1、 土 地 经 济 学 (Land Economics) 主讲教师：张兆福 重庆工学院 2005 年 1 月 讲授内容提纲 前 言 第一章 导 论 第二章 土地 市场 概论 第三章 土地的供给与需求 第四章 地租理论及其应用 第五章 土地价格理论及其应用 第六章 土地金融 第七章 土地税收 第八章 土地利用概论 第九章 土地集约利用 第十章 土地规模利用 第十一章 土地分区利用 第十二章 土地计划利用 第十三章 土地可持续利用理论 第十四章 土地制度概论 第十五章 中国现行的土地制度 第十六章 中国港台及国外现行的土地制度 前 言 一、土地经济学课程设置的目的和意义 1、目的 “土地经济学”是土
2、 地管理专业的专业基础课，是研究土地开发、利用、管理和经营规律的学科，是对土地一系列经济问题的系统分析和解释的学科，是学习土地专业课程及房地产相关课程的先导性课程。 2、意义 认识土地的基本经济属性，系统了解和掌握土地经济的规律。 了解和掌握研究土地经济问题的方法。 了解和认识土地经济学学科发展历程及最新动态。 应用土地经济学理论知识，分析和解决现实中的土地经济问题。如关于土地的有偿 使用；农村土地家庭联产承包责任制；城市土地集约利用和农村土地适度规模利用等；行政干部土地违法现象的原因分析等。 二、土地经济学的内容体系 主要有四大部分内容 1、关于土地经济学 对象及其研究简况 2、土地市场理论
3、 土地的经济运行规律。 3、土地利用理论 土地生产力 4、土地制度理论 土地生产关系 三、教学要求及安排 1、教学方式 课堂讲授、课堂自学讨论等 2、教学考核 采用连续综合评定方法（课堂提问、讨论发言、作业、笔记、课堂纪律等）对学生学习过程和结果进行考核 第一章 导 论 【内容提要】认识和了解土地利用中的经济问题，首先要对土地的属性进行全面了解，这是研究和生产实践中合理利用土地的前提。本章对土地的自然和经济属性及其功能进行全面的讲述，同时，对研究以土地利用中的经济问题为研究内容的土地经济学学科的基本问题加以介绍，为学习土地经济学的理论奠定基础。 【 重点】土地的自然和经济属性，土地经济学的研究
4、对象和内容体系 【难点】认识土地自然和经济属性的意义，土地经济学研究的主要问题 一、土地的概述 （一）什么是土地？ 1、 对土地概念的不同认识：从横向和纵向两个方面说明 2、 土地的定义：是自然和经济的综合体。 （二）土地的特性 1、土地的自然特性：是土地固有的特性 位置的固定性 面积的有限性 质量的差异性 功能的永久性 2、土地的经济特性：土地在 被人类利用后所表现出的特性 土地供给的稀缺性 ： 人类对土地需求的不断增长和土地面积的有限性 土地利用方式的相对分散性：土地位置的固定性和区域差异性以及社会生产力发展的地区差异等。 土地利用方向变更的困难性：自然条件的限制和变更成本大。 土地报酬递
5、减的可能性：土地投入的局限性 土地利用后果的社会性：存在诸多社会问题 （三）土地的功能 1、土地的承载功 能：地基 2、土地的生产功能：具有生产力 3、土地的资源：土地中蕴藏有各种自然资源 （四）土地分类：由于土地的空间差异特性，土地分类是土地利用的前提条件。新的分类（ 1999 年）一级 3 个、二级 15 个、三级 71 个 二、土地经济学的对象与研究方法 （一）土地经济学的对象 1、首先要明确土地经济学的研究领域，有三个主要领域 土地利用经济：土地资源在各经济部门中分配和使用。研究人与土地之间的关系问题。 土地制度：制度的制定是土地利用的重要内容，研究人与人 之间的经济关系问题 土地价值
6、：土地权属转移和收益分配中的土地关系问题 2、从研究领域看土地经济学的研究对象 土地利用中的生产力组织和土地所有、使用与管理中的生产关系及其调节，即 生产力组织 ：土地要素与其他要素的配置，包括时间和空间 包括两个方面 生产关系调节：土地收益分配和权属转移中的土地关系的协调 （二）土地经济学的研究方法 1、抽象思维方法 是社会科学研究的重要方法，是在深入实际调查，占有大量客观事实材料的 基础上，运用人的抽象思维能力进行“加工”把感性认识上升到理性认识，从中找到事物的本质及规律性。 2、系统分析方法 土地系统是社会经济系统的子系统 3、 定性分析与宣分析相结合的方法 事物质和量的统一，是事物发展
