1、土地估价师（土地估价案例与报告）历年真题试卷汇编 1 及答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。0 某土地估价师接到一项业务，委托方 A 公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在 2008 年 6 月 30 日。下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。(1)A 公司是一家国有公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。(2)委托估价的土地是 A 公司于 1999 年 2 月与 B 村委会签订协议取得的，面积共17 亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城 1km 左右。(3)与农民协商过
2、程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。(4)2001 年 5 月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求 A 公司补办土地征用手续，加上前期支付 B 村的费用，A 公司累计支出征地费用 100万元，向政府交纳 17 亩土地的出让金及处罚金各为 20 万元。(5)2002 年 2 月，因修建环城道路和绿化带，县政府占用其中 4 亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。(6)与此同时，该县设置开发区，将 A 公司所占剩余的 13 亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通
3、一平” ，并陆续有一些企业购买土地。其中，A 公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了 A 公司 1 亩的土地。(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。委托方还提供了县国土资源局 2002 年 5 月为 A 公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。2002 年 5 月，开发区曾经要求 A 公司交纳 12 亩土地共 48 万元的基础设施费，但没有落实。(9)现场看见，土地东侧已经建设 1 栋办公楼，使用了 5 亩土地，
4、建设时间为 2002年 4 月；12 亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。土地交通条件很好，西边为兴城路，是开发区内的一条主要马路，南侧为原来道路改造的通城路，可以直达县城中心区，并且有第 8 路和第 11 路公交车站。(10)委托方提供了 2003 年 3 月该县规划局将剩余的 7 亩土地用途确定为工业(原建设的办公楼也视为工业配套办公楼，地块容积率与开发区整体容积率一致)的通知书，以及 2003 年 8 月县政府以开发区邮局建设公共目的收回剩余的 7 亩土地的通知书，通知以划拨用地进行补偿；A 公司同意土地收回但要求按照出让土地补偿，并要求补偿为绿化用地和道路用地支付的出
5、让金。(11)调查时，该开发区工业地价市场平均价为每亩 16 万元，土地出让金比 2001 年增长了 20，基础设施费比 2002 年增长了 10。问题：1 用简单的语言，以上述内容为基础，按照时间顺序写出土地取得及权利变化的基本过程。2 按照土地登记要求描述最后 A 公司所有土地的四至。3 县政府收回了剩余的 7 亩土地，如果要按照出让用地进行补偿，一般可以以哪些相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)。4 如果剩余的 7 亩土地按照出让土地性质进行补偿，请列出出让地价内涵的要点。5 请根据记录要点中给定的工业地价市场平均价资料，列出 7 亩出让土地实际能够得到的补偿和要求
6、返还的土地出让金总额及计算过程。5 2007 年 2 月 16 日，受天星商贸发展公司委托，某评估公司对其拥有的部分不动产进行估价并进行资产核算。据委托方初步说明，估价对象土地于 2003 年 2 月 16日通过出让方式取得，当时总面积为 4908m2，2004 年 3 月 20 日将批发零售部分转让出去，住宿餐饮部分 2004 年 3 月 26 日抵押给民生银行，抵押期限 1 年，后因还款纠纷于 2005 年 6 月 6 日被法院查封，2005 年 11 月 20 日解除查封。另外，由于对土地面积存在疑义，委托方曾要求登记机关进行了重新认证和登记。为了查证土地的权属状况，土地登记机关给估价师
7、展示了该土地的相关资料。下面是其中一份主要土地登记卡的抄写件，阅读后回答有关问题。注：标注“隐蔽” 的部分为正常内容。问题：6 由于估价师笔误，这份抄写件中关于填写的内容，出现了至少 4 处错误，请指出并将更正内容列在下面。7 上述表格只是土地初始登记卡，一般情况下，如果土地权属发生变化，均会增加相应的登记卡，以记载相关情况。请根据委托方说明中的信息，判断该土地登记档案中可能还有其他哪些登记卡?8 估价师调查中没有查到转让批发零售部分的收益，但是根据有关资料判断，估价对象所在区域商服地价水平在 2003 年 2 月 16 日至 2004 年 3 月 20 日之前没有变化，根据上述相关信息，测算
