1、物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 54 及答案与解析一、案例分析题0 某居住小区暖气试水物业公司在小区入口等显眼之处张贴告示，并电话通知尚未入住的业主。11 楼业主孙先生家拆改暖气管，致使跑水下渗，渗出的脏水使楼下邻居闫女士家房顶开裂，墙体冒水，电线短路，地面和家具被泡。闰女士认为房屋质量存在问题，物业公司管理不善，才导致家被淹，于是将物业公司告上法庭，要求其赔偿经济损失共计 1 万元。法庭上，物业公司辩称：暖气试水前，已张贴告示，并通知业主。闫女士家被淹是因为 11 楼业主孙先生私自改造暖气管所致，与本公司无关。经法院审理认为：本案中，无证据证明物业公司对闫女士的损失负有管理不善的责任。已
2、查明的事实证明，闫女士房屋受损，是 11 楼业主孙先生家暖气管跑水所致，故孙先生应负责赔偿闫女士的损失费。【问题】1 本案例中，孙先生拆改暖气管的做法是否正确?说明理由。2 若在保修期内，本案中闫女士家被淹是由于房屋质量问题所致，物业公司应如何解决?3 简述物业装饰装修的流程。4 针对孙先生擅自拆改暖气管的做法，应由哪个机构对其进行处罚?5 请说明物业装修管理人员在巡视过程中应注意的问题。5 一天，一个新取得驾照的业主将自己的车从公共车库中移位开出。但由于技术不熟练，将自己的车猛撞到车库中另一辆车上，造成另一辆车侧面受损，但开车业主并未受伤。【问题】6 针对停车场车辆损坏的情况物业服务企业应如
3、何处珲?7 小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有哪些?8 物业管理公司对停车场的车辆停放管理的内容有哪些?8 某物业服务项目可收费总建筑面积 20 万平方米，经测算该项目全年各项费用如下表所示。 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为 10，则该项目单位物业服务费标准为：240(1+10)2012=11元(平方米月) 。 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约 24 万元，则该项目单位物业服务费标准为：(240+24)2012=11元(平方米月) 。在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计
4、算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。 【问题】9 物业服务企业利润的构成与计算方法是什么?10 简述物业服务费用采用酬金制的运作流程?11 会计主体的特殊性是指哪些内容?12 现阶段物业服务企业资产的特点有哪些?13 项目早期介入主要技术要点集中在 ( )（A）规划设计阶段（B）营销策划阶段（C）建设施工阶段（D）销售阶段14 物业项目施工建设阶段早期介入的工作内容包括 ( )（A）仔细做好现场记录，将重要的场面拍照、存档（B）与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案（C）对于分期开发的物业项目，对共用配套设
5、施设备和环境等方面的配置在各期之间的过渡性安排提供协调意见（D）要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性15 早期介入阶段包括 ( )（A）立项阶段（B）竣工阶段（C）建设阶段（D）入住阶段16 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有 ( )（A）订立合同的当事人不同（B）合同期限不同（C）合同内容不同（D）物业服务质量不同17 签订物业服务合同时，要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有 ( )（A）法制性（B）强制性（C）实用性（D）可操作性17 A 公司建设了一座涉外的商务大厦，由于当时 A 公司自身并不具
6、备直接管理大厦的经验和能力，便通过招标选择了 F 公司作为专业机构负责该项目的物业管理工作。由于 F 公司以低价中标，因而财务压力很大，在实际管理运营中经常偷工减料，对管理成本进行非正常压缩，造成客户大量投诉，大厦形象受到影响。随即A 公司决定提前一年终止委托合同，自己组建物业管理机构接管。项目交接时双方分别就项目现状进行了逐项检查和记录，在检查到空调机组时，因正值冬季，环境温度无法达到开机条件，在粗略看过机房后，接收人员便在“一切正常“的字样下签了名。春夏之交，在进行空调运行准备过程中发现，前管理公司对机组的维护保养工作做得很差，竟然在过去的一年里从未给机组加过油，有的机头已不能启动，需要更
7、换部分零件。F 公司要求 A 公司支付双方约定的提前终止委托管理的补偿费用，而 A 公司则认为 F 公司在受托期间未能正常履行其管理职责，造成设备受损，补偿费用要扣除设备受损部分的费用。F 公司的律师不同意扣除补偿费用，故拿着有 A 公司工作人员“ 一切正常“签字的交接验收记录复印件向 A 公司提出了法律交涉。【问题】18 在物业管理机构更迭时，管理工作移交的管理资料包括 ( )（A）机电设备资料（B）房屋装修资料（C）物业产权资料（D）设备维修记录19 物业移交的核心是 ( )（A）财务资料（B）业主资料（C）物业产权资料（D）合同协议书20 国家提倡建设单位通过( )的方式选聘具有相应资质
