1、国家司法考试卷三（共有和用益物权）模拟试卷 1 及答案与解析一、多项选择题每题所给的选项中有两个或两个以上正确答案，少答或多答均不得分。本部分 51-90 题，每题 2 分，共 80 分。1 李某、侯某、许某共有一套住房，其应有部分各为 13。为提高房屋的价值，李某主张将此房的地面铺上木地板，侯某表示同意，但许某反对。下列选项中哪些是错误的?( )（A）因没有经过全体共有人的同意，李某、侯某二人不得铺木地板（B）因李某、侯某的应有部分合计已达 23，故李某、侯某二人可以铺木地板（C）李某、侯某只能在自己的应有部分上铺木地板（D）若李某、侯某坚持铺木地板，则需先分割共有房屋2 甲乙为按份共有人，
2、甲享有 70的份额，乙享有 30的份额。该共有物因与丙的财产发生附合而形成附合物，该附合物为甲乙丙共有。甲曾就其 70的份额向丁借款设置抵押，并办理了相关手续，因甲无力还丁的借款而引起纠纷。下列表达正确的是：( )（A）甲与丁之间的抵押无效（B）甲与丁之间的抵押有效（C）丁的抵押权的效力及于该附合物全部（D）丁的抵押权的效力只及于该附合物中甲之份额3 关于优先购买权的表述，下列哪些是正确的?( )（A）按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利（B）有限责任公司股东对外转让股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权（C）股份有限公司股东转让股权，
3、在同等条件下，其他股东有优先购买权（D）合伙企业的合伙人对外转让其在合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权，合伙协议另有约定的除外4 甲、乙、丙 3 人按份共有一辆农用汽车，农闲时往往搁置不用。乙、丙均想将其卖掉。甲外出之时，乙、丙二人就协商将汽车卖给了丁，卖得价款为甲留下一份，其他由乙、丙各自取走。甲回来后获悉此事，认为乙、丙未经自己同意无权出卖该汽车。乙、丙认为应该少数服从多数。对此，下列说法正确的有：( )（A）乙、丙的行为侵犯了甲的优先购买权（B）乙、丙的行为侵犯了甲的所有权（C）若丁善意取得汽车的所有权，则乙、丙应赔偿给甲造成的损失（D）如果丁取得汽车并非善意，
4、则甲可以主张该买卖无效5 季大与季小兄弟二人，成年后各自立户，季大一直未婚。季大从所在村集体经济组织承包耕地若干。关于季大的土地承包经营权，下列哪些表述是正确的?(2014年卷三第 56 题)（A）自土地承包经营权合同生效时设立（B）如季大转让其土地承包经营权，则未经变更登记不发生转让的效力（C）如季大死亡，则季小可以继承该土地承包经营权（D）如季大死亡，则季小可以继承该耕地上未收割的农作物6 在地役权法律关系中，下列哪些表述是正确的?( )（A）地役权是为特定人设定的（B）地役权是为需役地设定的（C）地役权具有从属性（D）地役权具有可分性7 赵某的住宅位于甲地。甲地南部与乙地毗连，赵某与乙地
5、所有人王某签订了在乙地设定不得建高层建筑的地役权合同，并进行了登记。后来赵某将甲地北部转让给了孙某，自己只保留了甲地南部。下列说法正确的有：( )（A）地役权的设定采登记对抗主义（B）地役权的设定采登记生效主义（C）甲地部分转让后，受让人孙某同时享有地役权（D）甲地部分转让后，受让人孙某不享有地役权8 对建设用地使用权的获得方式，说法正确的是：( )（A）设立建设用地使用权，可以采取划拨方式（B）工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让（C）设立建设用地使用权，可以采取出让方式（D）同一土地有两个以上意向用地者，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让
6、9 农民李某家分得耕地 6 亩，现在想对这 6 亩地进行组合。以下关于李某对该 6 亩地的处分权，错误的说法是：( )（A）李某可以采取转让、转包、出租、互换、抵押、人股等方式处分自己的承包经营权（B）李某采取转让、转包方式处分经营权的，应当经过村集体同意（C）李某采取转让、转包方式处分经营权的，应当向县级以上人民政府申请登记，否则不得对抗第三人（D）李某转包、出租等收益，应当与村集体平分10 甲(男) 、乙 (女)结婚后，甲承诺，在子女出生后，将其婚前所有的一间门面房，变更登记为夫妻共同财产。后女儿丙出生，但甲不愿兑现承诺，导致夫妻感情破裂离婚，女儿丙随乙一起生活。后甲又与丁(女)结婚。未成