8、 2004 年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)。9 估价师调查得知，估价对象所在区域商服基准地价为每建筑平方米 3 000 元(基准日为 2007 年 1 月 1 日)，其中，商业零售和住宿餐饮的修正系数分别为+7和-4。根据上述相关信息，判断该公司土地 2008 年 7 月 1 日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)。二、报告判读题9 方法选择 根据城镇土地估价规程的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地
9、中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价；第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。 根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下： (1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师调查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期 1 至 2 年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件
10、。 (2)第四宗地用途为工业，是 2005 年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来适当的增值，所以适合采用成本逼近法估价；由于第四宗地是 2005 年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。 (3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于 A 市中心区域，第四宗地位于 A 市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的市场条件及自身的市场状态符合 A 市基准地价的基本没定，匹配性好，具有一定的替代性。估价师对 A 市基准地价
11、的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A 市基准地价由 A 市政府于 2007 年 1 月公布，文件名称为A 市人民政府关于印发的通知(A 政发200719 号)，在合法的有效使用期内；A 市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整，也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。 估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下： 前三宗地由于是中国 YJKG 集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性
12、特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运用成本逼
13、近法评估。 本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下： (1)市场比较法的基本原理。 市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格做适当修正，以此估算估价对象客观合理价格的方法。其计算公式为：V=V BABCD 式中 V估价宗地价格； V B比较实例价格；A估价对象交易情况指数比较实例交易情况指数； B估价对象估价基准日地价指数比较实例交易期日地价指数； C估价对象区域因素条件指数比较实例区域因素条件指数； D估价对象个别因素条件指数比较实例个别因素条件指数。 (2)基准地价系
14、数修正法的基本原理。 基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。基准地价系数修正法计算公式为： 宗地价格=宗地所处区域基准地价(1+K i)相关修正系数 式中 K i影响地价的个别因素修正系数之和。 (3)成本逼近法的基本原理。成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地使用权出让金或土地增值收益来确定土地价格。其计算公式为： 土地价格=土地
