1、全国自考（房地产法）模拟试卷 10 及答案与解析一、单项选择题1 房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易市场是指 ( )（A）房屋一级市场（B）房屋二级市场（C）房屋三级市场（D）土地市场2 村民因自然灾害失去宅基地，则 ( )（A）重新分配宅基地（B）不再重新分配宅基地（C）给予适当的补偿（D）给予相应的赔偿3 抵押权、地役权登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日起 ( )（A）10 个工作日（B） 20 个工作日（C） 30 个工作日（D）60 个工作日4 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起_内未申请登记的，预告登记失效。 ( )（A）15 日
2、（B） 20 日（C） 1 个月（D）3 个月5 依据土地管理法的规定，具有征地审批权的是 ( )（A）各级人民政府（B）国务院和省、自治区、直辖市人民政府（C）县级以上人民政府（D）国土资源部和县级以上土地管理部门6 下列不属于城乡规划法中所称的城乡规划的是 ( )（A）城镇体系规划（B）城市规划（C）村庄规划（D）乡镇总体规划7 国有土地使用权出让，由_与土地使用者签订国有建设用地使用权出让合同。 ( )（A）省级人民政府（B）市、县人民政府（C）省级以上人民政府土地管理部门（D）市、县人民政府土地管理部门8 作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当 ( )（A）足额到户、专户存储、专款专用（
3、B）专款到户、足额存储、专户专用（C）专款到户、专户存储、款项专用（D）专款到户、专款存储、专款专用9 以划拨方式取得建设用地使用权的，建设单位应当申请核发选址意见书，则其核发单位为 ( )（A）房地产管理部门（B）城市人民政府（C）土地管理部门（D）城市规划行政主管部门10 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起_内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 ( )（A）10 日（B） 15 日（C） 20 日（D）30 日11 下列关于资质年检制度说法错误的是 ( )（A）一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或其委托的机构
4、负责（B）二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法（C）房地产开发主管部门可以将房地产开发企业资质年检结果向社会公布（D）房地产开发企业无正当理由不参加资质年检，视为年检不合格12 下列哪个选项不属于建筑业企业资质? ( )（A）施工总承包（B）专业承包（C）项目承包（D）劳务分包13 下列选项中关于监理的民事责任表述错误的是 ( )（A）监理单位承担的民事责任主要是侵权责任（B）工程监理单位与建设单位或者建筑施工企业串通，弄虚作假、减低工程质量，造成损失的，承担连带赔偿责任（C）将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签
5、字，造成损失的，承担连带赔偿责任（D）如果民事责任是由于监理人员的个人行为引起的，监理单位承担民事责任后，有权向相应的责任人追偿14 商品房预售合同的登记备案单位为 ( )（A）县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门（B）市级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门（C）县级以上人民政府（D）市级以上人民政府15 商品房现售与预售的分界点在于 ( )（A）竣工验收合格（B）房屋主体框架已经成型（C）房屋经过简单装修可以入住（D）取得商品房预售许可证16 城市房屋在以下哪种情况下可以出租? ( )（A）无房屋所有权证（B）共有房屋未经共有人同意（C）已抵押的房屋（D）权属有争议17 出租人委托
6、拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖_前通知承租人，承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 ( )（A）3 日（B） 5 日（C） 7 日（D）10 日18 下列哪个主体负责房地产经纪人协理的注册? ( )（A）住房与城乡建设部（B）住房与城乡建设部授权机构（C）省级人民政府（D）省级房地产管理部门19 申请人以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质的，申请人_年内不得再次申请房地产估价机关资质。 ( )（A）1（B） 2（C） 3（D）420 下列关于房地产经纪活动说法正确的是 ( )（A）所有经纪活动均属于居间合同或委托合同的范围（B）实践中许多经纪服务合同属于复合合同
7、（C）房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产抵押或者其他服务的，可以一并列入经纪服务合同中（D）我国法律保护房地产中介机构进行居间、代理和行纪活动21 业主与物业管理企业间的物业管理关系基于 ( )（A）物业服务合同而产生（B）开发商的指定而产生（C）开发商的聘任而产生（D）政府的任命而产生22 下列关于物业服务企业的表述错误的是 ( )（A）物业服务企业具有独立的法人资格，以自己名义独立从事管理服务业务（B）物业服务企业在工商登记机关注册领取营业执照（C）物业服务企业设立时需要经过物业行政主管部门的审批（D）物业服务企业应及时向所在地的物业行政主管部门备案23 企业破产、歇业或者因其他原因终
