1、2013 年物业管理师（物业经营管理）真题试卷及答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 在合适的选择下，资产组合的风险低于各个组成部分的( )风险。（A）任一（B）最低（C）算术平均（D）加权平均2 资产管理的主要内容本质上是对成本和收益的( )（A）估计（B）分配（C）组合（D）控制3 房地产开发投资通常属于( )投资。（A）长期（B）短期（C）置业（D）间接4 投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券，属于( )投资。（A）房地产开发（B）房地产间接（C）权益型信托（D）混合型信托5 在正常市场
2、和运营状态下，房地产的经营效益大于其运营成本的持续时间称为( )（A）折旧年限（B）耐用年限（C）经济寿命（D）自然寿命6 政府兴建一座公园使得周边的房地产价值提高，这体现了房地产投资特性中的( )（A）政策影响性（B）专业依赖性（C）发展阶段性（D）相互影响性7 净运营收益扣除抵押贷款还本付息后的余额，称为( )（A）税前现金流（B）税后现金流（C）税前利润（D）税后利润8 关于名义利率和实际利率的说法，正确的是( )（A）名义利率和实际利率均不能反映资金的时间价值（B）当每年计息周期数等于 1 时，实际利率小于名义利率（C）名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值（D）当名义利率周期数大于
3、 1 时，实际利率大于名义利率9 政府通过税收政策，鼓励使用新兴节能环保设备，限制使用原来能耗高的设备，会导致设备的( )（A）第一类有形磨损（B）第二类有形磨损（C）第一类无形磨损（D）第二类无形磨损10 财务分析中，用设备账面价值减去其当前市场价值后的差值，称为( )（A）机会成本（B）沉没成本（C）租赁（D）净现值11 空置的写字楼属于( )（A）收益性物业（B）非收益性物业（C）增量房地产（D）非增量房地产12 物业价格实质上是物业( )的价格。（A）交换（B）权益（C）租赁（D）区位13 评估收益性物业的市场价值时，要求对未来净收益的估计具有( )（A）前瞻性（B）随机性（C）客观性
4、（D）保守性14 某旧住宅的重置价格为 100 万元，账面价格为 70 万元，因户型设计落后导致的功能折旧为 10 万元，因位于环境污染区引起的经纪折旧为 5 万元，则该住宅的现值评估价为( ) 万元。（A）15（B） 65（C） 85（D）6015 根据中华人民共和国城市房地产管理法，房地产交易包括房地产买卖、租赁和( )（A）继承（B）抵押（C）保险（D）信托16 关于房地产市场供给的特点的说法，错误的是( )（A）房地产市场供给给弹性较大（B）房地产市场供给具有非同质性（C）房地产市场供给具有高度垄断性（D）房地产市场供给存在档次的差异17 房地产市场中的空置率指标，是指报告期期末空置房
5、屋占( )的比例。（A）同期房屋存量（B）同期房屋增量（C）上期房屋存量（D）上期房屋增量18 下列类型的住房中，不属于政策性住房的是( )（A）公共租赁住房（B）廉租房（C）普通公寓（D）经济适用住房19 关于房屋租赁特点的说法，错误的是( )（A）房屋租赁关系不因所有权的转移而终止（B）房屋租赁可以转移房屋的所有权（C）房屋租赁的标的是作为特定物的房屋（D）房屋租赁关系是一种经济要式契约关系20 房屋租赁关系中，承租人拥有的权益是( )（A）房屋的使用权、处分权和部分收益权（B）房屋的占有权、使用权和最终收益权（C）房屋的占有权、处分权和最终收益权（D）房屋的占有权、使用权和部分收益权21
6、 业主自行负责租赁活动，物业服务企业仅负责物业管理和服务。这种物业租赁管理模式称为( ) 模式。（A）转租（B）包租（C）委托管理（D）出租代理22 租约执行中，房屋租赁管理的主要工作内容不包括( )（A）房屋空间交付（B）签约管理（C）收取租金（D）租户关系管理23 关于房屋转租的说法，正确的是( )（A）承租人可以将承租的房屋转租给第三方，但第三方必须同原出租人签订新的租赁合同（B）承租人在任何情况下都不可以将承租的房屋转租给第三方（C）承租人在原出租人同意后可以将承租的房屋转租给第三方（D）承租人将承租的房屋转租给第三方所获得的差额利润应该归原出租人所有24 在住宅小区的游泳池里不设置跳
7、台的风险防范手段或措施是( )（A）风险控制（B）风险回避（C）风险转移（D）风险调整25 物业管理中的投标费用属于( )（A）边际成本（B）机会成本（C）沉没成本（D）差异成本26 关于专项维修资金的说法，错误的是( )（A）专项维修资金是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造的费用（B）专项维修资金不含物业共用部位、共用设施设备的日常维护费（C）专项维修资金应计人物业管理服务支出或物业管理服务成本（D）经营性物业中，专项维修资金是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的27 关于物业管理服务成本中按规定提取的福利费的说法，错误的是( )（A）福利基金按工资总额的 14计算（B）