7、年的丙因生重病住院急需医疗费 20 万元，甲与丁签订借款协议从夫妻共同财产中支取该 20 万元。下列哪一表述是错误的?(2014 年卷三第 23 题)（A）甲与乙离婚时，乙无权请求将门面房作为夫妻共同财产分割（B）甲与丁的协议应视为双方约定处分共同财产（C）如甲、丁离婚，有关医疗费按借款协议约定处理（D）如丁不同意甲支付医疗费，甲无权要求分割共有财产11 甲、乙共同继承平房两间，一直由甲居住。甲未经乙同意，接该房右墙加盖一间房，并将三间房屋登记于自己名下，不久又将其一并卖给了丙并进行了过户登记。下列哪种说法是正确的?( )（A）甲、乙是继承房屋的按份共有人（B）加盖的房屋应归甲所有（C）加盖的
8、房屋应归甲、乙共有（D）乙有权请求丙返还所购三问房屋12 甲乙二人各以 30和 70的份额共有一间房屋，出租给丙作门店经营之用。现甲欲将自己的份额转让，请问下列表述中哪一说法是正确的?( )（A）乙有优先购买权，丙没有（B）丙有优先购买权，乙没有（C）乙丙都有优先购买权，且两人地位平等（D）乙丙都有优先购买权，乙的权利优先于丙的权利13 甲、乙二人各出资 5 万元购买了一套商品房，轮流居住，在甲居住期间因连降大雨，房屋倒塌，砸伤行人丙。丙应当向谁主张权利?( )（A）甲、乙按出资比例对丙负责赔偿（B）甲对丙负责赔偿（C）甲、乙对丙负连带赔偿责任（D）甲、乙分别对丙负赔偿责任14 按份共有人，依
9、法不可以：( )（A）按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务（B）在其他按份共有人出售其份额时，有以同等条件优先购买的权利（C）要求将自己的份额分出（D）把共同财产分割成若干份，各享一份所有权15 甲乙丙三人各出资 20 万元、30 万元、40 万元修建了一栋三层小楼。建楼前三人约定建成后甲乙丙分别住一楼、二楼、三楼，但对楼房的所有权归属未明确约定。楼房建成后，因对楼房的所有权归属发生争议，如果三人不能协商解决，该楼房的所有权应归谁所有?( )（A）三人共同共有（B）三人按份共有（C）三人区分共有（D）甲有所有权，乙丙有使用权16 农民贾某因其邻居谢某越界建房侵入自己的宅基地而诉请法院保
10、护，谢某的行为侵犯了贾某的何种权利?( )（A）住宅所有权（B）相邻权（C）宅基地使用权（D）宅基地所有权17 关于地役权，以下表述不正确的是：( )（A）地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益（B）不动产包括土地和建筑物（C）地役权合同为非要式合同（D）地役权设立采登记对抗主义18 在家庭承包中，下列说法正确的是：( )（A）承包方在农村土地承包经营合同生效时，即取得农村土地承包经营权（B）通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，但应当经发包方同意（C）承包方必须在取得农村土地承包经营权证后，才能转让其农村土地承包经营
11、权（D）承包方必须在取得农村土地承包经营权证时，才取得农村土地承包经营权19 下列关于建设用地使用权的说法，不正确的是：( )（A）建设用地使用权出让合同为要式合同（B）建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力（C）建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物可以分别转让（D）建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权19 甲、乙、丙三人共有一套房屋，甲有 50份额，乙有 30，丙有 20%，这套房屋租赁给丁期间，甲欲让其份额，乙、丙、丁均主张优先购买权。20 该优先购买权应由：( )（A）丁行使（B）乙、丙行使（C）丁、乙抓阄决定（D）甲决定21 乙、丙对甲转让份额行使的优先购
12、买权，应由：( )（A）乙、丙共同行使 12（B）乙、丙按原有份额（C）乙、丙抓阄决定（D）甲决定22 设甲抛弃该 50份额，则：( )（A）归国家所有（B）由乙、丙共同共有（C）由乙、丙各享有 25份额（D）乙、丙份额相应增加，依所有权份额分配23 在甲、乙、丙共有房屋期间，该房屋甲乙丙轮流居住，在甲居住期间，该房因地基下沉倒塌砸伤行人，行人要求 50000 元赔偿，则：( )（A）由甲乙丙负连带责任（B）由甲承担（C）由甲乙丙负按份责任（D）首先由甲承担，不足部分按份额由乙、丙承担23 甲、乙共有耕牛一头。甲外出期间，乙擅自将耕牛卖与不知情的丙，得价金2000 元。丙向乙交付 1600 元
13、，所余 400 元尚未交付，牛已被丙牵走。甲归来后表示反对。根据案情，请回答下列问题：24 关于丙是否取得耕牛的所有权的说法何者正确?( )（A）因共有权人甲反对，丙不能取得所有权（B）丙因尚欠 400 元未交付，故不能取得完整的所有权（C）此时丙已将牛牵走，故取得完整的所有权（D）尽管丙是通过买卖从乙手中获得耕牛，仍然属于原始取得25 以下说法何者正确?( )（A）乙应对甲的损失予以赔偿（B）乙丙应对甲的损失予以赔偿（C）丙应返还耕牛，乙返还丙已交付的牛款（D）上述说法均不正确国家司法考试卷三（共有和用益物权）模拟试卷 1 答案与解析一、多项选择题每题所给的选项中有两个或两个以上正确答案，少