7、的共同规律性 任何一个土地经济问题都有质与量两个方面 4、表态分析与动态分析相结合的方法 任何事物运动都是相对的、无条件的，而静止是相对的，有条件的。 土地经济问题的分析，必须把静 态分析和动态分析密切地结合起来。 5、微观分析与宏观分析相结合的方法 土地经济问题即有微观方面的问题也有宏观方面的问题 （三）土地经济学的任务和内容 1、 任务 在于向人们回答：如何经济有效地利用土地资源，怎样合理开发利用本国的土地资源？以及当前的土地政策对未来的世代将产生什么样的影响和后果等等。 2、内容 不同历史发展时期，土地经济学研究的具体内容虽然有所不同，但总的来说，有三个方面的内容。 关于土地本身 有关经
8、济方面的问题。主要研究土地利用的 经济法则，以免盲目利用造成经济上的浪费和生产资源上的损失。 社会方面的问题。研究不同的社会制度与土地所有权、使用权以及土地的使用方式等的关系。 三、土地经济学的产生与发展。 1、土地经济学研究历史悠久，在 20 世纪 20 年代成为一门独立的学科。 2、中国土地经济学的研究也经历了不同的研究阶段。 3、土地经济学的形成与发展有其特点 国度和地域的差异性 发展阶段的差异性 土地经济学术研究日 益深化和细化 第二章 土地市场 【内容提要】在市场经济条件下，土地资源的市场配置是合理利用土地的基本途径，所以，土地市场认识和了解是分析土地利用经济问题的基础。本章主要介绍
9、土地市场的基本特点及运行模式，中国土地市场的建立、发展、现行体系及市场管理等问题。 【重点】土地市场的特点和运行模式，中国土地市场的现况等。 【难点】土地市场的运行机制，中国土地市场的建立和完善。 一、土地市场概述 （一）土地市场的内涵 1、土地市场：是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。 2、土地市场的构成： 市场的主体：土地的供给者，购买者和其他参与者 市场的客体：土地，即交换的目的物，实际上是土地权利 契约：土地交易合同 3、土地市场的特殊性 土地是一种特殊的商品 土地资源的市场配置是实现土地合理利用的基本途径 （二）土地市场的特点 1、 国外对不动产市场特点的认识 雷利
10、 巴恪维教授 美国不动产学术界对不动产市场特性的分析 2、土地 市场的特点 地域性 不充分性 供给滞后性 供给弹性较小 低效率性 政府管制较严 （三）土地市场的功能 1、优化配置土地资源：行政划拨和市场方式 2、调整产业结构，优化生产力布局 3、健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 （四）土地市场的运行条件和模式 1、建立土地市场的必要条件 市场 经济环境：市场机制、行政、法律、道德 土地产权明晰：土地所有权及其各种派生权利 发达的金融市场：土地市场的繁荣离不开金融业的支持 完善的土地法规：是土地市场运行的根本保证。 良好的市场中介机构：土地市场的不完全。 2、土地市场运行模式 两种模式：以土
11、地私有制为基础的完全市场模式；以土地国家所有制为基础的市场竞争模式 共 同点： a 资本主义市场经济 b 有形市场和无形市场相结合 c 土地市场的供给与需求决定土地价格 d 土地市场的进出是自由的。 e 政府都对土地市场进行干预 不同之处 a 土地所有制不同 b 市场客体不同 c 市场竞争程度不同 3、土地市场运行的机制 土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。 土地价格形成机制 土地供求机制 a 土地供给 b 土地需求 c 土地价格及其与供给和需求的关系。 二、中国土地市场体系 （一）中国土地市场体系的建 立与发展 1、中国建立土地市场的必要性 是合理配置土地资源的有效途径 是
12、社会主义统一市场的有机组成 2、中国土地市场体系建立与发展的历程 20 世纪初期的民国时期就已开始 解放初期至改革开放前土地市场不存在 改革开放后开始逐步建立和发展 （二）中国土地市场体系的特点 1、政府推动土地市场的建设和发展 2、城市土地市场占主导地位 3、属于垄断竞争型市场 4、在企业改制中实行土地政策性入市 （三）中国城市土地市场 1、土地使用权出让市场 土地使用权出让的涵义 市场的构成和主体、客体、出让方式 市场的特点：垄断性市场 2、土地使用权转让市场 土地使用权转让： 市场的特点： 市场的特点：竞争性市场 3、土地使用租赁市场 土地使用权租赁 土地使用租赁市场的发展 4、土地使用
13、抵押市场 土地使用权抵押：是指土地使用权人（抵押人）以其合法的土地使用权以不转移占有的方式白抵押权人提供债务履行担保的行为 市场的构成 土地抵押是土地开发商取得资金的主要融资途径。 （四）中国农村土地市场 1、拍卖“四荒”地 2、山地流转 3、农村土地股份化 土地征用的概念 （五）中国土地征用 土地征用的特点；一种强制性行为，具有市场行为 需要进一步完善机制，解决征地中的问题。 三、中国土地市场管理 土地管理就是政府对市场的规范与调控 （一）土地市场管理的原则 1、实现土地调节为主，政府干预为辅的原则 2、实现土地资源的优化配原则 3、平稳发展原则 4、多手段多方式共同运用原则 （二）政府管理