8、止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后_日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。 ( )（A）5（B） 10（C） 15（D）3024 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以_承诺。 ( )（A）书面（B）口头（C）书面或者口头（D）书面并且口头25 下列哪一项可以设定房地产抵押? ( )（A）土地所有权（B）土地使用权（C）宅基地（D）文物古迹26 企业发行债券时，用于固定资产投资项目的，累计发行额不得超过该项目总投资的 ( )（A）10（B） 20（C） 30（D）4027 廉租住房建设贷款期限最长不超过_年。 ( )（A）1（B） 3（C） 5（D）
9、728 下列关于住房公积金贷款的说法错误的是 ( )（A）缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款（B）住房公积金管理中心应当自受理申请之日起 15 日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人（C）住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担（D）申请人申请住房公积金贷款的，可以提供担保29 下列关于 REITs 的表述错误的是 ( )（A）世界上第一只 REITs 在美国诞生（B） REITs 是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人资金，由专门投资机构进行投资、经营和管理，并将投资收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度（
10、C） REITs 是为了逃避管制而生的（D）目前我国内地市场已经出现了真正的 REITs 产品30 关于房地产信托融资与 REITs 的区别说法正确地是 ( )（A）REITs 实质为证券化的产业投资基金，主要通过持有并运营不动产来获得收益（B） REITs 不转移信托财产的权属（C） REITs 只能通过私募方式发行，对自然人成为投资者设置有收入、人数、投资数额等方面的限制（D）REITs 只是一个信用中介，并不强调对资金和项目的自主管理31 在按规定情形免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应自改变用途之日起_日内按改变的实际占用耕地面积和当
11、地适用税额补缴税款。 ( )（A）15（B） 30（C） 45（D）6032 某企业有单独两处地下建筑物，一处为地下仓库，一处为停车场，分别为工业用途和非工业用途房产，房产原值分别为 25 万元和 15 万元。该省规定房产税依照房产原值一次减除 30后的余值计算缴纳。同时规定：工业用途地下建筑房产可以原价的 60作为应税房产原值；商业和其他用途地下建筑房产可以原价的 70作为应税房产原值。则该单位就两处地下建筑每年应缴纳的房产税合计为_元。 ( )（A）2288（B） 2576（C） 2142（D）286433 销售不动产营业税的税率为 ( )（A）1 （B） 3（C） 5 （D）7二、多项选
12、择题34 按照中国国民经济行业分类与代码，K 包括 ( )（A）房地产开发经营（B）租赁业（C）商务服务业（D）物业管理（E）保安服务35 下列关于集体土地征收和征用的说法正确的是 ( )（A）集体土地征收和征用都具有强制性（B）征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权（C）征用的实质，是国家强行使用集体土地使用完毕再返还原集体（D）征收和征用都改变了原有土地的所有权（E）征收和征用是在紧急状态下的特别措施36 下列属于禁止转让房地产的情形的有 ( )（A）司法机关依法裁定查封或以其他形式限制房地产权利（B）共有房地产未经其他共有人书面同意（C）房地产权属有争议（D）未依法登记领取房地产权属
13、证书（E）土地使用权被依法收回37 下列属于要约邀请的是 ( )（A）寄送的价目表（B）拍卖公告（C）招标公告（D）招股说明书（E）商业广告38 与一般意义上的房地产抵押相比房地产按揭具有以下哪些特点? ( )（A）房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系（B）既可担保抵押人自己的债务，也可担保第三人的债务（C）可以担保各种类型的债务（D）房地产按揭担保的只能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务（E）以上说法均正确三、名词解释39 征地区片综合地价40 建设工程施工合同41 房屋租赁42 住宅专项维修资金43 城镇土地使用税四、简答题44 简述出让建设用
14、地使用权转让之条件。45 简述商品房现售的条件。46 简述物业服务企业在物业管理服务中的义务和责任。47 简述房产税中免纳房产税的情形。五、论述题48 论述房地产交易中的“房地一体” 原则。六、案例分析题49 天龙房地产开发有限公司(简称“天龙公司”) 在甲市 A 区有一处楼盘听香水榭预售，张某与天龙公司签订了购买听香水榭 B 座 3206 号的商品房预售合同，但是未办理任何登记手续；5 天后天龙公司又与王某签订了 B 座 3206 号的商品房购房合同，并办理了过户手续。一天，张某到该楼盘看房时被告知 3206 房已被出售，并且发现王某一家已经入住，怒不可遏，遂将天龙公司及王某一并告上法庭。根
