1、温泉开心农场,峰山药王养生农场项目,项目概述 市场分析 政策支持 项目描述 项目规划 营销策略 盈利分析 风险规避,目录,项目概述,项目位置：项目基地位于天津市西青经济开发区大寺镇，东靠药王庙3公里、南距鸭淀水库开发旅游区2公里、北邻36万平方公里的郊野公园，西临团泊湖国家自然湿地保护旅游区5公里。 该基地面积5500亩，土地性质为一般农田，土地平坦。目前项目地中以畜牧、水产养殖、蔬果农作物和食用菌种植为主。 未来该区域建设将以原有生态农场为核心，以绿色健康生活方式为主题，嵌入养生学堂、家庭健康农场、温泉度假、养心垂钓为功能的健康养生农场。 项目基地周边未来规划住宅建筑面积550万平方米，商业
2、面积80万平方米，已逐步成为天津市新家园生活区之一。该项目可称为市内生态农场。,项目概述,鸭店水库,药王庙,西青郊野公园,团泊湖湿地保护区,项目地,峰山药王庙位于该项目基地东侧3公里，始建于唐代永淳二年(公元683年)，距今1300余年。是中国最具影响力的药王庙之一。每逢庙会期间(农历四月二十至二十八)华北地区及东南亚侨胞常来祭拜。 目前是天津地区最大的寺院式建筑群。现已改建为“中华医圣苑”，演化成为弘扬中华传统医学文化的教育旅游场所 。 庙内主要展出为中华民族作出杰出贡献的医药圣贤孙思邈以及中国自古以来的圣祖、先贤和佛教的圣像，并以科学的精神诠释中华民族发展进步的光辉历程。,项目概述,该基地
3、距天津市区8公里、市政府14公里。交通便利，紧邻荣乌高速、津晋高速、津淄公路。,公交线路有161路、 710路、便民61路和168路，可达性强。是紧邻市区难得的生态地块。,项目概述,项目拥有者天津凯润集团始建于1999年，主要从事水产养殖、奶牛养殖、食用菌种植、花卉苗木、有机肥生产。 凯润集团自2008年起逐年被天津市发改委认定为循环生态经济示范单位，并被指定为2008年奥运会无公害水产品供应单位。 企业引入现代农业的发展理念，用循环经济指导现代农业的发展，构建“农牧沼鱼菌肥”循环农业链模式，全方位打造绿色农业产业园区。 由凯润集团投资1.76亿兴建的天津策勒食用菌科技示范园区项目是天津市首个
4、援疆项目。,项目概述,园区内建有国家十二五重点项目-中国精品用牛研发中心（日本小黑牛项目）。 还有国家重点扶持项目-全部由机器人操作、亚洲最先进的的奶牛精品实验基地。 为配合生态度假项目，近期将引进著名的新疆黑山羊作为餐饮主打原材料。 园区内还建有天津市科委农业科技园。 园区内配有双线路电源，保证项目地的用电需求。,市场分析（SWOT分析）,S(内部优势） 位于城市上风口，环境污染小，紧邻梅江高端社区，是天津最适宜人群居住的区域。 集团已形成“农牧沼鱼菌肥”循环农业链模式，生态农业已成规模，是天津屈指可数的绿色种植养殖基地之一。 成熟的区内绿化、合理的道路动线、大面积的水域，已具备良好的生态农
5、业旅游硬件条件。 丰富的地下温泉水资源为生态养生提供了不可多得的自然条件。 企业领导前瞻的战略思想和全球化的合作理念奠定了项目合作开发的基础。,市场分析（SWOT分析）,W（内部劣势） 跨行业的经营缺乏规划、运营、管理经验。 现有硬件设施缺少生态农业旅游度假的氛围。,市场分析（SWOT分析）,O（外部机会） 十二五期间，提高人民健康指数和幸福指数成为国家重点工作目标。中国传统养生文化逐渐被人们提起和弘扬。 项目由现任市委书记孙春兰提出，必将得到各级政府部门的大力支持。 峰山药王庙知名度美誉度和供奉的中国传统养生医学鼻祖孙思邈公众影响力是养生理论的基础。 随着人们生活水平的提高，特别是中老年人对
6、放心食品和养生健康的关注，形成了广阔的需求市场。,市场分析（SWOT分析）,T（外部威胁） 天津周边地区农家乐、采摘、有机菜篮子等农业旅游项目参差不齐、疏于规范、相对混乱、口碑欠佳。 各种保健用品的养生讲座和社会上纷杂的养生课堂鱼目混珠。,市场分析总结,绝佳的地理位置和环境、成熟的绿色种植养殖平台、潜在的市场需求、适时的政策机遇和市领导的关注支持是温泉开心农场项目必然成功的前提。 以满足人们（特别是中老年人）对健康养生理论和绿色食品的需求为营销核心理念，锁定追求高品质健康生活人群为目标客群。,生态旅游,健康农场,养生学堂,温泉度假,项目描述（项目基调）,农场的本质,田园的氛围,生态的内涵,养生