14、土地市场的基本手段 1、法律手段 以立法的形式对土地市场进行规范 2、经济手段 采取税收和金融措施对土地市场进行调控，以达到市场正常运行的目的。 3、行政手段 通过对土地利用，交 易等做出各种规定，用行政方法进行约束 第三章 土地的供给与需求 【内容提要】土地供求是土地市场运行的重要机制，但土地供给和需求受自然和经济等因素的制约有其特点。所以，认识和了解土地的供给和需求对进一步认识土地市场以及对土地进行合理利具有重要意义。本章主要介绍土地供给与需求的特点及其制约因素，分析土地供求关系和供求平衡的基本原理。 【重点】认识和理解土地供给的类型及制约因素，土地需求的本质，土地供求关系和供求平衡。 【
15、难点】土地供求关系和供求平衡分析 土地 供求是土地市场运行的机制，直接影响土地市场的价格。 一、土地的供给（商品的卖者或生产者提供销售的商品数量） 土地供给是指可利用土地的供给，即地球所能提供给社会利用的各种生产和生活用地的数量。分自然供给和经济供给。 （一）土地的自然供给及其制约因素 1、概念 是地球供给人类可利用的土地数量，包括已利用的土地数量和未来利用的土地资源。 2、特性 自然供给是相对稳定的，无弹性的。 3、制约因素 主要在气候、土壤、水文、交通等条件。 4、世界土地的自然供给 供给总量： 7000 万 km2,如耕地仅占 17.5%，最好的耕地占 7% 区域供给：在分布上有很大的差
16、异 中国土地的自然供给 中国土地的自然供给极其有限。总量和类型 （二）土地的经济供给及其影响因素 1、什么是土地的经济供给？ 是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给。 2、特点 具有弹性 有效供给：自然供给变成经济供给才能被人类所利用。 供给的表现： 包括 总量的增加，某种用途土地数量的增加，产出的增加。 3、与自然供给的联系与区别 经济供给只能在自然供给范围内变动 针对性不同 弹性上的差异 人类的影响结果不同 4、影响因素 主要有土地的自然供给、利用土地的知识和技能，社会需求、产品价格、土地利用计划，土地供给者的行为（中国城市政府）
17、5、增加土地经济供给的措施 扩大土地利用面积：后备土地资源的开发 提高集约经营水平：增加产出 建立合理的土地制度 调节消费结构 利用新技术 保护土地资源 二、土地需求 是指人类为了生存和生产发展对土地的需求，分两和需求，即农用需求和非农业用地需求。 （一）土地需求的本质 人口增长对土地的压力 1、世界人口增长的特点 二战前人口增长总体水平低，对土地的压力较小 二战后人口高速增长 世界人口预测 2、中国人口的增长与展望 具有周期性的大起大落，呈现若干次循环 呈台阶式的倍增 3、人地关系的变化 1、完全依赖的低级阶段 2、利用大自然的初始阶段 3、人类占主导的开发阶段 4、开发与保护相结合的阶段
18、（二）土地的需求类型 1、农业用地需求 主要是利用土地的各种自然条件，为人类提供食物和农副产品等。根据提供品种不再分耕地、林地、草地等。 2、非农业用地需求 因生产等各项活 动而对土地的需求，随着社会生产力水平的提高而增加。 3、经济发展对土地需求的影响 （ 1）经济发展将引起对土地总量的需求和土地需求结构的变化。 （ 2）经济发展对土地需求影响的定量解释 三、土地的供求平衡 土地进入市场，土地使用权必须按商品经济规律进行流转。 （一）一般的商品供求关系 1、需求及需求曲线 2、供给及供给曲线 3、需求与供给规律的例外 4、均衡价格 （二）土地供求平衡 土地是一种特殊商品，有其供求平衡的一般性
19、和特殊性 1、耕地供求关系 耕地买卖频率很低 供求变化主要受人均占有粮食数量的影响 珍惜耕地的重要性 2、工业、商业和住宅用地的供求关系 供求遵循一般商品的供求规律，趋于平衡 供求关系特例 a 特殊的供给和需求曲线 b 有价无市 c 实现非农用地供求平衡的措施 第四章 地租理论及其应用 【内容提要】地租是土地所有权在经济上的实现形式。所以，地租理论是土地经济问题研究 的重要理论依据。本章介绍地租的概念、产生与发展，西方地租理论和马克思地租理论，对资本主义地租进行系统的介绍，地租理论在中国的应用进行全面介绍，通过学习使学生对地租的基本理论及其应用有较全面的掌握和了解，并为土地价格理论的学习奠定基
