1、房地产价格练习试卷 14 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 一般物品由于品质相同,可以开发样品交易、品名交易,同时存在众多的买者和卖者。其价格可以在交易市场上形成。房地产由于不能搬到一处作比较,具有独一无二性,要认识房地产,只有亲自到实地查勘,而且由于房地产价值大,相似的房地产一般只有少数的几个买者和卖者,有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者。所以,房地产价格一般随交易的需要而个别形成,并容易受( )的影响。（A）买方的个别因素（B）卖方的个别因素（C）买卖双方的个别因素（D）其他个别因素2 在经济学里,( ) 有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值,
2、是该商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例 ,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品,一般简称的价值是指交换价值,在房地产估价中所说的价值也是指交换价值。（A）主观存在价值（B）客观存在价值（C）广义的价值（D）狭义的价值3 就使用价值与交换价值相对而言,房地产估价所评估的是房地产的( ),但在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关其使用价值的因素进行“鉴定”。就如同对古董、珠宝进行估价 ,如果不知其真伪、品质 ,肯定评估不出其真实价值。（A）使用价值（B）交换价值（C）广义价值（D）狭义价值4 某一房地产的( )
3、 是该房地产对于某个特定投资者(这里的投资者是广义的,包括消费者)的经济价值,是投资者基于个人需要或意愿,对房地产所估计的价值或作出的评价。而该房地产的市场价值,是该房地产对于一个典型的“经济人”( 他代表了市场上大多数人的观点)的经济价值。（A）使用价值（B）交换价值（C）市场价值（D）投资价值5 投资价值与市场价值的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同。如都可以采用收益法价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率,这个最低收益率( )与该房地产的风险程度相对
4、应的社会一般收益率。（A）一定高于（B）一定低于（C）可能高于也可能低于（D）不能比较6 第一个房地产投资者对房地产都有一个心理价位,投资价值可以看成是这个心理价位,当( ) 低于其心理价位时,投资者趋向于增加投资; 相反,他们将向市场出售过去的房地产。（A）市场价格（B）投资价格（C）使用价格（D）交换价格7 政府举行土地使用权拍卖出让,有意购买者可以委托房地产估价人员为其评估能够承受的最高购买价格,这也是一种( )。（A）市场价值评估（B）投资价值评估（C）原始价值评估（D）账面价值评估8 ( )是随着时间的推移而减少的。（A）原始价值（B）账面价值（C）市场价值（D）投资价值9 ( )是
5、指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。（A）原始价格（B）理论价格（C）成交价格（D）市场价格二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 合法权益包括( ) 等方面。（A）合法原则（B）合法产权（C）合法使用（D）合法处分11 遵循合法原则,具体来说有下列几个方面,即( )。（A）在合法产权方面,应以房地产权属证书和有关证件为依据（B）在合法使用方面,应以城市规划、土地用途管制等为依据（C）在合法处分方面,应以法律、法规或合同等允许的处分方式
6、为依据（D）在其他方面,如评估出的价格必须符合国家的价格政策12 现行的土地权属证书有( )。（A）国有土地使用证（B） 集体土地所有证（C） 集体土地使用证（D）土地他项权利证明书13 现行房屋权属证书有( )。（A）房屋所有权证（B） 国有土地使用证（C） 房屋共有权证（D）房屋他项权证三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 地价与一般物品价格虽然都受供求变化的影响,但由于土地数量难以增加或减少,并具有不可移动性,其供给弹性较小。所以,地价多受需求方面的影响,并且对土地的需求是一种“ 引致” 需求,即由对土地上的产品和服务的需求而引起的
7、需求。( )（A）正确（B）错误15 从全社会的角度来看,土地的自然供给是完全弹性的,不会随着地价的变化而增减。但对于某种特定用途的土地来说,土地的供给是有弹性的。因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择,从而一种用途可以挤占其他用途的土地。如商业可以挤占居住用地,住宅可以挤占工业用地,工业可以挤占农业用地。( )（A）正确（B）错误16 房地产价格实质是房地产权益的价格。房地产由于不可移动,在交易中其可以转移的不是房地产的实物,而是房地产的所有权、使用权或其他权益。实物状况相同的房地产,权益状况可能千差万别,甚至实物状况好的,由于权益过小,如土地使用年限很短或产权有争议,价值较低;相反,实物
8、状况差的,由于权益较大 ,如产权清晰、完全,价值较高。( )（A）正确（B）错误17 房地产价格是在长期考虑下形成的。房地产由于具有独一无二性。价值大,质量、功能、产权、物业管理等情况不易了解,交易价格很难在短期内达成。另外,一宗房地产通常与其周围其他房地产构成某一特定地区,而该地区并非固定不变,尤其是社会经济位置经常在变化,所以,房地产价格是在考虑该房地产过去如何使用,预计将来可以做何种使用,总结这些考虑结果后才能形成房地产的现在价格。( )（A）正确（B）错误18 房地产价格一般是个别形成,容易受交易者的个别因素的影响。一般物品由于品质相同,可以开展样品交易、品名交易,同时存在众多的买者和
9、卖者,其价格可以在交易市场上形成。房地产由于不能搬到一处作比较,具有独一无二性,要认识房地产,只有亲自到实地查勘,所以,房地产价格一般随交易的需要而个别形成,并容易受买方的个别因素的影响。( )（A）正确（B）错误19 在经济学里,狭义的价值有使用价值和交换价值之分。一种商品的使用价值,是该商品能满足人们某种需要的效用;交换价值,是该商品同其他商品相交换的量的关系或比例,通常用货币来衡量,即交换价值表现为一定数量的货币或其他商品。一般简称的价值是指交换价值,在房地产估价中所说的价值也就是交换价值。( )（A）正确（B）错误20 投资价值和市场价值的评估方法可能相同,但其中参数选取的立场可能不同