15、取得费+ 土地开发费+ 土地税费+投资利息+投资利润+土地增值收益其中： 土地取得费，指征用农地或者购买土地的费用，包括土地补偿和人员安置补偿及相关税费； 土地开发费，指为使土地达到能够使用状况的改良投入，比如平整费用、道路修建费用、水电费用等； 土地税费，指征地中发生的相关税费，比如耕地占用税、菜田基金等，各地不同；投资利息，指土地取得费及土地开发费实际投入资金按照当时利息率计算的利息，是一种机会利息，或者是利息损失，开发商或土地购买者并不需要另外支付； 投资利润，指以土地取得费及土地开发费的投入量为基础，按照土地开发市场平均收益率计算的利润； 土地增值收益，指集体土地转变为国有土地后在各种
16、因素作用下带来的土地增值，以土地取得费及土地开发费为基础计算。 (二)估价过程(略)” 问题：10 这段关于估价方法选择的叙述比较完整。参照这段叙述并结合你自己的理解，用最简洁的语言进行总结，估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括哪几方面?11 从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑哪些方面的因素?12 以上述内容为基础，用简短的语言说明，决定选择基准地价系数修正法估价之前，一般需要对其进行哪几个方面的分析和考察?13 上述内容选择了成本逼近法。你认为成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在哪几个方面?14 在基准地价系数修正法计算公式中，除正常的个别因素修正外，还有
17、相关修正一项，根据你的经验，一般包括哪些方面的内容?14 以下是一份估价技术报告关于成本逼近法估价的片断(标注“略” 的为正常内容)，阅读后回答所提问题。 (一)采用成本逼近法估价 1土地取得费 估价师调查了估价对象所在区域征用同类用地所支付的土地取得费用案例，计算平均值为 9225 元m 2。根据当地制定的征地区片价，估价对象所在区片的补偿标准为 80 元m 2，考虑到估价对象的具体位置和条件，确定估价对象土地取得费为 90 元m 2。 2有关税费 A土地管理费 根据省财政厅、省土地管理局征地管理费、建设用地批准书工本费纳入预算管理暂行办法(1995财农字第 82 号)规定，“土地管理费按征
18、地费总额的 2征收”，确定估价对象土地管理费为 18 元m 2。 B耕地占用税 根据省耕地占用税实施办法(政1987119 号) ，耕地占用税为 8 元m 2。 C耕地开垦费 根据省土地管理条例第 29 条，在(1015)元m 2 的征收范围，本次评估过程中，按 10 元m 2 征收耕地开垦费。 有关税费=A+B+C=198 元m 2 3土地开发费 估价对象已经达到宗地红线外“六通” 宗地内平整的状态，根据市国土资源局提供的资料及省市城区土地定级估价更新报告，并参考周围地区的土地开发实际发生费用情况，确定土地开发费用为85 元m 2。 4投资利息 投资利息的本质是体现资金的时间价值，在取得土地
19、及开发过程中，资金的投入应考虑其时间价值，在土地评估中投人资金的利息应计入投资成本。通过调查了解，平均开发期限确定为 1 年，投资利息率取估价期日2006 年 12 月 31 日的一年期银行贷款利率 612，土地取得费及税费为一次性投入，土地开发费用为均匀投入，投资利息计算如下： 投资利息：(土地取得费+有关税费)开发周期612+土地开发费 开发周期12612=(90+198)1612+85112 612=9 32 元m 2 5投资利润 通过调查当地土地开发及投资状况，成本逼近法中利润计算的基数包括土地取得费、各项税费和土地开发费。通过对估价对象所在区域内的工业用地实际开发情况，工业用地开发的
20、利润率一般为 10左右，则估价对象投资利润为： 投资利润=(土地取得费+有关税费+土地开发费)10=19 48 元m 2 6土地增值收益 根据土地管理部门提供的资料，当地土地增值收益一般按成本价格(土地取得费及有关税费、土地开发费、投资利息、投资利润四项之和)的 1030计，考虑到估价对象所在区域的经济发展水平和土地市场的发育程度，本次评估中估价对象土地增值收益率按 15计。根据土地增值收益公式： 土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+ 有关税费+投资利息+投资利润)15=3354 元m 2 7无限年期土地使用权价格 该宗地无限年期土地使用权单位面积地价为： 土地单价=1+2+3+4+5+6
21、 =90+198+85+932+1948+3354 =257 14 元m 2 8区位修正 成本逼近法测算过程中土地取得费和相关税费、土地开发费、利息、利润、土地增值收益等均为估价对象平均的客观价格，有必要对其进行微观区位因素修正。估价人员认为，对本次估价对象的区位修正采用基准地价修正体系比较恰当，综合分析后确定，区位修正系数确定为 664。 则：区位修正后土地使用权价格=257 14(1+664) =27421 元m 2 9有限年期土地使用权价格 根据有限年期地价测算公式：V N=Vn1-1(1+r) N 式中 V N估价对象 N 年期土地使用权价格(元 m2)； Vn无限年期土地使用权价格(