20、础。 【重点】认识和理解地租的概念、地租的类型及其产生机制，地租理论的应用。 【难点】地租的分析 一、地租的基本理论 （一）地租的概念及分类 1、地租的概念 马克思地租理论：是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产 关系的反映。 任何社会，只要存在土地所有者和不占有土地直接生产者，就会有地租。但不同社会，其性质有差异。 资产阶级地租定义：地租是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。 马克思地租分类：级差地租、绝对地租、垄断地租 2、地租的分类 资产阶级经济学分类：契约地租和经济地租 （二）地租的产
21、生和发展 1、产生：地租与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的。是一个历史范畴。 在不再的社会形态下，地租 体现着不同的社会生产关系。 2、发展：地租是与土地所有权出现于广大耕地上同时产生的。在不同的社会制度，其体现的经济关系不同。 奴隶制地租用 封建地租 资本主义地租 占有者与生产者的对立 土地所有者、资本家与雇佣工人 社会主义地租 国家、集体和个人土地收益的分配关系 （三）西方经济学的地租理论 1、资产阶级古典政治经济学的早期 地租理论 威廉 配第奠定了级差地租理论的基础 杜尔阁揭示了地租与土地所有权的关系 2、斯密、李嘉图、安德森与屠能的地租理论 斯密对绝对地租的论述 a、背景介绍 b、
22、对地租的论述 c、评述 李嘉图运用劳动价值论研究地租，对级差地租理论作出了突出的贡献。建立了级差地租的初步体系，否认绝对地租的存在。 地租 级差地租 级差地租 I 级差地租 II 安德森研究了级差地租理论的基本特征，是现代地租理论的创始人 屠能说明了土地位置与地租的关系。 3、资产阶级庸俗政治经济学的地租理论 有两个代表性的理论：萨伊（ J.B.Say）、马尔萨斯（ T.R.Mrlthus） 4、现代西方经济学的地租理论 萨缪尔森的观点：地租是为使用土地所付的代价 巴恪维的观点：地租可以简单地看做是一种经济剩余 （四）马克思主义地租理论的 创立与发展 1、地租来自社会，而不是来自土壤 2、产品
23、价格昂贵不是地租的原因，相反地租侧是产品价格昂贵的原因。 3、级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异仅是产生级差地租的自然基础。 4、产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断。 （五）学习研究地租理论应注意的几个方面。 1、不同土地所有权形态下地租性质的区别 2、土地资本利息与地租的区别 3、土地租金与地租的区别 4、地租与一般剩余产品的区别 二、资本主义地租分析 （一）资本主义级差地租 1、产生的条件与原因 是经营较优土地的农业资本家所获得的并最终归土地所有者占有的趋额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额 资本主义级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然条件。 产生
24、的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。资本主义土地所有权是使超额利润转化为地租形式的原因。 2、级差地租 I 是由于土地的自然肥力或土地位置的差异，在同等投资的情况下，形成的条件好的土地上获得比条件差的土地的超额利润转化的地租。 土地肥力 的差异是形成级差地租 I的条件 土地位置差异是形成级差地租 I的条件 3、级差地租 II 在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租，即为级差地租 II 4、级差地租 I与级差地租 II 的关系 二者在实质上是一致的，都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润转化而成的。 级差地租 I都是级差地租 II 的基础