7、的核心,项目描述（打造原则）,在项目的策划、规划、设计中应该坚持以下三个基本原则：1、 环境是自然的：现有地块中的一些水塘、道路、植物等，原则上对其生长环境不做大型的调整，而是通过对周边景观提升、环境利用、借景、借势等手法，营造一种自然和谐的环境。区内的植物配备也以自然的农业元素为主。2、体验是环保的：项目中从种植体验、居住养生体验到游乐体验、文化体验等体验式度假活动。在这些体验活动中，我们要本着环保的本质。如引入北方四合一模式（种植-饲养-沼气-生活），场区内禁行机动车等方法，更多表现生态自然。,项目描述（打造原则）,3、生活是生态的：生态的生活体现在方方面面，在项目中，我们主要从以下十个要
8、素下手，形成一种极致的生态生活方式，包含：研生态（研究最新的生态科技和生态理念）、学生态（学习、培养生态生活理念）、吃生态（有机蔬菜，有机果品）、住生态（石材、木屋，最贴近自然）、行生态（步行、电瓶车，远离拥堵、尾气）、游生态（沉浸在最接近自然的环境）、购生态（把有机食品带回家）、娱生态（在自然中嬉戏、沉静、品味人生）、养生态（中国传统养生方法）、悟生态（回归大自然，感悟天人合一）,项目描述（项目定位）,特色定位：生态主题、养生核心、休闲氛围、体验引领、高端享受。 形象定位：生态环境、健康生活、绿色农场、温泉养生品味小时候的感觉！ 功能定位：健康大学+家庭农场+戏水垂钓+温泉度假 目标定位：养
9、生学习的课堂、放心食品的市场、绿色家庭农场、生态旅游基地 市场定位：立足津门、辐射周边、影响全国一级市场（核心）：市内中老年关注健康养生群体二级市场（影响）：市内关注健康的家庭三级市场（发展）：模式在全国做连锁加盟推广,项目规划,项目规划布局为 “二场，六区”的整体空间结构。 生态体验式绿色农场：包括生活服务区、农场参观体验区、养生学堂区、健康农场区 温泉湿地水产养殖场：温泉度假区、湿地休闲垂钓区,农场参观区,综合服务区,养生学堂区,健康农场区,温泉度假区,湿地垂钓区,项目规划（综合服务区）,主要用于整个区域的接待服务，满足游客的集散、停车、餐饮、有机食品采购、业务咨询接待（养生学堂、健康农场
10、）。同时，在该区域形成一个养生的标志性景观，如孙思邈雕像。 综合服务区突出三个亮点：生态餐厅、有机食品超市、学堂咨询处。 自综合服务区开始任何机动车不再进入农场区，营造生态农场氛围。 生态农场提供免费公交电瓶车和导游讲解服务。综合服务区配备自动取款机、便利超市、医疗应急中心、安保室等服务设施。,项目规划（综合服务区）,项目规划（综合服务区）,生态餐厅：可容纳300人的生态餐厅内以绿植和蔬菜养殖装点氛围，菜品分为三种系列，农家菜、新疆特色菜、牛奶鱼火锅（本店特色）。食材以农场自身养殖作物为主。现场设现榨食用油和香油（可外卖），以此传播绿色食品健康理念。 餐厅聘请部分新疆服务人员作为服务亮点。,项
11、目规划（农场参观区）,以农场现有奶牛养殖，蔬菜、果树、食用菌种植以及有机肥加工等生产项目作为农场参观区。 通过导游的讲解和亲历的体验，让参观者了解生态有机食品生产过程，生态有机食品与普通食品的外观及内在的区别，引导和启发参观者对绿色健康食品的需求兴趣。 通过导游的讲解使参观者了解生态环境、生态食品对人类健康的影响，从而激发人们参加养生学堂和租赁家庭农场的欲望。,项目规划（农场参观区）,项目规划（养生大学区）,养生学堂区包含授课室、多功能厅、生态体验式宿舍三部分。 可容纳200人的食堂多功能厅的用途一方面满足学员每天用餐需求，另一方面用于集中培训、集体活动的场地。 六间授课室中四间用于授课、二间
12、理疗室（中医调理、药物熏蒸床、中医按摩等）。理疗室可考虑与中医医院合作建立中华医学康复中心。 学员宿舍包括1间客厅、2间客房、一个厨房、一个卫生间、一个室内温泉池、一个食用菌养殖棚（或果树种植）、一个蔬菜大棚、一个院落。,项目规划（养生大学区）,注：“四位一体”生态模式是在自然调控与人工调控相结合条件下，利用可再生能源(沼气)、保护地大棚栽培、日光温室养鸡及厕所等4个因子，通过合理配置形成以沼气为能源，以沼渣、沼液为肥源，实现种植业、养鸡业相结合的能流、物流良性循环系统。,四位一体生态宿舍（家庭农场相同模式）,项目规划（家庭农场）,家庭农场每个占地面积400-500平米，布局结构同健康大学宿舍
13、。 以出租方式对外经营，可分为1-10年期两种方式，可转租。 该规划可放在二期进行。也可根据需要变成养生园（老年院）,项目规划（湿地垂钓）,沿主干道池边做成湿地木栈道形式，营造旅游公园氛围，湿地可起到净化水质的作用。 僻静湖边做成水泥路面、石凳用于垂钓，并建20个木栈道连接水面的木屋用于高端垂钓。 湖面可漂浮游动垂钓餐船40只。 冬季可以冰雪世界和冰上运动为主题开展娱乐活动，也可增加冰穴垂钓。,项目规划（温泉度假区）,主要规划室内温泉游泳馆一个。服务中心一个，包括洗浴、客房和餐饮区。室外温泉、戏水娱乐区一个。 四个独立院落，每个都具备多功能厅、客房（3-6个）、院内温泉、垂钓、私家菜等功能。,
