1、国家司法考试卷一（土地法和房地产法）模拟试卷 3 及答案与解析一、多项选择题每题所给的选项中有两个或两个以上正确答案，少答或多答均不得分。本部分 51-90 题，每题 2 分，共 80 分。1 关于建设规划管理，以下说法正确的有：( )（A）经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改（B）任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理（C）任何单位和个人都有权就涉及其利害关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询（D）国务院负责全国的城乡规划管理工作2 根据土地管理法规定，在下列哪些情况下使用集体土地从事建设不需要经过国家征收?( )（
2、A）兴办乡镇企业（B）村民建设住宅（C）乡村公共设施建设（D）乡村公益事业建设3 根据城乡规划法规定，下列哪些选项属于城乡规划的种类?( )（A）城乡规划包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划（B）城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划（C）详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划（D）修建性详细规划分为建设用地规划和建设工程规划4 关于以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时适用的房地产管理法特殊规定，下列哪些表述是正确的?( )（A）应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批（B）有批准权的人民政府准予转让的，可以决定由受让方办理土地使用权出让手续，也可以允许其不办理土地使
3、用权出让手续（C）办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权出让金（D）不办理土地使用权出让手续的，受让方应缴纳土地使用权转让费，转让方应当按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家5 下列有关宅基地的说法正确的是：( )（A）农村村民新建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲地（B）农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准（C）农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋（D）农村村民住宅用地涉及占用农用地的，经乡 (镇)人民政
4、府审核，由县级人民政府批准6 以下对于土地的利用符合法律规定的有：( )（A）某县政府将一块国有土地无偿划拨给某房地产开发公司用于经济适用房的开发（B）某县政府设立一机构专门负责本县传染病防治的监督管理，但是县政府办公场所紧张，遂与该县某乡政府协商，将该乡某村村民集体所有的一块土地无偿划拨给该机构（C）某省政府将一块国有土地无偿划拨给某空军部队用于营区建设（D）某省政府贯彻国家发展可再生能源的政策，为尽快解决本省电力不足的问题，将一块国有土地无偿划拨给某水电公司修建基础设施进行水电开发7 建设单位或者个人有下列哪些行为的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工
5、程造价一倍以下的罚款：( )（A）未经批准进行临时建设的（B）未按照批准内容进行临时建设的（C）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的（D）超越资质等级许可的范围承揽城乡规划编制工作的8 根据城乡规划法的规定，下列说法不正确的有：( )（A）规划条件必须纳入国有土地使用权出让合同，否则该合同无效（B）对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门撤销有关批准文件（C）城市、县人民政府城乡规划主管部门可以在建设用地规划许可证中根据情况适当改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件（D）建设单位在取得建设用地规划许可证前，向县级以上地方人民政府土地主管部门
6、申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地9 农户甲外出打工，将自己房屋及宅基地使用权一并转让给同村农户乙，5 年后甲返回该村。关于甲返村后的住宅问题，下列哪些说法是错误的?( )（A）由于甲无一技之长，在外找不到工作，只能返乡务农。政府应再批给甲一处宅基地建房（B）根据 “一户一宅” 的原则，甲作为本村村民应拥有自己的住房。政府应再批给甲一处宅基地建房（C）由于农村土地具有保障功能，宅基地不得买卖，甲乙之间的转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权（D）由于与乙的转让合同未经有关政府批准，转让合同无效。乙应返还房屋及宅基地使用权10 下列关于房地产开发企业的说法正确的有：(