25、和出发点。 5、最坏耕地也有级差地租 由于在较好的 耕地上连续追加投资的劳动生产率降低所造成的 更坏耕地的投入耕作。 在最坏耕地上追加投资导致劳动生产率变化 （二）资本主义绝对地租 1、产生的条件 农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成，是农业中能够形成超额利润（绝对地租实体）的条件 2、来源 是产品价值与生产价格的差额，是农业工人创造的剩余价值的一部分 3、产生的原因 土地所有权的垄断，是使上述超额利润保留在农业部门内部并使之转化为绝对地租的原因。 4、影响绝对地租量的因素：农产品的价值与 价格的差额；农业资本有机构成的相对水平；农业投资的总量。 5、现代资本主义农业绝对地租的来源 问题的
26、提出：农业生产技术的提高，农业有机构成升高 马克思对此的解释：来自市场价格超过价值和生产价格的余额，即只能来自新产品的垄断价格 （三）资本主义垄断地租 是由新产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。它与由土地所有权垄断的存在使农产品按照超过生产价格的价值出售而形成的垄断价格不同。 （四）资本主义矿山地租和建筑地段地租 1、矿山地租 同样存在级差 地租、绝对地租、垄断地租。 2、建筑地段地租 位置对地租量的决定性作用 土地所有者对建筑地段地租的产生处于被动地位 绝对地租（问题）及来源 建筑地段的垄断地租 三、地租理论在中国的应用 （一）社会主义级差地租 1、社会主义是否存在级差地租 中国仍然存
27、在形成级差地租的客观物质条件 在社会主义制度下，仍然存在着形成级差地租 的社会经济条件，即对土地经营的垄断 2、性质和特点 反映的经济关系有所不同 3、级差地租的分配与归属 在土地集体所有制的条件：级差地租 I归集体经济组织所有，级差地租 II 归土地承包经营者所有，二者的一部分应归国家所有。 在土地国有制的条件下：级差地租 I国家所有，级差地租 II 在租期内归土地经营者所有，部分应归国家所有。 国家对级差地租的调节和分配 价格、税收、收费、财政与信贷 （二）社会主义绝对地租 1、存在的条件、 来源及原因 在农业资金有机构成大大低于工业的条件下，农产品价值必然大于其社会生产价格，其差额就是构
28、成绝对地租实体的那部分超额利润 对土地所有权的垄断，并要求在经济上实现 仍存在土地使用权和所有权的分离，这是绝对地租形成的前提。 2、绝对地租的具体形式 不同所有权形式反映不同的土地关系 （三）社会主义城市地租的特点及其来源 城市地租的特点是建筑地段地租的明显强化城市级差地租的来源已有定论，但绝对地租仍存在争议。 （ 四）社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义 1、地租范畴是社会主义条件下实行土地有偿使用的理论基础。 2、地租是加强土地管理的重要经济杠杆 3、地租是制定产品价格的重要依据。 4、地租是制定土地价格的基础。 第五章 土地价格理论及其应用 【内容提要】土地作为一种特殊商品，其价格的
29、形成也不同于一般的商品，因此，关于土地价格的形成及其变化规律成为土地经济学所研究的重要内容，本章主要介绍土地价格的基本理论，土地价格的评估以及土地价格的 管理。通过学习使学生对土地价格的形成及变化规律，为什么要对土地价格评估和管理等问题能够有系统的认识和了解。 【重点】认识和理解土地价格形成和变化的规律及影响因素。了解我国土地价格管理的基本内容。 【难点】土地价格的形成理论 一、 土地价格的形成与变动 （一）土地价格形成的理论 1、马克思主义地价形成理论 以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。其理论内容： 1） 自然状态的土地虽然不是劳动新产品，没有价值，但有使用价值
30、，在一定的生产关系下，产生了地租。因此，土地价格就是地租的购买价格。 2） 土地价 格的实质是地租的资本化 将地租按一定的利息还原成一个资本量便是土地价格。资本化的地租表现为地租。 P=R/r 3） 土地租金是出租土地的资本化收入 土地租金 =土地固定资本 +真正的地租 2、西方经济学地价形成理论 是在市场价格理论的基础上发展起来的。 1） 土地收益理论 土地价格是土地收益即地租的资本化。地租为经济地租。 经济地租：土地总收益扣除总成本的余额。 土地收益：有 3 个方面的含义。 土地 收益和土地价格的关系： V=a/r 是土地估价各种模型的依据。 2） 土地供求理论 土地价格的决定因素是土地的