8、的物业服务企业。（A）邀请（B）委托（C）招投标（D）协议21 投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用( )方式选聘具有相应资质的物业服务企业。（A）招标（B）委托（C）协议（D）邀请21 张老太太住在某花园小区的 7 层。一天晚上，张老太太到天台收晾晒在外面的衣物，当从天台下楼时，楼道的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑，只好摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为：自己之所以被严重摔伤，完全是因为楼道灯不亮造成的。【问题】22 基础性服务的对象是 ( )（A
9、）全体业主（B）建设单位（C）业主大会（D）业主委员会23 公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业接受业主委托协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，其内容不包括 ( )（A）公共安全防范管理服务（B）消防管理服务（C）车辆停放管理服务（D）通信安全管理物业管理师（物业管理实务）模拟试卷 54 答案与解析一、案例分析题1 【正确答案】 本案例中，孙先生拆改暖气管的做法不正确。理由：用户在装修施工前，须认真阅读装修手册，填写装饰装修申报登记表，并提交管理单位登记备案。只有在物业管理单位对装饰装修内容的登记备案完成之后，用户才能动工装修。对未经供暖管理单位批准
10、而私自拆改供暖管道和设施的不予登记。2 【正确答案】 房屋的质量问题，若在保修期内则应由开发建设单位负责维修。物业公司应及时联系开发建设单位，要求其履行责任。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。3 【正确答案】 物业装饰装修的一般流程：备齐资料物业装饰装修申报物业装饰装修登记签订物业装饰装修管理服务协议；办理斤工的一般手续施工管理竣工验收。4 【正确答案】 在装修活动中，擅自拆改供暖、燃气管道和设施的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。因此，对于孙先生擅自拆改暖气管的做法，应由城市房地产行政主管部门对其进行处罚。5 【正确答案】 物业集中装修期间，要增派人力，加大物业装饰
11、装修管理巡视力度，做到普遍巡查和重点检查相结合。一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目。一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修装饰物业的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求。物业管理单位要对有违规违章苗头的用户，重点巡视盯防、频繁沟通，做到防患于未然。出现违规违章行为的，要晓之以理，动之以情，必要时须报告有关行政主管部门处理。同时，要检查施工单位的施工人员是否如实申报和办理了施工许可证，强化施工人员的管理。6 【正确答案】 对于停车场车辆损坏，物业管理公司应进行的处理：(1)
12、在停车场发现车辆损坏，当班安全主管应迅速到场处理。(2)马上联系车主，并派专人在现场等候车主到来。(3)查看停车场监控录像及值班记录，确认事实，对现场进行拍照，保留相关记录，并上报保险公司。(4)协助有关部门尽快予以处理。7 【正确答案】 小区中若发生交通意外，物业公司的处理措施有：(1)在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理。(2)有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话。(3)如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录。(4)应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。(5)应协助有关部门尽快予以处理。(6)事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通
13、标识、减速坡、隔离墩等的设置。8 【正确答案】 物业管理公司对停车场的车辆停放管理：(1)车辆进入后，管理人员应引导车辆停放。(2)有固定车位而任意停放，不按规定停放任意停放或在消防通道停车等现象出现时，管理人员应及时劝阻。(3)车辆进入停车位停放时，管理人员应及时检查车辆：车辆是否有损坏，车窗是否已关闭，是否有贵重物品遗留车内等，必要时做好记录并通知车主，避免出现法律纠纷。9 【正确答案】 物业服务企业利润的构成包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。其中，营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。物业服务企业利润的计算方法如下：(1)主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附