14、答或多答均不得分。本部分 51-90 题，每题 2 分，共 80 分。1 【正确答案】 A，C，D【试题解析】 本题考查共有物的处分问题，在按份共有人不能达成一致的情况下，该如何处理。根据物权法第 97 条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本题中，对房屋进行木地板的铺设，属于对不动产作出了重大修缮，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，而李某与侯某的份额已经达到了该条要求，因此，可以对共有物作出处分，即在房屋中铺设木地板。故 B 项正确。ACD 项错误。【知识模块】
15、共有2 【正确答案】 B，D【试题解析】 根据物权法第 94 条：“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。”本题中甲乙按份共有，不影响甲对自己享有份额的处分，因此 B 项正确。后甲乙丙共有附合物，根据担保法解释第 62 条规定：“第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。”因此 D 项正确。【知识模块】 共有3 【正确答案】 A，B，D【试题解析】 按照物权法第 101 条的规定，A 项说法正确。公司法第 72条第 3 款规定：“经股东同意转让的股权，在同等条件下，其他股东有优先购买权。两个以上股东主张行使优先购买权的，
16、协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。”因此，B 项说法正确。股份公司具有资合性，且为公众公司，相比有限公司，其股份转让公开性较强，股东之间无优先购买权。所以 C 项说法错误。合伙企业法第 23 条规定：“合伙人向合伙人以外的人转让其在合伙企业中的财产份额的，在同等条件下，其他合伙人有优先购买权；但是，合伙协议另有约定的除外。”因此，D 项说法正确。【知识模块】 共有4 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 本题涉及部分共有人处分共有物的法律后果问题。按份共有人对于共有物的处分应当达成一致意见，不能由某一共有人或部分共有人擅自为之，如果共有人对处分共有
17、物不能达成一致意见，可以按占份额三分之二以上共有人的意思处理，但也不能损害其他共有人的利益，否则，少数共有人可以要求其承担民事责任。本题中，乙、丙未征求甲的意见，擅自处分共有物，侵害了甲的份额所有权；同时，因未征求甲的意见，使甲的优先购买权也受到侵害。但是，如果受让人基于善意，可因善意取得制度而取得该物的所有权，故本题正确答案为 ABCD。【知识模块】 共有5 【正确答案】 A，D【知识模块】 用益物权6 【正确答案】 B，C【试题解析】 地役权是为自己土地的便利而使用他人土地的权利。它具有以下特征：(1)地役权是使用他人土地的权利，其客体是土地，并以该土地属于他人所有或使用为要素；(2)地役
18、权是为自己土地便利而享有的权利，使用供役地的目的，乃是为了需役地的便利。当其所供的便利，不是为需役地而设，而为特定人享受时，该权利不是地役权；(3)地役权具有从属性和不可分性，地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在。因此，在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽然是一种独立的权利，并非需役地所有权或使用权的扩张，但它们应当与需役地的所有权或使用权共命运，这就是地役权的从属性。这主要体现在两方面：地役权必须与需役地所有权或使用权一同转移，不能与需役地分离而让与。地役权不得与需役地分离而成为其他权利的标的，如不得以地役权出租或设置抵押。地役权的不可分性是指地役权不得被分割为两个以上的权利，也不
19、得使其一部分消灭。在需役地分割时，地役权在分割后的地块的利益仍然存续。【知识模块】 用益物权7 【正确答案】 A，D【试题解析】 依物权法第 158 条规定：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。可见，地役权采取登记对抗主义，故 B 项错误，A 项正确。第 166 条规定：需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。由于孙某只是受让甲地的北部，与涉及的地役权无关，故 C 项错误，D 项正确。【知识模块】 用益物权8 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 物权法