31、供给和需求。 土地供给无弹性下的价格决定：土地价格完全由需求所决定 土地供给有弹性下的价格决定：由供给和需求共同决定 （二）土地价格的内涵及特点 1、 土地价格的内涵 土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化。 土地价格是指公开市场条件下形成的土地价格 ，关于“市场价值”的解释。（一般情况下） 2、土地价格的特点 土地价格是土地权益价格 土地价格不是土地价值货币的货币表现，一般不依生产成本定价。 3）土地价格主要由土地需求决定 4）土地价格总体呈上升趋势 5）土地价格具有强烈的地域性 （三）影响土地价格变动的因素 凡是影响土地的供给与需求，或影响地租收益和土地还
32、原率的一切因素都是影响土地价格的因素。 1、一般因素 是指影响土地价格的一般的、普通的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响， 主要有土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划、土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况等。 2、区域因素 对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。主要有区域位置、基础设施条件、规划限制和环境质量等。 3、个别因素 是指土地本身的条件和特征对土地地价有影响的因素，如宗地、面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤肥力和地质条件等。 （四）土地价格变动趋势及规律性 1、土地价格呈总体上升趋势 2、土地价格变动呈
33、现周期性特征 3、土地价格变动具有明显的地区差 异 4、地价在房地产价格中所占比重越来越大。 二、土地价格的评估 （一）土地价格评估的目的和意义 （二）土地价格评估的主要方法 （注：主要以课堂自学为主） 三、土地价格的管理 （一）中国土地价格体系 1、基准地价 是由政府管理部门委托评估机构，根据现状条件下的土地级别评估的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区域平均价格。 1）城镇基准地价：是指在城镇规划范围内，对现状利用条件下不同级别的土地或者土地条件相当的地域，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一时点上法定最高年期物权性质的土地使用权区 域平均价格。 2）农地基准地价：是制在
34、农村范围内，以县域为单位对现状利用条件下同级别的土地（主要是耕地），或者土地条件相当的地域，按照土地所有权、土地使用权等不同权利分别评估确定的某一时点的平均价格。 3）基准地价的作用 2、标定地价 是政府根据管理需要，评估的具体宗地在公开市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。是宗地地价的一种。 作用：作为政府确定土地出让金、土地资产、核定土地税费、制定土地市场管理政策的依据 3、交易地价 是指土 地市场中实际交易的价格。 土地使用权出让价格 土地使用权转让价格 租赁价格 地役权价格 4、其他价格形：课税价格、抵押价格等 （二）中国土地价格管理制度 1、建立土地估价制度 2、建立估价
35、机构和估价人员的资格认证制度 3、建立基准地价和标定地价定期公布制度 4、建立地价监测体系 5、建立土地供应计划制度和土地储备制度。 6、建立土地交易最低限价制度 7、建立土地增值税制度 （三）西 方发达国家的土地价格管理 1、美国 对土地市场干预最少的国家之一。但为防止地价的失控对土地市场及其整个经济产生负面影响，因而逐步加强了对土地价格的管理，所采取的主要措施有建立土地估价制度、对地价进行控制等。 2、日本 是对土地市场进行政府干预最多的国家之一。主要措施有：建立地价公示制度；建立不动产估价制度；建立土地交易评估制度和申报劝告制度；制定国土利用计划 3、德国 成立土地估价委员会；政府具有土
36、地的征购权和优先购买权；建立农地转用控制制度。 第六章 土地金融 【内容提要】土地市场的繁荣和发展需要大量的资金，这是由土地商品的特性所决定的。因此，在土地的经营活动中就需要专门为土地经营的各项活动进行筹资、融资和结算的金融服务。本章介绍土地金融的基本理论，我国土地金融的发展，国外土地金融的状况。 【重点】认识和了解土地金融的种类和作用，我国土地金融的发展以及国外土地金融的基本状况。 【授课方法】本章内容以学生自学讨论为主 一、土地金融概论 （一）概念 是以土地抵押担保的，土地资金的筹集，融通等一切信用活动 的总称。土地商品的特殊性决定了土地金融是有担保的金融。在城市土地金融往往与房地产金融相