8、员工奖金按工资总额的 10计算（C）教育经费按工资总额的 15计算（D）工会基金按工资总额额 2计算28 在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于( )（A）固定预算（B）零基预算（C）概率预算（D）弹性预算29 下列费用中，属于物业服务企业财务费用预算构成项目的是( )（A）财务人员福利费（B）财务人员工资（C）汇兑损失（D）保险费30 关于成本控制的说法，错误的是( )（A）事后控制是事中控制的延续（B）事中控制是事后控制的前提（C）事后控制是成本控制的中心环节（D）事后控制是下一循环中事先控制的组成部分31 成本控制的例外原则主要用于成本的( )中。（A）事先控制（B）事中
9、控制（C）事后控制（D）反馈控制32 住宅小区成立业主大会选举业主委员会后，物业服务合同的甲方是( )（A）业主委员会（B）建设单位（C）物业服务企业（D）居民委员会33 关于前期物业服务合同的说法，错误的是( )（A）前期物业服务合同具有过渡性（B）前期物业服务合同属于要式合同（C）前期物业服务合同以书面方式签订（D）前期物业服务合同没有合同期限限制34 关于前期物业服务合同与物业服务合同差异的说法，错误的是( )（A）二者合同主体不同（B）二者合同客体不同（C）二者签订时间不同（D）二者合同有效期限不同35 关于物业管理招标投标的说法，错误的是( )（A）物业管理招投标实质是一种市场双向选
10、择行为（B）物业管理招标行为和投标行为是有机结合的（C）物业服务企业提供交换的标的只是劳务性服务（D）物业管理实行招投标是社会主义市场经济的需要36 关于物业管理招投标标底的说法，错误的是( )（A）标底是招标项目的预期价格水平（B）标底是业主所期望的物业管理服务档次和所能承受的管理服务费用的最低限额的统一（C）标底一般不向投标人公开（D）标底是衡量投标单位报价的基本依据和准绳37 按照风险的对象对风险进行分类时，风险类型不包括( )风险。（A）财产（B）责任（C）人身（D）社会38 保险的一般原则不包括( )原则。（A）比例分摊（B）可保利益（C）近因（D）对等39 物业服务企业按出资比例分
11、配利润，体现了企业( )之间的财务关系。（A）所有者（B）债权人（C）经营者（D）管理者40 反映物业服务企业在某一特定时日财务状况的财务报表是( )（A）资产负债表（B）利润表（C）损益表（D）现金流量表41 在物业管理绩效评价的指标体系中，财务效益状况指标包括净资产收益率、总资产报酬率和( )（A）总资产周转率（B）流动资产周转率（C）财务内部收益率（D）资本积累率42 企业一定时期内主营业务收入净额同平均流动资产总额的比值是( )（A）净资产收益率（B）总资产周转率（C）流动资产周转率（D）总资产报酬率43 关于物业管理绩效评价中评价标准的说法，错误的是( )（A）评价标准是绩效评价的三
12、大要素之一（B）评价标准是评价工作的基本准绳和前提（C）评价标准可以划分为定量标准和定性标准两类（D）评价标准是主观评判评价对象的衡量尺度44 物业管理绩效评价的主要方法是( )（A）功效系数法（B）综合分析法（C）隶属度赋值法（D）经验分析判断法45 物业管理绩效评价时，根据评议指标得分对定量评价结论进行校正，计算综合评价得分的方法是( )（A）定量与定性相结合计分法（B）综合分析判断法（C）评议指标计分方法（D）修正指标计分方法46 下列租售型写字楼的部位，属于收益部分的是( )（A）洗手间（B）停车场（C）开水间（D）电梯厅47 下列各项写字楼管理工作，属于租赁期间管理工作的是( )（A
13、）吸引可能的租户（B）评估筛选租户（C）与租户进行租约谈判（D）监督租户履行租约义务48 在制订写字楼租金收取办法时，无需考虑的是( )（A）支票、现金等支付形式（B）租金收取时间（C）激励主动缴纳行为的措施（D）租金收取方式49 在确定写字楼租金时，最低租金水平应是能够抵偿抵押贷款还本付息、( )和空暨损失的租金。（A）建造费用（B）人工费用（C）经营费用（D）广告费用50 下列服务满意度评价的指标中，属于感性评价的是( )（A）服务制度（B）服务质量（C）服务程序（D）服务标准51 在写字楼交通流线中，内部交通流线包括物品流线、服务流线和( )（A）信息流线（B）办公流线（C）自行车流线（
14、D）机动车流线52 下列物业经济指标中，不属于写字楼物业经营管理绩效评价的指标是( )（A）物业经济指标（B）服务满意度（C）物业品牌化（D）市场占有率53 在零售商业物业经营管理中，为迎合消费者对品质、价格的需求而进行的商品选择工作，属于( )（A）市场营销（B）零售技术（C）物业维护（D）风险管理54 下列零售商业物业经营管理工作内容中，属于物业维护模块的是( )（A）维持承租户公共关系（B）满足消费者的商品供应量（C）统筹管理公共区域维修基金（D）慎重出租给危险承租户55 下列对购物中心中各租户位置的配置中，合理的是( )（A）甜点店与服装店相邻（B）冷饮店设置商场入口（C）家具店靠近商
15、场中心（D）食品店远离商场中心56 某商业租户的基础租金是每月 1 万元，自然平衡点是每月 10 万元，该租户的每月营业额是 15 万元，并向业主缴纳租金总额为每月 14 万元，则其百分比租金的比列系数是( )（A）266（B） 400（C） 800（D）93357 某购物中心建筑面积 10 万平方米，可出租面积 8 万平方米，某租户承租了 6 千平方米，该租户应分担的公用面积维护费用比例是( )（A）60（B） 65（C） 70（D）7558 在零售商业项目上，对于仅负责现场管理的物业服务企业，应由其负责的工作是( )（A）开闭店（B）收银（C）顾客退换货（D）库房物品的管理59 关于物业设
