1、房地产价格和估价知识练习试卷 2 及答案与解析一、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。1 房地产价格的形成条件有( )。（A）购买力（B）稀缺性（C）有效需求（D）有用性（E）买卖双方的意愿2 房地产价格的特征，除了主要受区位影响很大外，还有以下几个方面( )。（A）受增值保值因素影响（B）房地产的价格，其实质是房地产权益的价格（C）房地产价格既有交换代价的价格，也有使用代价的租金（D）房地产价格是在长期考虑下形成的（E）房地产价格通常是个别形成，容易受交易者个别因素的影响3 房地产
2、价格是由众多影响房地产价格的因素综合作用的结果。为正确把握房地产价格的影响因素，应在观念上具备以下认识( )。（A）各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的方向不尽相同（B）各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的程度不尽相同（C）各种影响房地产价格的因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的（D）各种影响房地产价格的因素，影响房地产价格变动的时间不尽相同（E）某些影响因素对房地产价格的影响可以用计算公式或数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的4 影响房地产价格的因素有八类，多而复杂，其中主要的几类有( )等。（A）自身因素（B）环境因素（C）经济因素（D）社
3、会因素（E）市场物价波动因素5 比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。运用比较法估价一般分为以下步骤进行( )。（A）收集和选取可比实例（B）进行数据求证（C）建立价格可比基础（D）对交易日期、交易情况及房地产本身状况等进行有关修正（E）求取比准价格6 在搜集交易实例时，需要搜集的主要内容为( )。（A）交易实例房地产的状况（B）交易双方的基本情况和交易目的（C）成交套数（D）成交日期和价格（E）交易情况7 在选取可比实例时，应符合如下要求( )。（A）是估价对象的类似房地产（B）成
4、交日期应与估价时点接近（C）可比实例必须是现房交易（D）可比实例必须是正常成交价格（E）可比实例必须是一次性付款8 建立价格可比基础，主要包括以下方面( )。（A）统一付款方式和采用单价（B）统一地区方位（C）统一币种和货币单位（D）统一面积内涵（E）统一面积单位9 房地产交易中的特殊因素较复杂，除以特殊方式进行的交易外，归纳起来主要还有如下( )等情况。（A）有利害关系人之间的交易（B）急于出售或急于购买的交易（C）交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易（D）交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易（E）交易双方为达到不良目的而进行的交易10 可比实例房地产状况影响修正，包括以下几方面( )
5、。（A）交易日期的影响修正、（B）价格变动的影响修正（C）区位状况的影响修（D）权益状况的影响修正（E）物质实体状况的影响修正11 用成本法估价，一般可以分为下列几个步骤进行( )。（A）搜集同一供求圈类似房地产价格（B）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料（C）估算重新购建价格（D）估算折旧（E）求取积算价格12 以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发，其房地产价格通常由下列( )等内容及开发利润组成。（A）土地取得成本（B）开发成本（C）投资利息（D）公关费用（E）管理费用及销售费用和税费13 在实际估价中，建筑物折旧一般包括( )。（A）物质折旧（B）自然折旧（C）使用折旧（D
6、）功能折旧（E）经济折旧14 运用收益法对房地产进行估价，一般分为的几个步骤为( )等。（A）搜集估价对象房地产收入和费用的资料（B）估算该房地产潜在毛收入和有效毛收入，及其营运费用和净收益（C）进行统计对比（D）选用适当的资本化率或折现率（E）选用适宜的收益法计算公式求出收益价格15 收益乘数法是将估价对象房地产某一年的某种收益，乘以相应的收益乘数转换成价值的方法。收益乘数法有( )。（A）毛租金乘数法（B）净租金乘数法（C）潜在毛收入乘数法（D）有效毛收入乘数法（E）净收益乘数法二、综合分析题每小题 2 分，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多
7、选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 在某一城市，需要评定 H 地块 2003 年 6 月 15 日的正常价格。现收集到与待估地块条件类似的 7 宗土地，条件如下表： 已知 2001 年下半年该市该类土地价格的月平均变动率为-0.2%，2002 年 1 月至今地价的月平均变动率为+0.1%，关于区域因素和个别因素，见上表，表中数字为正(负)的，表示条件比待估地好(差) ，数值表示好或差的幅度。请根据上述条件，试算宗地 H 的楼面地价(单位：人民币元/m 2，计算保留小数点后两位 )。17 为评估某写字楼于 2002 年 12 月 31 日的正常价格，在该写字楼附近地区调