37、结合，形成房地产金融。 （二）土地金融的特点 1、土地金融是有担保的金融 土地金融属于长期信用，因此要以土地进行抵押为融资提供担保。包括人的担保（即信誉担保，具法律效力）和物的担保。 2、 土地金融以抵押权为基础 抵押权的涵义 抵押权的特点 我国对抵押房地产的规定 3、 土地金融一般要实行证券化 为使部分长期资产短期化，即使资产具有流动性， 有必要对房地产抵押货款进行证券化。包括两项抵押证券化内容。 4、 土地金融具有较强的政策性 土地金融是受政府干预较强，获得政府补贴较多的金融部门。 5、 土地金融业务成本较高，但收益较好。 整个过程涉及到许多专业人员工作的配合。 （三）土地金融的种类 1、
38、 市地金融 是围绕城市土地及其建筑物的开发，经营和消费所进行的奖金融通 2、农地金融 是围绕农地开发、生产、经营所进行的资金融通。 （四）土地金融的作用 1、增加房地产资金投入，促进房地产业发展 2、提高居民购房支付能力，支持居民住房消费。 3、调整银行信贷资产结构，改善资 产质量 4、执行国家房地产业政策，有效调节房地产发展。 二、中国土地金融的发展 （一）中国土地金融发展历程 1、旧中国房地产金融沿革 发展缓慢 政府对土地金融发展起了重要作用 商业银行和绝大多数的外商房地产企业，在房地产资金的融通上亦起了重要作用。 2、新中国房地产金融的发展 78 年以前的计划经济，基本无土地金融 78
39、年以后我国房地产金融开始诞生 真正起步于 20 世纪 80 年代后期，形成目前以中国建设银行和中国工商银行为主体，各家银行参与的房地产金融服务体系，业务品种为自营性和委托性两类业务共存的格局。 （二）中国现行土地金融制度及特点 1、现行土地金融制度 主要包括自营性房地产金融和政策性房地产金融 2、中国房地产金融的特点 1）银行自营性业务和委托性房地产金融业务并存 2）自营性房地产金融业务发展较快 3）房地产金融业务的发展仍处于起步阶段 4）业务发展不均衡 （三）中国土地金融发展前景 1、对发展环境的基本判断 1） 扩大内需的经济发展方针 2）工业化、城市化发展速度加快 3）住房商品化的全面实现
40、 4）居民收入的稳步增长 5）加入 WTO，银行与世界的接轨 2、对住房金融发展趋势预测 1）住房金融市场的竞争将日趋激烈 2）个人住房贷款的迅猛发展 3）金融业务品种的多样化发展 4）个人住房贷款成本降低 5）委托性住房金融业务仍将成为各家银行争夺的焦点。 6）强化管理，防范风险的重要性 7）个人住房贷款的证券化趋势 8）住房金融市场的细分 三、国外土地金融类型 1、 法律制度类型 有欧陆系和英美系两种类型 2、机构类型 有公营、合作 和私营房地产金融机构 3、融资类型 有直接、契约、存款和证券融 4、市场类型 有四种类型： （二）国外土地金融的特点 发达国家土地金融的特点 1）私人机构为主
41、体 2）现代化经营管理 3）专业化和多样化并存 4）房地产金融市场与金融市场日益渗透 2、发展中国家土地金融的特点 1） 非正式的直接融资占据主导地位 2）国家直接参与和控制房地产金融市场 2） 发展中国家房地产金融的发展受多种因素制约。 课堂自学讨论题 1解释土地金融的概念，土地金融有何特点？ 2为什么要发展土地金融？ 3中国新旧时期土地金融发展有何特点 ？ 4简述中国现行的土地金融制度。 5简述中国土地金融发展的前景。 6国外土地金融对中国有何借鉴。 第七章 土地税收 【内容提要】本章在介绍税收的一般原理基础上，对土地税收的概念、特点、分类及功能进行了阐述；全面介绍了中国土地税收制度的演变
42、与发展、我国香港和台湾地区的土地税制以及国外的土地税收制度。 【重点】我国现行的土地税制和国外土地税收制度 【难点】税制及其构成 一、土地税收的概论 (一 )税收的一般原理 1、什么是税收？ 税收是属于古老的经济范畴。 税收是国家为实现社会政治和经济目标，按预定的标准强制性地从个人和企业向国家财政的资源转移。 税收功能的变化：相当长时间是国家财政筹集收入；现代市场经济的税收的功能在于作为国家干预或调节经济活动 2、税收的特点 强制性、无偿性、固定性。 3、税法的概念、类型及作用 税法的概念： 税法是国家最高权力机关或由其授权的行政机关制定的用以调整国家与纳税人之间在征税方面的权利义务关系的法律