7、)（A）必须采用有限责任公司或股份有限责任公司形式（B）领取营业执照之日起 1 个月内到登记机关所在地的县级以上人民政府规定的部门备案（C）注册资本最低限额有特殊要求（D）注册资本和投资总额的比例有特殊规定11 下列说法错误的有哪些?( )（A）公路经核准报废的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权（B）以出让等有偿方式取得国有土地使用权的建设单位，按国务院规定的标准缴纳土地使用出让金等费用后，方可使用土地（C）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地经乡级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得（D）县级以上地方人民政府土地
8、行政主管部门的设置及其职责，由国务院土地行政主管部门根据国务院有关规定确定11 小桃村村民张三于 2000 年 2 月 1 日与村委会签订承包合同，承包该村 32 亩耕地，承包合同未约定承包期限，自 2000 年 3 月起，张三开始在该土地上种植农作物。2003 年 3 月，外村种粮能手方四与小桃村村委会协商，大面积承包该村的耕地种粮，村委会将包括已承包给张三在内的 18 户村民的耕地共计 52 亩发包给方四承包经营，承包期限为 50 年，并与方四签订了承包合同。请根据所列各题给定的条件回答问题。12 张三与村委会订立的承包合同未约定土地承包期限，应如何认定与处置?( )（A）未定承包期限，村
9、委会随时可以解除承包合同（B）未定承包期限，张三即享有无期限的土地使用权（C）未定承包期限，应按法定 30 年的承包期限确定（D）未定承包期限，应按法定 15 年的承包期限确定13 村委会终止与张三的承包关系，必须经何法定程序?( )（A）村民会议 23 以上成员或者 23 以上村民代表同意（B）村委会讨论决定（C）乡 (镇)人民政府批准（D）县级人民政府农业行政主管部门批准14 村委会将土地发包给方四承包经营，必须经何法定程序?( )（A）村民会议 23 以上成员或者 23 以上村民代表同意（B）村委会讨论决定（C）乡 (镇)人民政府批准（D）县级人民政府农业行政主管部门批准14 经过批准，
10、有关部门决定兴建一个大型农业出口公司百科公司，征用 A 市郊区B 村农民集体所有的耕地 320 亩。由于资金紧张，百科公司将 320 亩地划为三块，对其中一块进行投资开发，另两块用围墙围住，打算 7 个月之后进行开发。B 村农民发现有两块地被闲置，遂推倒围墙入内进行种植，百科公司为此与 B 村村委会交涉。B 村村委会认为：土地不能闲置，如让农民退回土地，百科公司须赔偿该村农民已种植作物不能收获而造成的损失。遂双方发生争议。请回答下列问题15 征用 B 村土地须经哪个部门批准?( )（A）县级以上人民政府（B）省、自治区、直辖市人民政府（C）国务院（D）省土地管理局16 下列关于百科公司与 B
11、村之间土地使用权争议的解决方式的表述中，正确的有：( )（A）土地使用权争议可由当事人协商解决（B）对于单位之间的争议，由县级以上人民政府处理（C）对于个人之间的争议，也可由县级以上人民政府处理（D）对县级以上人民政府的处理决定不服的，当事人只能向上一级人民政府申请复议，而不能向人民法院提起诉讼17 假设对这两块用围墙围起的土地，百科公司因资金问题 2 年以上未动工建设，以下处理正确的是：( )（A）由出让方征收相当于土地使用权出让金 20以下的土地闲置费（B）由出让方无偿收回土地使用权（C）因不可抗力造成动工开发迟延，给予宽免（D）因政府有关部门的行为造成动工开发迟延，给予宽免17 2010
12、 年 1 月，高某与某房地产开发公司签订了一份预售商品房认购书。认购书约定，公司为高某预留所选房号，双方于公司取得商品房预售许可证时正式签订商品房预售合同。认购书还约定，认购人于签订认购书时缴纳“保证金”1 万元，该款于双方签订商品房预售合同时自动转为合同定金，如认购人接到公司通知后 7 日内不签订商品房预售合同，则该款不予退还。同年 2 月，高某接到公司已经取得商品房预售许可证的通知，立即前往公司签订了商品房预售合同，并当场缴纳了首期购房款 80 万元。同年 5 月，高某接到公司通知：房屋预售合同解除。经了解，该套房屋已经被公司以更高价格出售给第三人。双方发生争议。请回答下列问题。18 公司
13、主张，双方在签订预售商品房认购书时，公司尚未取得商品房预售许可证，故该认购书无效，以此为基础订立的商品房预售合同也应无效。对此，下列判断正确的是：( )（A）法律规定，取得商品房预售许可证是商品房预售的必备条件之一（B） 预售商品房认购书不是商品房预售合同，不以取得商品房销售许可证为条件（C）双方签订商品房预售合同时，公司已具备商品房预售的法定条件，该合同有效（D）因施工进度及竣工交付日期变化的，房屋可另售他人19 公司还主张，公司在解除商品房预售合同时，该合同尚未报区政府房地产管理局备案，故不受法律保护。对此，下列判断正确的是：( )（A）登记备案是商品房预售合同的法定生效要件，该合同未经登
14、记备案不受法律保护（B）登记备案是商品房预售人的法定义务，但不是合同的生效条件，该合同应受法律保护（C）登记备案是商品房预售合同当事人的权利，未登记备案不影响该合同的效力（D）商品房预售合同无需登记备案，当事人在房屋交付时办理产权登记即可20 经双方协商，高某同意解除商品房预售合同。但在款项支付问题上，双方发生分歧。高某要求返还 80 万元首期房款本息并双倍返还定金。公司主张只退还 80 万元首期房款和一万元“ 保证金 ”。对此，下列判断正确的是： ( )（A）商品房预售合同无约束力，只能按公司的意见办理退款（B）商品房预售合同有效，但预售商品房认购书无效，故应按公司的意见办理退款（C） 预售