22、元m 2)； r土地还原率取6(按估价基准日中国人民银行公布的一年期(含一年)存款利率 252，综合考虑通货膨胀，再加上一定的风险因素调整值，按 6计)； N剩余土地使用年期。 运用上述公式，有限年期土地使用权单价=2533 元m 2。” 问题：15 成本逼近法一般适用于征收新开发土地的估价，也比较适用于市场发育不成熟的城市边缘地带土地，或者是没有直接收益的土地估价。本案例为工业用地，请根据土地现状分类标准二级类，列举除工业用地以外的，至少 5 个适用成本逼近法估价的地类。16 上述案例在计算土地取得费用时，使用的是案例综合数据，在实际操作中，需要对案例的数据进行分解归类分析，依照现行法律，上
23、述案例数据可以分解为哪几大类?17 上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，请从区片价的特点简述可能的原因。18 上述案例中确定的土地开发费用为 85 元m 2，实际上是由多个单项工程支出构成，请列出土地开发中可能的单项工程。19 上述案例中区位修正运用了基准地价系数修正体系，请列出该体系中可能有的影响工业地价的区域因素。20 下面是一个完整的土地估价技术报告(标注“略”的为正常内容；不考虑排版格式的错误)，阅读后请指出错误点并说明原因。(提示：第一、第二部分至少有 15 个错误点，第三、第四部分至少有 22 个错误点)报告正文土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称集团公司重组
24、并在境内上市项目土地使用权价格评估。二、估价目的集团公司拟整体重组并境内上市。据国土资源部关于印发(国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见)的通知(国土资发1999433 号) 、国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知(国土资发200144 号)，集团公司需对其下属工程局位于市的土地使用权价格进行评估。本次评估为其重组并在境内上市确定土地使用权价值。三、估价依据(一)国家有关部门颁布的法律法规及相关文件1中华人民共和国土地管理法(1998 年 8 月 29 日第九届全国民代表大会常务委员会第四次会议修订)2全国人民代表大会常务委员会关于修改中华人
25、民共和国城市房地产管理法的决定(2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过)3国务院关于深化改革严格土地管理的决定(国发200428 号)4国务院关于加强土地调控有关问题的通知(国发200631 号)5关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见的通知(国土资发199944 号)6关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知(国土资发2001433 号 )7关于印发企业改制土地资产处置审批意见(试行)和土地估价报告备案办法(试行 )的通知 (国土资厅发200142 号)8关于发布实施全国工业用地出让最高价标准的通知(国土资
26、发2006307 号)(二)地方有关部门颁布的法规及相关文件1省人民政府、 市人民政府颁布的有关政策、规定、实施办法、通知等法规文件2省土地管理条例3市土地利用总体规划4市统计年鉴5市关于土地级别与基准地价更新的通知(三)有关技术标准1城镇土地估价规程(GBT 185082001)2城镇土地分等定级规程(GBT 185072001)3中国土地估价师协会关于印发(重大项目土地评估指引)的通知(中估协发200534 号)4土地规划分类(GBT 210102007)(四)其他资料1委托方提供的有关产权、规划、登记、有关协议等资料2估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料四、估价基准日二 00 七年六月
27、三十日五、估价日期二 00 七年八月五日至二 00 七年十二月十五日六、地价定义根据估价目的及估价依据，结合委托方提供的资料及现场勘查情况，确定本次评估地价定义： 估价对象于评估基准日为出让土地使用权，评估中土地使用权类型按出让设定；估价对象土地使用权终止日期为 2050 年 8 月 30 日，土地使用年期按法定最高年期50 年设定；估价对象的实际开发程度为红线外“六通”( 通路、通电、通信，通气、供水、排水)、红线内“ 五通一平 ”(通路、通电、通信，供水、排水及场地平整 )，根据此次估价目的，评估中设定的土地开发程度为宗地红线外“六通”( 通路、通电、通信，通气、供水、排水)、红线内场地平
28、整。综上，本次评估价格是指在现状利用条件下，满足上述使用年期、开发程度等各项评估设定条件，于评估基准日 2007 年 6 月 30 日的正常市场条件下的土地使用权价格。七、估价结果估价对象在估价设定用途、使用年限、开发程度和现状利用条件下，于评估基准日正常市场条件下的土地使用权价格为：总地价：9 876 492 元大写：玖佰捌拾柒万陆仟肆佰玖拾贰元整(货币种类：人民币)估价结果详见土地估价结果一览表(表略)八、需要特殊说明的事项(一)估价的前提条件和假设条件1现土地使用者合法取得土地使用权，并支付有关税费。2估价对象依法利用，并会产生相应的土地收益。3估价对象与其他生产要素相结合，能满足设定使