15、据案例回答下列问题：(1)王某与天龙公司的购房合同是否有效?(2)王某能否取得房屋的所有权?(3)张某欲防止此种情形的出现，他应该预先作出何种行为?全国自考（房地产法）模拟试卷 10 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 房屋三级市场，即房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。2 【正确答案】 A【试题解析】 依物权法第 154 条规定，宅基地使用权因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。3 【正确答案】 A【试题解析】 抵押权、地役权登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日起10 个工作日。4 【
16、正确答案】 D【试题解析】 我国物权法规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起 3 个月内未申请登记的预告登记失效。5 【正确答案】 B【试题解析】 征收的审批权限集中在国务院和省级人民政府。其中征收基本农田、基本农田以外的耕地超过 35 公顷的、其他土地超过 70 公顷的，由国务院批准；征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。6 【正确答案】 D【试题解析】 城乡规划法中所称的城乡规划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。7 【正确答案】 D【试题解
17、析】 国有土地使用权出让，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订国有建没用地使用权出让合同。8 【正确答案】 A【试题解析】 国有土地上房屋征收与补偿条例规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到户、专户存储、专款专用。9 【正确答案】 D【试题解析】 按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。由城市规划行政主管部门对建设项目进行初审，核发选址意见书。10 【正确答案】 D【试题解析】 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起 3
18、0 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。11 【正确答案】 C【试题解析】 房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。12 【正确答案】 C【试题解析】 建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包和劳务分包三个序列。13 【正确答案】 A【试题解析】 由于临理单位与建设单位之间存在委托与被委托的合同关系，因此监理单位承担的民事责任丰要是违约责任。14 【正确答案】 A【试题解析】 商品房预售人应当按照国家规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门备案。15 【正确答案】 A【试题解析】 商品房现售与预售的分界点在于“竣工验收合格”，即房地产开
19、发企业在商品房竣工验收合格前出售的是顶售，在商品房竣工验收合格后出售的是现售。16 【正确答案】 C【试题解析】 房屋租赁要求房屋出租人须对房屋享有所有权或处分权。本题中A、B、D 项均不符合，C 项“已抵押的房屋”不转移所有权，故可以出租。17 【正确答案】 B【试题解析】 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖 5 日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。18 【正确答案】 D【试题解析】 房地产经纪人协理的注册由省、自治区、直辖市房地产管理部门或其授权机构负责。19 【正确答案】 C【试题解析】 依据规定，以欺骗、贿赂等不正当手段取得房地产估价机构资质
20、的，由资质许可机关给予警告，并处 1 万元以上 3 万元以下的罚款，申请人 3 年内不得再次申请房地产估价机构资质。20 【正确答案】 B【试题解析】 房地产经纪管理办法第 17 条规定，房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同，故 C 项错误。我国房地产中介相关法律法规并不保护房地产中介机构进行房地产行纪活动。房地产经纪管理办法第 25条明确禁止房地产经纪机构和房地严经纪人员低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价或承购、承租自己提供经纪服务的房屋，故 D 项错误。实践中的许多经纪服务合同往往兼有居间合同、委托合
21、同及服务合同的内容。这种合同，在性质上属于复合合同，故 A 项错误。21 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理关系基于物业服务合同产生，是通过营利性的企业一一专业化的物业管理服务公司来实施的。物业管理服务公司实行的管理、提供的服务是有偿的。22 【正确答案】 C【试题解析】 从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格，以自己名义独立从事管理服务业务。物业服务企业在工商登记机关注册领取营业执照后，应及时向所在地的物业行政主管部门备案。物业服务企业设立时一般不需要经过物业行政主管部门的审批。23 【正确答案】 C【试题解析】 企业破产、歇业或者因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续