15、商品房认购书和商品房预售合同均有效，应该支持高某的主张（D）开发商违约，高某有权请求赔偿损失20 甲房地产公司与乙国有工业公司签订合作协议，在乙公司原有的仓库用地上开发商品房。双方约定，共同成立“玫园置业有限公司”( 以下简称“玫园公司”)。甲公司投入开发资金，乙公司负责将该土地上原有的划拨土地使用权转变为出让土地使用权，然后将出让土地使用权作为出资投入玫园公司。玫园公司与丙劳务派遣公司签订协议，由其派遣王某到玫园公司担任保洁员。不久，甲、乙产生纠纷，经营停顿。玫园公司以签订派遣协议时所依据的客观情况发生重大变化为由，将王某退回丙公司，丙公司遂以此为由解除王某的劳动合同。请回答下列问题。 21
16、 关于该土地使用权由划拨转为出让，下列说法正确的是：( )（A）将划拨土地使用权转为出让土地使用权后再行转让属于土地投机，为法律所禁止（B）乙公司应当先将划拨土地使用权转让给玫园公司，然后由后者向政府申请办理土地使用权出让合同（C）该土地使用权由划拨转为出让，应当报有批准权的政府审批，经批准后方可办理土地使用权出让手续（D）如乙公司取得该地块的出让土地使用权，则只能自己进行开发，不能与他人合作开发22 关于甲、乙双方签订的合作协议的性质，下列选项正确的是：( )（A）房地产开发合同（B）房地产转让合同（C）土地使用权转让合同（D）国有资产合作经营合同23 开发期间，由于政府实施商品房限购政策，
17、甲公司因其已开发项目滞销而陷于财务困境，致玫园公司经营陷于停顿，甲乙双方发生纠纷，乙公司主张合同无效。下列理由依法不能成立的是：( )（A）该合同为乙公司前任经理所签订，现该经理已被撤换（B）签订合同时，该土地还是划拨土地使用权（C）根据 合作协议，乙公司仅享有玫园公司 40的股份，现在因该地段新建地铁导致地价上涨，乙公司所占股份偏低，属于国有资产流失（D）乙公司无房地产开发资格，无权参与房地产开发23 某市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的土地，志远房地产公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。请根据下列各题中给定的条件回答问题：24 志远房地产公司欲取得该幅土地的使用权，可以通过下列
18、何种方式取得?( )（A）由市人民政府划拨取得（B）由志远公司与市人民政府土地管理部门协商取得（C）由市人民政府土地管理部门招标，志远公司参加投标取得（D）由市人民政府土地管理部门拍卖，志远公司参加竞买取得25 设该幅土地为非耕地，面积为 300 公顷，则其征地审批程序应通过下列何种方式完成?( )（A）该市人民政府批准（B）该市所在地的省人民政府批准（C）国务院批准（D）该市所在地的省人民政府批准，报国务院备案26 设志远公司已取得该幅土地的使用权，土地使用权期限为 70 年，其将来可采取以下哪些方式处分其土地使用权?( )（A）因借款而抵押给甲公司（B）无偿赠与给乙公司（C）将土地使用权出
19、租给丙公司（D）与丁公司的土地使用权交换27 设志远公司在取得土地使用权 3 年后与甲公司达成土地使用权转让协议，下列有关该转让行为的表述哪个是错误的?( )（A）志远公司必须已进行投资开发，且已完成开发投资总额的 35以上（B）志远公司在该地上已建有一楼房，该楼房的所有权不必随土地使用权的转移而转移（C）甲公司受让的土地使用权期限最长不得超过 70 年（D）甲公司受让后在取得志远公司同意的前提下可改变土地用途27 永茂市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的农民集体所有的土地，大地房地产开发公司正拟开发商品住宅小区而需用土地。28 设该幅土地为非耕地，面积为 300 公顷，则其征地审批
20、程序应通过下列何种方式完成?( )（A）该市人民政府批准（B）该市所在地的省人民政府批准（C）国务院批准（D）该市所在地的省人民政府批准，报国务院备案29 大地房地产开发公司欲取得该幅土地使用权。可以通过下列哪些方式取得?( )（A）由市人民政府划拨取得（B）由大地公司与市人民政府土地管理部门协议取得（C）由市人民政府土地管理部门招标，大地公司参加投标取得（D）由市人民政府土地管理部门拍卖，大地公司参加竞买取得30 假设大地公司在取得土地使用权 3 年后与太阳公司达成土地使用权转让协议，下列有关转让行为的表述哪些是错误的?( )（A）大地公司必须已进行投资开发，且已完成开发投资总额的 25以上
21、（B）大地公司在该地上已建有楼房一幢，该楼房的所有权不必随土地使用权转移而转移（C）太阳公司受让的土地使用权期限最长可以为 70 年（D）太阳公司受让后在取得大地公司同意的前提下可以改变土地用途31 假设大地公司与太阳公司签订土地使用权转让合同，但尚未办理土地使用权变更登记。1 年后，在合同约定的转让金支付期到来之前，大地公司又与顺通公司签订土地使用权转让协议，双方办理了土地使用权变更登记。太阳公司提出异议。对此情况的下列说法，正确的是：( )（A）由于大地公司与太阳公司的土地转让合同签订在先，故顺通公司不能取得该土地使用权（B）由于太阳公司对土地使用权属提出异议，故顺通公司的土地使用权变更登
22、记应予撤销，待查清事实后再予确认登记（C）顺通公司已有效取得该土地使用权（D）太阳公司现在只能主张债权保护，而不能取得土地使用权国家司法考试卷一（土地法和房地产法）模拟试卷 3 答案与解析一、多项选择题每题所给的选项中有两个或两个以上正确答案，少答或多答均不得分。本部分 51-90 题，每题 2 分，共 80 分。1 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 根据城乡规划法第 7 条的规定：“经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。”可见，A 项正确。根据第9 条第 1 款的规定：“任何单位和个人都应当遵守经依法批准并公布的城乡规划，服从规划管理，并有权就涉及其利害