29、用年限内经营管理的正常进行，保证公司的持续发展。4在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。5任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。(二)估价结果和估价报告的使用1估价人员依据城镇土地分等定级规程撰写本估价报告，形成意见和结论。2本报告仅为本次评估目的服务，其估价结果仅用于本次评估目的时才有效。3本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，估价机构不承担责任。4土地估价技术报告仅供委托方使用。5本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。6本报告的估价结果自评估报告提交之日起 1 年内有效。(三)其他需要说明的事项1估价对象
30、的土地利用状况等资料由委托方提供，委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构不负责核实；土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。2报告中有关估价对象的土地权属状况、土地面积等以当地土地管理部门核发的国有土地使用证为准。九、土地估价师签字姓名 土地估价师资格证书号 签名 (签字)十、土地估价机构估价机构负责人签字：(签字)评估有限公司( 公章)二 00 七年十二月十五日土地估价师（土地估价案例与报告）历年真题试卷汇编 1 答案与解析一、案例分析题请阅读并根据有关条件，综合分析回答问题。1 【正确答案】 土地取得及权利变化的基本过
31、程(1)1999 年 2 月，A 公司与 B 村委会私下签订协议取得 17 亩土地。(2)2001 年 5 月，A 公司补办了土地征用手续，取得 17 亩土地使用权，但性质不清。(3)2002 年 2 月，被占用 4 亩，取得 13 亩国有土地使用证。(4)2002 年 4 月，开发区占用 A 公司 1 亩土地。(5)2002 年 5 月，县国土局为 A 公司补开了出让金收据，虽未补签土地出让合同，但土地性质明确为出让。(6)2003 年 8 月，县政府收回了剩余的 7 亩土地。2 【正确答案】 A 公司所有土地的四至(1)东：环城绿化带。(2)南：通城路。(3)西：县政府收回的原属于 A 公
32、司的 7 亩土地。(4)北：寰宇电器公司。3 【正确答案】 可以按以下相关文件作为出让用地性质的证据(包括上述描述中没有提到的)(1)出让合同。(2)出让金收据。(3)土地使用权证。(4)土地登记档案。4 【正确答案】 出让地价内涵的要点(1)时间：2008 年 6 月 30 日。(2)用途：工业用地。(3)使用年期：43 年。(4)开发程度：内外“ 六通一平”。(5)土地性质：出让。(6)容积率：开发区平均容积率。5 【正确答案】 7 亩出让土地实际能够得到的补偿和要求返还的土地出让金总额及计算过程(1)土地出让市场价= 该开发区工业地价市场平均价亩数=167=112 万元(2)土地基础设施
33、费= 该开发区工业基础设施费市场平均水平(1+ 增长率)亩数=4812(1+10 )7=3080 万元(3)返还的出让金= 出让金当年实际支付价 (绿化用地亩数+后期占用 1 亩)=20(17-4)(4+1)=769 万元(4)补偿估算式7 亩土地出让市场价-7 亩土地的基础设施费+返还的土地出让金=112-3080+769=8889 万元6 【正确答案】 错误更正如下(1)用途：综合叶商业零售、住宿餐饮。(2)证件种类：身份证法人代码证。(3)权属性质：出让_国有建设用地使用权。(4)使用权类型：国有建设用地使用权出让。(5)使用年期：36 年40 年。(6)土地权属来源：协议方式叶出让方式
34、。7 【正确答案】 其他登记卡(1)土地变更登记卡。(2)土地注销登记卡。(3)土地查封登记卡。(4)土地更正登记卡。(5)土地抵押登记卡。8 【正确答案】 测算 2004 年土地转让收益，并列出估算式(土地面积以建筑面积进行分摊，不考虑土地历史用途价值差异)计算土地转让价值：土地转让价值=(土地登记价值土地总面积) 商业零售部分分摊土地面积 =(2 4544-908)1 532=766 万元9 【正确答案】 判断该公司土地 2008 年 7 月 1 日价值，并列出估算式(不考虑区位、个别因素差异及时间因素)土地现价=基准地价 (1+住宿餐饮的修正系数 )住宿餐饮部分建筑面积=3 000(1-
35、4)33763 12=3 03354 万元二、报告判读题10 【正确答案】 估价报告中关于估价方法选择的叙述一般应该包括的方面(1)说明方法选择总的思路。(2)列出选择的方法。(3)说明所选方法的理由。(4)说明未选方法的理由。(5)对所选方法基本原理进行介绍。11 【正确答案】 从上述内容看，一宗土地的具体估价方法的选择需要考虑以下几方面的因素(1)估价目的。(2)估价原则。(3)估价方法使用的条件。(4)估价对象的自身情况。(5)估价对象所在市场状况。12 【正确答案】 需要对其进行以下几个方面的分析和考察(1)基准地价是否覆盖估价对象。(2)基准地价设定的市场条件是否与估价对象所在的市场