8、查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表所示： 进一步调查获知，当地该类写字楼 1999 年至 2002 年的价格指数分别为120、112、108、 105(均以上年末为 100)，2000 年 12 月底美元与人民币的市场汇价为 1 美元=8.5 元人民币， 2002 年 12 月低美元与人民币的市场汇价为 1 美元=8.3元人民币。试利用上述资料对可比实例 A、B、C 的价格分别进行交易日期修正(要求修正后的价格单位为人民币元/m 2)。18 有一房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为 20 万元；每年所需支出的总费用为 12 万元，该类房地
9、产的资本化率为 8%，则该宗房地产的收益价格为 ( ) 万元?19 有一房地产，利用该宗房地产正常情况下每年所获得的总收益为 20 万元，每年所需支出的总费用为 12 万元，该类房地产的资本化率为 8.5%，已知该宗房地产是在政府有偿出让土地使用权地块上建造的，当时获得的土地使用权年限为 50 年，现已使用了 6 年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。20 某一处房屋，建筑面积为 120m2，其使用寿命为 50 年，评估时采用折旧年限法中直线法计算，该房屋建成后已经使用 10 年，按规定单位建筑面积的重置价格目前为 2000 元/ m 2，残值率定为 5%，则该房屋的现值是( )。房地产价格
10、和估价知识练习试卷 2 答案与解析一、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。1 【正确答案】 B,C,D【知识模块】 房地产价格和估价知识2 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识3 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产价格和估价知识4 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格和估价知识5 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识6 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识7 【正确答案】 A,
11、B,D【知识模块】 房地产价格和估价知识8 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识9 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产价格和估价知识10 【正确答案】 C,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识11 【正确答案】 B,C,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识12 【正确答案】 A,B,C,E【知识模块】 房地产价格和估价知识13 【正确答案】 A,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识14 【正确答案】 A,B,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识15 【正确答案】 A,C,D,E【知识模块】 房地产价格和估价知识二、综合分析题每小题 2 分
12、，每小题的备选答案中有 1 个或 1 个以上符合题意。全部选对的，得 2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。16 【正确答案】 2565.88 元/m 2 解： 案例 A：对象房地产评估价格=2000100/100(1-0.2%)4(1+0.1%)18 =2020.066(元/m 2) 案例 B：因为低于市价5%，所以舍弃； 案例 C：对象房地产评估价格=2200(1-0.1%)(1+0.1%) 18 =2235.459(元/m 2) 案例 D：因为区域因素比较|-4%|3%，所以舍弃； 案例 E：对象房地产评估价格=2400(1+0.1%) 14 =2483.
13、469(元/m 2) 案例 F：因为个别因素，比例 4%3%；所以舍弃； 答：由上计算求得 H 地块的楼面地价为 2565.88 元人民币 /m2。【知识模块】 房地产价格和估价知识17 【正确答案】 5670 元/m 2 解： (1)对可比实例 A 的价格进行交易日期修正：4800 =5443.2(元人民币/m 2) (2)对可比实例 B 的价格进行交易日期修正：5608.5 =5397.84(元人民币/m 2) (3)对可比实例 c 的价格进行交易日期修正：5000 =5670(元人民币/m 2) 答：对可比实例 A、B、C 分别进行交易日期修正后的价格各为 5443 元/m 2、5398
14、 元/m 2、5670 元/m 2。【知识模块】 房地产价格和估价知识18 【正确答案】 100 万元解： 假设持有期为无限年，因为 a=20-12=8(万元)，r=8%， 答：该宗房地产的收益价格为 100 万元。【知识模块】 房地产价格和估价知识19 【正确答案】 91.5 万元解： 因为 a=20-12=8(万元)，r=8.5% ，n=50-6=44(年) 答：该宗房地产的收益价格为 91.5 万元。【知识模块】 房地产价格和估价知识20 【正确答案】 19.44 万元解： V建筑物现值； R 建筑残值率； N建筑物的寿命； T建筑物经过年数； C建筑物重新购建价格(重置价) 。 答：该房屋现值是 194400 元。【知识模块】 房地产价格和估价知识