16、施设备生命周期成本的说法，错误的是( )（A）生命周期成本的费用不只发生在初始投资时（B）折现率及利率对生命周期成本没有影响（C）通过对设施和系统的节能改造可以降低生命周期成本（D）运用生命周期成本法可以比较不同方案费用的时间价值60 下列资产处置方式中，不适合处置不良物业资产的是( )（A）重组（B）赠予（C）公开出售（D）债转股二、多项选择题本大题共 20 小题，每小题 2 分，共 40 分。每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有 1 个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分。61 零售商业物业分类的主要依据有( )（A）建筑规模（B）建筑结构（C）建
17、筑形式（D）经营商品的特点（E）商业辐射区域的范围62 从长期投资的角度出发，置业投资者通常期望获得( )等方面的利益。（A）股息（B）收益（C）保值（D）增值（E）消费63 在所有权不变的情况下，写字楼的类型包括( )（A）企业自用写字楼（B）出租写字楼（C）出售写字楼（D）自用出售复合型写字楼（E）自用出租复合型写字楼64 下列房地产投资项目财务评价指标中，属于清偿能力指标的有( )（A）投资回收期（B）借款偿还期（C）财务净现值（D）资产负债率（E）偿债备付率65 收益性物业价值的高低，主要取决于( )（A）未来净收益的大小（B）账面净收益的大小（C）获得净收益期限的长短（D）获得净收益
18、的可靠性（E）获得净收益的主营业务所占比重66 关于物业价格的说法，正确的有( )（A）物业价格受区位的影响大（B）物业价格形成的时间较长（C）物业价格表现为买卖价格而不是租赁价格（D）物业价格总是上涨（E）物业价格容易受交易者的个别因素的影响67 在制定物业管理方案时，建筑物管理计划的主要内容有( )（A）租赁计划（B）建筑物管理策略（C）建筑物维护的标准（D）物业检查计划（E）公共设施服务的内容68 在房屋租赁活动中，可以是房屋出租人的有( )（A）所有权人（B）共有人（C）所有权人委托的代理人（D）房屋的抵押权人（E）按照法定程序指定的代管人69 在租赁合同签订前，租赁管理工作的主要内容
19、包括( )（A）制定租赁方案和策略（B）租金调整和租户关系管理（C）租户的选择（D）租约谈判（E）租金确定70 从理论上讲，物业租金要以( )来确定。（A）历史平均投资回报率（B）业主所需缴纳的所得税（C）物业建造成本（D）物业出租经营成本（E）业主希望的投资回报率71 根据现行财务制度，不得列入物业管理成本支出的有( )（A）被没收的财产（B）企业员工福利费（C）企业违约金（D）银行手续费（E）购置和建造固定资产的支出72 实行物业管理服务费用酬金制时，预收的物业管理服务费的构成有( )（A）物业服务企业的利润（B）法定税费（C）物业管理服务成本（D）物业服务企业的酬金（E）物业管理服务支出
20、73 关于公众责任保险的说法，正确的有( )（A）公众责任保险承保的是投保人的损害赔偿责任（B）公众责任保险是一种有形财产保险（C）公众责任保险不具有实际标的（D）公众责任保险的保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任（E）公众责任保险的被保险人依法应承担对第三者精神伤害的经济补偿74 将企业价值最大化作为企业财务管理总体目标的优点有( )（A）考虑了客户利益（B）考虑了风险因素（C）体现了企业对资产保值增值的要求（D）有利于制约企业追求短期利益的倾向（E）反映企业运用资本获得利润的能力75 下列各项经营活动中，属于物业服务企业直接投资的项目有( )（A）投资开办餐厅（B）购置洗地机（C）房屋租
21、赁经营（D）购买企业股票（E）投资建立子公司76 物业管理绩效评价中社会评价的主体包括( )（A）政府（B）咨询机构（C）新闻媒体（D）业主（E）本企业员工77 物业服务企业在写字楼管理中，保证非收益部分的合理使用主要体现在( )（A）办公室空间的合理配置（B）共用空间的合理配置（C）管理服务空间的合理配置（D）设备空间的合理配置（E）多部电梯的合理配置78 当购物中心内有两个或两个以上主要租户时，这些主要租户( )（A）应具备相互均等的财务能力（B）所要求的租赁价格要相等（C）所提供商品种类应搭配合理（D）与次要租户提供的商品类型应互补（E）都应被视为整个购物中心内的一部分79 零售商业物业
22、选择租户时，需考虑的因素有( )等。（A）租户的声誉状况（B）租户的财务能力（C）租户的零售技术（D）租户需要的服务（E）租户组合80 下列不良资产中，属于以存货形式表现的不良资产有( )（A）因市场供大于求而长期积压卖不出去的产品（B）由于后续资金不足一直处于停工状态的投资项目（C）因自然或人为因素造成的毁损而丧失了使用价值的产品（D）因技术进步造成的功能落后的产品（E）长期被搁置未使用的进口设备2013 年物业管理师（物业经营管理）真题试卷答案与解析一、单项选择题本大题共 60 小题，每小题 1 分，共 60 分。每题的备选项中，只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 资