36、条件近似。(3)基准地价内涵设定是否与宗地自身条件近似(内涵)。(4)基准地价是否在合法使用期内。(5)基准地价现时性是否较好。(6)估价目的所反映的竞争性一般，与基准地价的特点接近。13 【正确答案】 成本逼近法中，关于土地增值收益的来源，一般表现在以下几个方面(1)所有权的变化。(2)用途的变化。(3)开发程度的变化。(4)投资集约度的变化。(5)相对区位条件的变化。14 【正确答案】 一般包括以下几方面的内容(1)用途修正。(2)年期修正。(3)时间修正。(4)开发程度修正。(5)估价目的修正。原因(6)土地容积率修正。(7)权益状况修正。15 【正确答案】 根据土地现状分类标准二级类，
37、除工业用地以外，有下列适用成本逼近法估价的地类(1)采矿用地。(2)仓储用地。(3)机关团体。(4)科教。(5)医院卫生慈善。(6)新闻出版。(7)文体娱乐。(8)公共设施。(9)公园绿地。16 【正确答案】 依照现行法律，上述案例数据可以分解为下列几大类(1)土地补偿费。(2)青苗补偿费。(3)劳动力安置补偿费用。(4)地上物补偿。(5)社会保障。17 【正确答案】 上述案例中，土地取得费的计算结果要高于征地区片价，从区片价的特点简述可能的(1)征地区片价不包括青苗补偿。(2)征地区片价不包括地上物补偿。(3)估价对象人均耕地面积较低。(4)估价对象土地质量较好。(5)估价对象区位条件好。(
38、6)人均收人水平高。(7)人均生活水平高。(8)人均社会保障水平高。(9)区片价只是实际补偿的基础。18 【正确答案】 土地开发中可能的单项工程(1)通路。(2)通电。(3)通信。(4)供水。(5)排水。(6)通气(暖气、热力、燃气) 。(7)土地平整。19 【正确答案】 该体系中可能有的影响工业地价的区域因素(1)工业区用地类型。(2)产业聚集效益。(3)工厂与原料和市场的配合。(4)道路级别。(5)过境公路连接状况。(6)距火车站的距离。(7)环境质量优劣状况。(8)区域土地利用限制。 (9)基础设施状况。20 【正确答案】 (1)总述内容不全，缺少委托方、受托估价方。 (2)估价目的中确
39、定价值错误。 (3)中华人民共和国土地管理法引用错误，2004 年 8 月 28 日该法已经修订。 (4)全国工业用地出让最高价标准错误，应为全国工业用地出让最低价标准。 (5)有关技术标准中土地规划分类应为土地利用现状分类。 (6)地价定义不全，缺少土地用途的设定。 (7) 土地使用年期设定错误，不该是法定最高使用年期，实际剩余使用年期为 432 年。 (8)估价结果表述不全，缺少土地单价。 (9)报告撰写的依据不准确，应依据城镇土地估价规程。 (10)土地估价技术报告提交对象错误，提供给委托方仅为土地估价报告，土地估价技术报告不提供给委托方。 (11) 其他需要说明的事项中，估价机构不负责
40、核实是错误的。 (12)缺少估价师签字，至少要两名土地估价师签字。 (13)土地登记状况不全，缺少土地权利人登记信息。 (14) 标题名称不符，应为地价影响因素分析。 (15)区域因素分析缺项，还应包括通气、公共配套设施等内容。 (16)估价原则不全，缺少合法原则、运用假设开发法需要最有效利用原则。 (17)方法选择错误，办公楼具有收益性，不适宜运用成本逼近法。 (18)采用市场比较法估价过程中，公式 V=VBABCD+E不正确。 (19) 公式错误，分子分母颠倒了，B 应为估价对象估价基准日地价指数比较实例交易期日地价指数。 (20)比较案例描述缺项：土地用途内涵是否一致未作说明，位置没有说
41、明。 (21)地价指数确定不清：未对地价指数的基准日期进行说明，地价增长缺依据。 (22) 公式 K=1-1(1+R) n1-1(1+r) m 100 中 n、m 颠倒。 (23)容积率修正确定缺乏依据：应说明如何确定容积率修正系数。 (24)采用假设开发法估价中，地价应=预期不动产价格-开发成本- 投资利息- 投资利润-销售税费。 (25) 预期不动产价格确定缺乏依据，应阐明预期不动产价格的依据。 (26)建筑物开发成本内容不全：缺少不可预见费等。 (27)建筑结构与土地利用状况中描述矛盾：根据前述介绍，该建筑为框架结构。 (28)建筑物开发成本=( 建造成本 +专业费用)土地面积不正确。建
42、筑物开发成本计算应用建筑面积。 (29)利率计算期错误：开发期为 2 年。利息率取一年期不正确。 (30)公式错误：前述按复利计算，投资利息=地价(+ 利息率) 开发周期 -1+建筑物开发成本(1+ 利息率)开发周期2-1。 (31)投资利润计算基数前后矛盾：是以不动产总价还是投资的一定比例计算，前后应保持一致。 (32)计算总地价不准确：应扣除取得土地时支付的相关税费等。 (33)地价确定的方法中所述的，假设开发法测算结果反映估价对象在规划用途的未来客观价格是错误的。 (34)开发程度和利用条件不应该是设定的。 (35) 估价结果表述错误：大写没有货币单位，没写币种。 (36) 附件不全：附件中缺少估价对象国有土地使用证复印件。(37)附件不全：附件中缺少委托估价方营业执照或法人代表身份证复印件。