10、。如都可以采用收益法价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。这个最低收益率可能高于也可能低于与该房地产的风险程度。( )（A）正确（B）错误21 成交价格简称成交价,是交易双方实际达成交易的价格。它是一个已完成的事实。这种价格通常随着交易者的心态、偏好,对市场的了解程度,讨价还价能力等的不同而不同。成交价格一定是正常的。( )（A）正确（B）错误22 将成交价区分为正常成交价格和非正常成交价格。正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通畅、平等
11、自愿、诚实无欺,没有私自利害关系下进行交易形成的价格,不受一些不良影响,如不了解市场行情、垄断强迫交易等的影响。反之,则为非正常成交价格。( )（A）正确（B）错误23 市场价格的正常波动是由真实需求与真实供给相互作用造成的。凡是影响真实需要与真实供给的因素。如收入、成本等的变化,都可能使市场价格发生波动。所以,在正常市场或正常经济发展下,市场价格基本上与理论价格相吻合,围绕着理论价格而上下波动,不会偏离太远。但在泡沫经济下,市场价格可能脱离理论价格,如在投机需求的带领下,或在非理性预期下形成的畸高价格。( )（A）正确（B）错误24 评估价格不是事实,但在为交易目的而估价时,评估价格与理论价
12、格有着密切的关系。由于房地产缺乏完全市场,房地产交易往往需要专业的房地产估价机构为交易双方提供服务,在这种情况下,房地产的评估价格往往会成为房地产的成交价格。但值得注意的是,由于估价人员的知识、经验、职业道德修养等的不同,同一宗房地产,不同的估价人员评估出的价格可能不同。( )（A）正确（B）错误25 政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度,指导经营制定的价格。对于实行政府指导价的房地产,由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格,所以,估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。( )（A）正确（B）错误26 政府对价格的干预,还有最高限价和最低
13、限价。最高限价是试图规定一个对房地产可以收取的最高价格;最低限价是试图规定一个对房地产可以收取的最低价格 ,又称最低保护价。所以,对有最高限价的房地产,估价结果不得超过其最高限价;对有最低限价的房地产,估价结果不得低于其最低限价。( )（A）正确（B）错误房地产价格练习试卷 14 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 C【试题解析】 由于房地产价值大,相似的房地产一般只有少数的几个买者和卖者,有的房地产甚至只有一个买者和一个卖者,所以,房地产价格一般随交易的需要而个别形成,并容易受买卖双方的个别因素的影响。【知识模块】 房地产价格2 【正确答案】 C
14、【试题解析】 任何物品能够成为商品,首先必须是有用物,能用来满足人们的某种需要。没有使用价值的东西不会被交换对方所接受,也就不能成为商品,不会有交换价值。所以,没有使用价值肯定就没有交换价值。但是反过来却不一定成立,即没有交换价值不一定没有使用价值。【知识模块】 房地产价格3 【正确答案】 B【试题解析】 在房地产估价中首先应对房地产的质量、功能、新旧、产权等有关其使用价值的因素进行“鉴定”。就如同对古董、珠宝进行估价,如果不知其真伪、品质,肯定评估不出其真实价值。【知识模块】 房地产价格4 【正确答案】 D【试题解析】 市场价值是客观的,非个人的价值,而投资价值是建立在主观的,个人的因素基础
15、上的。【知识模块】 房地产价格5 【正确答案】 C【试题解析】 价值是未来净收益的现值之和,但在评估市场价值时,收益法中的折现率是与该房地产的风险程度相对应的社会一般的收益率,而在评估投资价值时,该折现率是投资者所要求的最低收益率(通常称为最低期望收益率)。【知识模块】 房地产价格6 【正确答案】 A【试题解析】 投资者评估的房地产的投资价值,或者说消费者对房地产的评价,大于或等于该房地产的市场价格,是其投资行为或交易能够实现的基本条件。当投资价值大于市场价格时,说明值得投资购买;反之,说明不值得投资购买。【知识模块】 房地产价格7 【正确答案】 B【试题解析】 就投资价值与市场价值相对而言,
16、房地产估价所评估的是房地产的市场价值。但作为房地产估价人员,评估投资价值或提供房地产市场分析报告、房地产投资项目可行性研究报告,也是其服务的重要领域。【知识模块】 房地产价格8 【正确答案】 B【试题解析】 原始价值是始终不变的;账面价值是随着时间的推移而减少的;市场价值是随着时间的推移而变化的,有时高,有时低。市场价值很少等于账面价值。【知识模块】 房地产价格9 【正确答案】 D【试题解析】 市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格,是该类房地产大量成交价格的抽象结果。【知识模块】 房地产价格二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错
17、选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。10 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产估价原则11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价原则13 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 因为国有土地使用证属于土地权属证书。【知识模块】 房地产估价原则三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格15 【正确答案】 B【试题解析】 土地的自然供给是完全无弹性的。【知识模块】 房地产价格16 【正确答案】 A【
18、知识模块】 房地产价格17 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格18 【正确答案】 B【试题解析】 受买卖双方的影响。【知识模块】 房地产价格19 【正确答案】 B【试题解析】 广义的价值才有使用价值和交换价值之分。【知识模块】 房地产价格20 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格21 【正确答案】 B【试题解析】 成交价可能正常,也可能不正常。【知识模块】 房地产价格22 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格23 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格24 【正确答案】 B【试题解析】 评估价格与理论价格有着密切的关系。【知识模块】 房地产价格25 【正确答案】 B【试题解析】 不是政府定价,而是政府指导价。【知识模块】 房地产价格26 【正确答案】 A【知识模块】 房地产价格