23、产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险。在合适的选择下，整体风险应该尽可能低。换句话说，资产组合的风险将低于各个组成部分的加权平均风险，因为当风险不随时间变化、风险方向也不改变的时候，不同投资方式之间存在补偿。2 【正确答案】 D【试题解析】 资产管理的主要内容本质就是对成本和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。3 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用
24、者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。4 【正确答案】 B【试题解析】 间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不直接参与房地产经营管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金的股份或房地产抵押支持证券等。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)5 【正确答案】 C【试题解析】 房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间。(说明：此知识点在最新版教材中已删
25、除)6 【正确答案】 D【试题解析】 房地产投资的特性包括位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性。其中相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)7 【正确答案】 A【试题解析】 从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。8 【正确答案】 D【试题解析】 名义利率与实际利率存在着下述关系：(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名
26、义利率的差异就越大；(3)当每年计息周期数 m=1 时，名义利率与实际利率相等；(4)当每年计息周期数 m1 时，实际利率大于名义利率。9 【正确答案】 D【试题解析】 由于政府节能、环保等政策的调整，通过税费政策，鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)10 【正确答案】 B【试题解析】 旧设备经过磨损，其实物资产的价值会有所降低，但旧设备经过折旧后所剩下的账面价值，并不一定等于其当前的市场价值，即更新旧设备会产生一笔沉没成本。沉没成本等于旧设备账面价值(原值减折旧累计)减去其当前市场价值后的差值。(
27、说明：此知识点在最新版教材中已删除)11 【正确答案】 A【试题解析】 对于具体物业来说，它是属于收益性物业还是属于非收益性物业，不是看它自前是否正在直接产生经济收益，而是看这种类型的物业在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。如某套公寓或某幢写字楼目前尚未租出而空置着，没有直接产生经济收益，但仍然属于收益性物业。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)12 【正确答案】 B【试题解析】 物业价格主要有下列五个特征：(1)物业价格受区位的影响很大；(2)物业价格实质上是物业权益的价格；(3) 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金；(4)物业价格形成的时间较长；(5) 物业价格容易受交易
28、者个别因素的影响。13 【正确答案】 C【试题解析】 在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。14 【正确答案】 C【试题解析】 建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。该旧住宅的折旧总额10515(万元)；该旧住宅的现值重置价格折旧1001585(万元)。15 【正确答案】 B【试题解析】 按照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。16 【正确答案】 A【试题解析】 房地产市场供给的
29、特点：由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减，因此市场供给缺乏弹性；由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具有非同质性；由于土地的有限性、不可再生性，以及房地产投资规模巨大，使房地产市场具有高度的垄断性，从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)17 【正确答案】 A【试题解析】 空置率指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。在实际应用中，可以根据房屋的类型特征和空置特征分别进行统计，包括不同类型房屋空置率、新竣工房屋空置率、出租房屋空置率、自用房房屋空置率等。18 【正确答案】 A【试题解析】 目前我国城市住宅的供给主要有三类，即廉租