14、加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。(2)其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。(3)补贴收入是指国家拨给物业服务企业的政策性亏损补贴和其他补贴。10 【正确答案】 酬金制的运作流程包括：(1)制订年度工作计划。(2)编制年度管理预算。(3)提交委托方审核。(4)执行计划、预算。(5)公布费用使用情况。(6)年终决算、结算。11 【正确答案】 有的企业是以物业服务企业自身为会计主体的，认为物业服务项目的经营管理活动也是其企业经营活动中不可或缺的一部分，当然，也不排除有通过集中组织会计核算，降低会计信息成本的因素存在；有的企业是将企业本部和每
15、个物业服务项目分别作为会计主体，并编制合并会计报表。对于采用酬金制作为计费方式的物业服务项目而言。明确物业服务项目必须作为独立的会计主体的意义在于：一方面，可以将物业服务的提供者即物业服务企业的经营活动与其受托代理的物业服务项目的经营活动区别开采；另一方面，可以将同一物业服务企业受托代理的不同物业服务项目的经营活动区别开来。因此酬金制下各物业服务项目应独立建账、独立核算，保证物业服务企业与物业服务项目之间以及不同管理项目之间在资金划拨、账簿记录等方面相互独立。在酬金制下，物业服务项目是独立的会计主体，但其会计核算的责任主体是物业服务企业，这反映出物业服务企业“代人理财”的特点。12 【正确答案
16、】 现阶段物业服务企业资产的特点：(1)货币资金在总资产和流动资产中的比重偏高。总的来说，由于现阶段在国家允许的范围内，低风险的短期投资渠道较少，物业服务企业往往也缺少资产管理方面的人才，使大量的货币资金处于闲置的状态。(2)分散在各物业服务项目、所有权归全体业主的固定资产尚未全部纳入会计核算体系。13 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 项目早期介入主要技术要点集中在规划设计阶段、营销策划阶段和建设施工阶段，三个主要阶段结束后配合建设单位进行竣工验收。14 【正确答案】 A,B【试题解析】 物业项目施工建设阶段的早期介入的工作内容及要点：(1)熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪。(2
17、)参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划。(3)跟进设施设备的安装调试，了解设施设备的使用功能和操作要求，并收集相关的技术资料及文件。(4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。(5)与建设单位就施工过程中的问题共同磋商及时提出并落实整改方案。(6)仔细做好现场记录将重要的场面拍照、存档，为今后的物业服务提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。(7)物业服务企业不是建设监理单位，要注意介入的方式方法既要对质量持认真的态度又不能影响正常的施工、监理工作。15 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 早期介入阶段划分如下图
18、所示。16 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有四点：(1)合同签订主体不同；(2)合同的内容不同；(3) 存在阶段不同；(4)合同履行期限不同。17 【正确答案】 C,D【试题解析】 签订物业服务合同时对违约责任的约定：履行合同中如有一方违约就应该赔偿另外一方的损失。损失的计算及赔偿标准应该按照中华人民共和国合同法的规定进行具体表述。对于不可抗力，如地震、战争等造成的损失应该免于赔偿。要在服务合同里明确双方违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性。18 【正确答案】 D【试题解析】 物业管理机构更迭时管理工作移交的管理资料包括：各
19、类物业基础管理档案、值班记录、巡检记录、运行日志、设备维修记录、水质化验报告、专业检测报告、房屋设施设备完好率评定等各类服务质量的原始记录。选项 A 属于选项 C，选项 B、C 同题干中的“管理资料”均属于物业资料的移交内容。19 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理移交的内容有：物业资料、业主资料、管理资料、财务资料、合同协议书、人事档案资料、其他需要移交的资料等。其中，财务资料是物业移交的核心内容。20 【正确答案】 C【试题解析】 前期物业管理招标投标管理暂行办法第三条规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于 3 个
20、或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。21 【正确答案】 C【试题解析】 物业管理条例第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。22 【正确答案】 A【试题解析】 基础性服务是指物业服务企业按照法律法规的要求以及物业服务委托合同的约定，为全体业主提供的公共性服务，例如入住手续办理、装修申请登记、物业服务费的缴纳等。它具有强制性的特点。基础性服务的对象是全体业主。23 【正确答案】 D【试题解析】 公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业服务企业接受业主委托协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。