22、后 15 日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。24 【正确答案】 A【试题解析】 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺(物业管理条例第 23 条)。25 【正确答案】 B【试题解析】 物权法第 184 条列举了不得抵押的财产。依照该条，下列房地产不得抵押：(1)土地所有权；(2) 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；(3)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生没施和其他社会公益设施；(4)所有权、使用权不
23、明或者有争议的房地产；(5)依法被查封、扣押、监管的房地产；(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产，例如。城市房地产抵押管理办法第 8 条规定不得抵押的列入文物保护的建筑物和有重要纪念：卷义的其他建筑物和已依法公告列入拆迁范围的房地产。26 【正确答案】 B【试题解析】 企业发行债券时，用于固定资产投资项目的，累计发行额不得超过该项目总投资的 20。27 【正确答案】 C【试题解析】 廉租住房建没贷款期限最长不超过 5 年，具体由借贷双方协商确定。28 【正确答案】 D【试题解析】 根据住房公积金管理条例第 26、27 条，缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向
24、住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起 15 日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。申请人中清住房公积金贷款的，应当提供担保。29 【正确答案】 D【试题解析】 1960 年，世界上第一只 REITs 在美国诞生。REITs 的产生与当时其他金融创新一样，也是为了逃避管制而生。我国理论界和实务界对 RElTs 有过很多讨论，但目前我国内地市场还没有出现真正的 REITs 产品。30 【正确答案】 A【试题解析】 REITs 实质为证券化的产业投资基金，主要通过
25、持有并运营不动产来获得收益。REITs 既可以直接持有运营不动产，也可以间接投资不动产。REITs的发行方式包括公募、私募参与主体广泛，包括各种中小投资者。REITs 通过专业化的经营管理，从事多样化的投资，以实现投资风险分散化。31 【正确答案】 B【试题解析】 在按规定情形免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应自改变用途之日起 30 日内按改变用途的实际占用耕地面积和当地适用税额补缴税款。32 【正确答案】 C【试题解析】 本题是对房产税应纳税额的汁算的考查。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 12。工业用途地下仓库应缴纳房产税的
26、税额25000060(130)1260(元)；非工业用途停车场应纳房产税的税额15000070(130)12882(元)；应纳房产税合计12608822142(元) 。33 【正确答案】 C【试题解析】 销售不动产营业税实行比例税率。税率为 5。二、多项选择题34 【正确答案】 A,D【试题解析】 中国国民经济行业分类与代码把全部的国民经济分为 20 个行业，从 A 到 T 依次排列，其中 K 为房地产业，包括：(1)房地产开发经营；(2)物业管珲；(3)房地产中介服务；(4) 自有房地产经营活动；(5)其他房地产业。35 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 集体土地征收和征用虽然都是为了公
27、共利益，而且都具有强制性均仅依政府依法作出的征收、征用决定而发生效力，无须征得被征收、被征用的单位和个人同意。但二者存在如下区别：(1)征收的实质，是国家强行收买集体土地的所有权，意味着土地所有权的改变。征用的实质，是国家强行使用集体土地，使用完毕再返还原集体，并不改变土地所有权。(2)适用环境不同：征收是和平环境的法律制度，征用是紧急状态下的特别措施。36 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 依据城市房地产管理法第 38 条，下列房地产不得转让：(1)以转让方式取得土地使用权的不符合本法第 39 条规定条件的；(2)司法机关和行政机关依法裁定决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
28、(3)依法收回土地使用权的；(4)共有房地产未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)未依法登记领取权属证书的；(7)法律、法规规定了禁止转让的其他情形。37 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 根据合同法第 15 条第 1 款，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告原则上应该认定为一种要约邀请，不能将末写入合同中的宣传广告内容作为合同内容。38 【正确答案】 A,D【试题解析】 与一般意义上的房地产抵押相比，房地产按揭具有下面的特点：(1)房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款合同和抵押