14、营销策略（帮扶项目启动市场）,与政府相关部门合作启动帮扶40、50职工再就业项目“凯润绿色超市进社区”项目。 企业担保帮助创业者贷款建立高端社区“凯润绿色超市”，销售凯润牛奶、食用菌、生态蔬菜等产品。 该项目不以盈利为目的，低价冲击有机食品市场。 通过慈善帮扶项目获得媒体关注，以新闻报导方式进行宣传。 绿色超市配置液晶电视，可通过实时监控让消费者了解农场生产过程。 绿色超市作为项目对外宣传和咨询接待的窗口，发放温泉开心农场折扣卡，如形成消费给与奖励。,营销策略（健康大学）,养生学堂目标客群锁定关注健康的中老年朋友。首先通过市老干部局组织离退休老干部作为学员度假。 养生学堂聘请药王庙主持和有影响
15、的养生专家授课，通过对中国传统文化的溯源，了解中国传统养生需要达到天人合一的境界。使学员追求回归自然的生活（租赁农场） 每天组织学员进行集体活动，如早上的太极拳、五禽戏，上午穿插农艺劳动和养生课程，午睡后棋牌活动，晚上唱歌跳舞。授课时间每天不超过2小时。通过集体活动让学员形成一个无法脱离的团体习惯，便于结伴租赁家庭农场。 周六日针对高级白领开设健康课堂，提供交友平台。,营销策略（其他）,租赁四部大客车，开设文化广场到农场间免费班车。 班车车体可做凯润温泉开心农场的宣传。 宣传主题以药王养生学堂和温泉度假为主。目的：1、养生学堂可获得较大收益，且带动全家度假消费。2、温泉度假可吸引高端客户群体度
16、假和小型会议。 实行三免费优惠：免费班车、免费参观农场、免费享受农场内公交电瓶车。 通过与电台、电视台养生栏目合作，提供演播场地、共享师资、合作共赢、推动宣传。,盈利分析,投资概算：生态餐厅：150万元养生学堂：300万元（含宿舍）生活服务区：50万元环境及设施：100万元（含电瓶车及救护车1部）温泉度假：400万元湿地、栈道：100万元营销推广费用：100万元（含免费班车）运营费用：150万元投资合计：1350万元,盈利分析（健康大学）,养生学堂（日常班周一至周五）：老年群体 每期学习10天（周六日休息），每期学员120人 每期学费2000元（含学费、食宿费及两次采摘成果） 如按照招生率70
17、%、利润率50%计算 年收益120200070%50%24=200万元 养生学堂周末班（周六日）：高级白领 每期学习2天，每期学员120人 每期学费500元（同上） 年收益12050070%50%25=50万元 养生学堂年收益合计250万元（如针对离退休干部提供 服务，人均学费应在5000元、年收益500万元以上）,盈利分析（生态餐厅）,每日按一餐计算 每日用餐人数200人（全周平均） 人均消费50元 利润率50% 全年收益2005050%365=180万元 如考虑食用油销售、晚餐、服务区超市等不可预估销售收益，全年服务区总收益应不低于200万元。,盈利分析（温泉度假）,四个综合体24小时价格
18、5000-10000元（含食宿），入住率按照40%计算，利润率70%年收益：4500040%70%365=205-400万元 温泉度假门票80元（含自助），年平均日接待客流200人次，利润率按照40%计算年收益：2008040%365=230万元 如考虑客房收入，年收益预计为450-650万元,盈利分析（养殖垂钓）,20个垂钓木屋全天价格1000元（含午餐），出租率按照30%计算，利润率70%年收益：20100030%70%180=75万元 40个垂钓餐船全天价格500元（含午餐），出租率按照40%计算，利润率50% 年收益：4050040%50%180=70万元 如考虑湖边普通垂钓，每年收益应不低于160万元,盈利分析（总收益）,养生学堂：250-500万元 生态餐厅：200万元 温泉度假：450-650万元 养殖垂钓：160万元 项目年纯利：1000-1500万元 二期健康农场收益未做分析,风险规避及项目目标,风险规避： 如项目经营效益不理想，可将健康大学与家庭农场合并，启动下岗职工再就业项目。 下岗职工每年缴纳一万元租金租赁家庭农场。 将原自住房屋出租，租金缴纳农场租金和生活费用。 下岗职工可种菜维持生计，待退休年龄后再回到市里生活。 项目最终目标：养生学堂、生态餐厅、健康农场部分打造成高端养老基地。温泉垂钓区域打造成高端会议、培训、度假、商务宴请会所。,