30、房、经济适用住房和市场价商品住宅。其中，廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制；经济适用房是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导；市场价商品住宅则采取完全市场化的方式经营，是城市房地产市场的主要组成部分。(说明：此知识点在最新版教材中已删除)19 【正确答案】 B【试题解析】 物业租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特点：(1)物业租赁双方都必须是符合法律规定的身份；(2)物业租赁的对象是特定物不是种类物；(3)物业租赁不转移房屋的所有权；(4)物业租赁关系是一种经济要式契约关
31、系；(5)物业租赁关系不因所有权的转移而中止。20 【正确答案】 D【试题解析】 承租人拥有的是房屋的占有权、使用权和部分收益权，房屋的处分权和最终收益权仍属出租人所有。而且这种权属的转移是有期限的，一旦租赁期满，承租人有义务将房屋和相应权利归还出租人。21 【正确答案】 C【试题解析】 物业租赁管理模式包括：包租转租模式、出租代理模式、委托管理模式。委托管理模式是指业主自己直接负责租赁活动，不让物业服务企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业服务企业负责。22 【正确答案】 B【试题解析】 租约执行中，租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。23 【正确答案
32、】 C【试题解析】 房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋的部分或者全部转租给他人。出租人可以从转租中获得收益。这里需要注意的是，承租人在租赁期限内，如想转租所承租的房屋，在符合其他法律、法规规定的条件下，还必须征得房屋出租人同意，在房屋出租人同意的条件下，承租人可以转租给他人。24 【正确答案】 B【试题解析】 为了经济有效地控制和降低风险，就必须针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。这些手段或措施包括：回避、自担或保留；预防与抑制；转移。其中回避是指风险的承受人在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来避免风险损失。衡量采取
33、回避的标准是：当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取回避政策。避免损失的最简单的方法是不要涉及有风险的活动和物体。自担或保留是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。预防与抑制，是指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。转移的形式主要有两种：一种是以保险形式转移，即通过购买保险，将承担的风险部分或全部地转移给承保方；另一种是非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。25 【正确答案】 B【试题解析】 边际成本是指在一定物业管理服务量水平下，增加或减少一个单位服务量所引起成本总额的变动数，用以判断增减服务量在经济上是否合算。机会成本
34、是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。沉没成本是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。差异成本是指不同经营管理方案间成本之差异，又称增量成本或减量成本。26 【正确答案】 C【试题解析】 专项维修资金，即物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用支出，虽然从业主预先缴纳的专项维修资金中支付，不计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本，但也需要依据有关估算结果，制定科学的支出计划和补充计划。此外，在经营性物业中，与住宅专项维修资金相对应的公共维修基金或大修基金，是从业主逐期获取的租金或经营收入中提取的，但这种提取也要以该项费
35、用的支出估算为依据。27 【正确答案】 B【试题解析】 福利费包括以下三项：(1)福利基金，按工资总额的 14计算；(2)工会基金，按工资总额的 2计算；(3)教育经费，按工资总额的 15计算。28 【正确答案】 A【试题解析】 固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素。弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。零基预算是指以零为基础的预算。概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量在一定范围内的变动做出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。29 【正确答案】 C【试题解析】 财务费用预算是物业服务企业在预算期内为筹措资金所发生费用的预算，其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。30 【正确答案】 C