43、规范的总称。 税法的类型： 税法体系较为完善，可以不同角度进行分类。 税法的 作用：表现在组织国家财政收入，调控宏观经济，维护经济秩序，有效保护纳税人、国家权益、促进国际交往方面有重要作用。 4、税制的概念及构成 税制的概念：税制可以从税收结构和税收法律制度两个方面加以解释。 税制是一个国家各种税收及其要素的构成体系。税种和税收单元 税制是一国税收法律、法规、规章的总称。是一种制度体系，是政府向纳税人和单位征税的法律依据和工作规程。 （二）土地税收的概念及特点 1、土地税收的概念。 是国家以土地征税对象，凭借其政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地 、强制地、固定地取得部分土地收益的一种税
44、收。 产生的前提不同：国家、土地私有制和租佃 土地税收与地租的本质区别 存在的基础不同：政治权力、土地所有权 分配层次不同：再分配、初次分配 2、土地税收的特点 土地税收是国家税收中最悠久的税种 土地税制以土地制度为基础 土地税源比较稳定 土地税理论上是不能转嫁的，但现实中是可以的转嫁的。 （三）土地税收的分类 1、财产税式的土地税 以财产税的形式出现，可分为从量与从价式两种。 2、收益税式的土地税 根据土地收益所征收的土地税，分为四种方式。 3、所得税式的土地税 是把以土地获得的纯收益作为一种所得，而课以所得税。 （四）土地税收的功能 1、防止地价上涨过快，抑制土地投机 。抑制土地需求，促进
45、土地供给为宜。 2、引导土地利用方向，促进土地资源合理利用。发挥经济杠杆的作用。 2、 调节土地收益分配，促进企业间公平竞争。 4、保障财政收入，筹集公共设施建设资金。 二、中国土地税制的演变与发展 随着国家体制的转变和发展而演变和发展的 （一）中国土地税制的演变历程 历史悠久，公元前 21 世纪的夏禹时代。田赋或农地税是中国历代的主要赋税。城市土地税出现在近代， 1866 年上海公共租界开征地捐， 1908 年德国占领青岛开征地价税和土地增值税， 1927 年，国民党政府开征地价税及土地增值税。 1、民国以 前的土地税制：起于殷商时代，土地税赋的特点是地税和地租没有分开，以劳役或实物为主，税
46、额占总收获量的 10%；秦朝“舍地而税人”，以人丁税为主；汉代两朝提倡土地轻税，南北朝土地均田制；唐代中叶推行两税法；明朝推行“一条鞭法”；清朝对田赋制度。前期征收人丁税，后期实行“摊丁入亩”。 2、民国时期的土地税制：税制混乱，地籍遭到破坏，农民负担极为沉重。 土地税收的特点：由征收货币向征收实物的反向变化；税目存在共同的丛杂性；税率不断提高；田赋的征收实行“预征制”。 后期的税制变化：田赋由国家税改为地方税；推行地价税和土地增值税；对城市土地广泛征税。 3、 旧中国土地税制的本质：田赋制度，是封建地主阶级剥削劳动人民的工具。 “赋由租出”解释农业税的本质来源。 （二）中国现行土地税制及征管
47、 1、农业税 概念：是国家向一切从事农林牧渔生产取得收入的单位和个人征收的一种税。农业用地的土地税是由农业税来体现的。 征收对象：征税范围内的农业收入 计税依据：常年产量 税制：比例税制 2、耕地占用税 概念：是国家对占用耕地建房或者从事其他非 农业建设的单位和个人征收的一种税。属于资源税。 征税对象：是占用耕地的行为。占用耕地者为纳税人。 实行定额税率，占用耕地面积为计税依据。 3、城镇土地使用税 概念：是国家在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有城镇土地使用权的单位和个人，以其实际占有的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。 征税对象：是税法规定的纳税区域内的土地。纳税人
48、是实际土地的单位和个人。 采用分类定级的幅度定额税率，计税依据是土地面积 4、土地增殖税 概念；是对有偿转让中华人民共和国国有土地使用权，地上建筑物及其他附着物产权并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。 征税对象：使用权转让的行为 计税依据是土地增值额，增值额扣除项目。 税率实行四级超额累进税率。 增值税的免征 5、契税 概念：是以所有权发生转移，变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的 一种财产 税。 特点：属于财产转移税；由财产承受人缴纳 征税对象：是发生土地使用权和房屋所有权属转移的土地和房屋。 税率：采用比例税率，幅度为 3%5%。 计税依据：按交易的不同情况确定 契税的减免： （三）中国现行土地税制的改革与完善。 1、 改革的目标与方向：目标是合理利用土地，保护耕地；方向是调整