20、第 137 条规定，“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拔等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拔方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”。显而易见，本题四个选项 ABCD 均符合此规定，故全部正确。【知识模块】 用益物权9 【正确答案】 A，B，C，D【试题解析】 根据物权法第 184 条规定：“下列财产不得抵押：(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；”因此 A 项错误。农村土地承包法第 37 条第
21、1 款规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。因此只有转让才需要发包方同意，B 项错误。根据物权法第 129 条规定，土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。由此可知，转包属于农民集体内部的事项，由承包权人自行决定，只需要向发包方备案即可，故 C 项错误。农村土地承包法第 36 条规定，土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双
22、方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。因此 D 项错误。综上，正确答案为 ABCD。【知识模块】 用益物权10 【正确答案】 D【知识模块】 共有11 【正确答案】 B【试题解析】 甲、乙共同继承的房屋在遗产分割之前属于共同共有，故 A 项错误。甲加盖的房屋与甲乙共同共有的房屋相互独立，甲原始取得其加盖房屋的所有权，故 B 项正确，C 项错误。甲对其加盖的房屋有处分权，而对其与乙共同共有的房屋无处分权，但由于甲为三间房屋的登记所有人，且丙为善意，所以根据公示公信原则，丙善意取得三间房屋的所有权，乙无权要求返还，故 D 项错误。【知识模块】 共有12 【正确答案】
23、 D【试题解析】 根据物权法94 条规定，按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。本题中，甲乙各自以一定的份额享有所有权，属于按份共有的情形。根据物权法101 条规定，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。本题中，甲乙是按份共有人，因此当甲欲转让其共有份额时，乙享有优先购买权。又根据合同法230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。丙作为承租人，在房屋租赁的情形下，享有优先购买权。而关于两种优先购买权的效力位阶，通说认为物权法上的优先购买权优先于债法上的优先
24、购买权。本题中，乙作为按份共有人享有的优先购买权要优于承租人丙的权利。故 D 项正确。【知识模块】 共有13 【正确答案】 C【试题解析】 这套住房属于按份共有。依物权法第 102 条可知，共有财产对外造成损害时，应当由共有人承担连带责任；在内部为按份责任。【知识模块】 共有14 【正确答案】 D【试题解析】 根据物权法第 96 条的规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”；物权法第 101 条的规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。可推知 A、B 、C 均舍乎法律
25、规定。而根据物权法第 100 条的规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失”。可知按份共有的财产分割应视情况而定，因此 D 选项过于片面。综上，本题的应选项为 D。【知识模块】 共有15 【正确答案】 B【试题解析】 本题考查的是，在约定不明的情况下，如何认定共有形式的问题。根据物权法103 条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，