29、合同三层法律关系。(2)仅从抵押法律关系而言，一般房地产抵押既可担保抵押人自己的债务，也可担保第三人的债务，而且该债务可以是各种类型的债务；房地产按揭担保的只能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务。三、名词解释39 【正确答案】 征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片并测算的征地综合补偿标准。40 【正确答案】 建设丁程施工合同是指发包方和承包方为完成商定的施工任务，明确相互权利、义务的协议。依照施工合同，施工单位应完成建设单位
30、交给的施工任务，建设单位应按照约定提供必要条件并支付工程价款。41 【正确答案】 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。42 【正确答案】 住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。43 【正确答案】 城镇土地使用税是对在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据而征收的一种房地产税。四、简答题44 【正确答案】 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
31、(2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。45 【正确答案】 商品房现售，应当符合以下条件：(1)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(2)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；(3)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(4)已通过竣工验收；(5)拆迁安置已经落实；(6) 供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交
32、付日期；(7)物业管理方案已经落实。此外。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。46 【正确答案】 (1)不得改变物业管理用房的用途。(2)做好物业管理的交接、房屋资料移交和物业验收手续。(3)对物业事项中违法行为的制止。(4)安全防范和安全职责。(5)法律责任。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。47 【正确答案】 (1)国家机关、人民团体、军队自用的房产；(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；(3)宗教寺庙、公同、名胜古迹自用的房产；(4)
33、个人所有非营业用的房产；(5)经财政部批准免税的其他房产。但是以上免税单位或个人出租的房产以及非本身业用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。除以上情形外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或免征房产税。五、论述题48 【正确答案】 房屋和土地是房地产的两大基本构成要素，我国在房屋所有权和土地使用权之间的关系上，一方面对于两种权利的设立采取分别主义，另一方面在房地产的交易流通上把二者捆绑在一起，即采取“房地一体” 原则，其具体含义如下：(1)主体一致原则。主体一致原则是指房屋所有权人和土地使用权人是一致的。物权法第 142 条明确规定，建设用地使用权人
34、建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。这是从静态的角度对房地一体原则进行规定。在我国，房屋所有权人无法成为占用土地的所有权人，但法律要求房屋所有权人和土地使用权人主体一致。除了通过租赁取得土地使用权、在土地上建筑房屋等外，一般情况下，房屋所有权人应当成为土地使用权人或者当然地享有占用土地的使用权。(2)一同处分原则。房屋所有权和土地的使用权必须一同处分。物权法第 146 条规定，建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。物权法第 147 条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与
35、的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。物权法第 182 条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。物权法第 183 条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。这是从动态的角度对房地一体原则进行规定，即我们常说的“房随地走，地随房走”。六、案例分析题49 【正确答案】 (1)王某与天龙公司之间的购房合同有效，因为在房屋未过户前，天龙公司拥有该套房屋的所有权和支配权。(2)王某可以取得房屋的所有权，因为在签订购房合同并办理过户登记手续之后，符合“不动产转让依登记 ”的条件。(3)张某欲防止此种情形的出现，他应该在签订预售合同之后即办理预告登记。