26、除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。由此可知，甲乙丙三人既然属于共有关系，又没有作出明确约定，应当视为按份共有。故 B 项正确。【知识模块】 共有16 【正确答案】 C【试题解析】 本题涉及宅基地使用权问题。农村居民为居住使用，可依法申请宅基地使用权，并可拥有建筑于其上的住宅所有权。但农村宅基地所有权归集体所有，公民个人在我国不具有土地所有权主体资格。相邻权是指两个或两个以上相互比邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。本题中，村民谢某越界建房侵入贾某的宅基地，侵犯的是贾某对其宅基地依法享有的宅基地使用权，而非相邻权。故本题正确答案为
27、 C。【知识模块】 用益物权17 【正确答案】 C【试题解析】 物权法第 156 条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。因此，A 项的表述是正确的。土地及附着于土地的建筑物、构筑物及其固定附属设备为不动产，B 项说法正确。又物权法第 157 条规定，设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：(一)当事人的姓名或者名称和住所；(二)供役地和需役地的位置；(三)利用目的和方法；(四) 利用期限；(五)费用及其支付方式；(六)解决争议的方法。由此可知，C 项的表述是错误的，
28、地役权合同应当采用书面形式，因此地役权合同应当是要式合同。根据物权法第 158 条规定，地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。因此，地役权应为登记对抗主义，而非登记生效主义。因此，D 项说法正确。【知识模块】 用益物权18 【正确答案】 A【试题解析】 物权法第 127 条规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权“。因此，D 项错误，A 项正确。农村土地承包法第 37 条第 1 款规定，“土地承包
29、经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案”，因此，B 项错误。物权法第 129 条规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人”，因此，C项错误。综上，本题的正确答案为 A。【知识模块】 用益物权19 【正确答案】 C【试题解析】 依据物权法第 139 条、第 143144 条的规定，建设用地使用权出让合同为要式合同，建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经
30、登记不生效力；使用权人有权在法定的范围内转让、抵押、互换、赠与建设用地使用权或用其投资。C 项所述与物权法第 147 条不符，违反了房地一体主义的立法原则。【知识模块】 用益物权【知识模块】 共有20 【正确答案】 B【试题解析】 物权法第 101 条规定，“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”。合同法第 230 条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。据此，本题中乙、丙、丁均享有优先权。但由于乙、丙的优先权是基于房屋共有的物权优先于租赁合同所产生的债权，根据“物权优于债权
31、”的原理，本题中的优先权应由乙、丙行使。【知识模块】 共有21 【正确答案】 D【试题解析】 根据按份共有物的处分原则，当几个共有人都想购买转让份额时，应由转让份额的共有人决定将其份额转让给哪一个共有人。【知识模块】 共有22 【正确答案】 D【试题解析】 共有人在不损害社会利益和他人利益的条件下，可以抛弃其应有的份额，被抛弃的份额属于其他共有人。【知识模块】 共有23 【正确答案】 A【试题解析】 根据物权法第 102 条，共有人因共有物侵犯第三人合法权益的，应负连带责任，因其性质是不可分的。【知识模块】 共有【知识模块】 共有24 【正确答案】 C，D【试题解析】 根据物权法第 106 条规定，丙作为不知情的第三人善意取得牛的所有权，应予保护。虽然丙未完全付清价款，但由于其已牵走耕牛，根据物权法第 23 条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”故，该耕牛的所有权已发生转移，丙对耕牛享有完全的所有权。因此 C项正确，A、B 项错误。又因为丙是善意取得，即是原始取得， D 项也应选。【知识模块】 共有25 【正确答案】 A【试题解析】 依物权法第 97 条规定可知，本题中，乙擅自将耕牛卖予丙，乙属于无权处分，但丙构成善意取得。故 C 项错误。乙擅自处分共有物，对共有人甲造成的损失应承担赔偿责任，故 A 项正确。【知识模块】 共有