23、关系的建设活动是否符合规划的要求向城乡规划主管部门查询。”可见，BC 项正确。根据第 11 条的规定：“国务院城乡规划主管部门负责全国的城乡规划管理工作。”可见，D 项不正确。所以，正确答案为ABC。【知识模块】 土地法和房地产法2 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 根据土地管理法第 59 条的规定，乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设。故 ABCD 项均不需要经过国家征收。【知识模块】 土地法和房地产法3 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 根据城乡规划法第 2 条第 2 款的规定，本法所称城乡规
24、划，包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村庄规划。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。故A、B、C 项均正确。D 项说法错误。【知识模块】 土地法和房地产法4 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 根据城市房地产管理法第 40 条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的
25、，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。故 ABC 说法正确，D 说法错误。【知识模块】 土地法和房地产法5 【正确答案】 B,C【试题解析】 土地管理法第 62 条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡(镇) 土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇) 人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。故 A 选项说法错误。B 选项说法正
26、确。第 77 条规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。故 C 选项说法正确。第 44 条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利
27、用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。结合第 77 条，故 D 选项说法错误。【知识模块】 土地法和房地产法6 【正确答案】 C,D【试题解析】 土地管理法第 54 条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得： (1)国家机关用地和军事用地； (2)城市基础设施用地和公益事业用地； (3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础
28、设施用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。根据以上规定可知，政府只能划拨国有土地，不能划拨农村集体所有的土地给建设单位，B 选项中县政府将村民集体所有的土地划拔给国家机关的做法不符合法律规定。A 选项中，虽然是用于经济适用房的开发，但是并不符合公益事业用地等划拨方式的适用范围，所以 A 选项不正确。 C 选项符合第(1)项的军事用地，D 选项符合第(3)项的国家重点扶持的能源等基础设施用地，所以C、D 选项正确。【知识模块】 土地法和房地产法7 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 城乡规划法第 66 条规定，建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限
29、期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款： (一)未经批准进行临时建设的；(二)未按照批准内容进行临时建设的；(三) 临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。ABC 项符合，当选。第 62 条规定，城乡规划编制单位有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期改正，处合同约定的规划编制费一倍以上二倍以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，由原发证机关降低资质等级或者吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任：(一)超越资质等级许可的范围承揽城乡规划编制工作的；(二) 违反国家有关标准编制城乡规划的。未依法取得资质证书承揽城乡规划编制工作的，由县级以上地方人民政府城乡规划
30、主管部门责令停止违法行为，依照前款规定处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书承揽城乡规划编制工作的，由原发证机关吊销资质证书，依照本条第一款规定处以罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。D 项不合题，故 ABC 为当选答案。【知识模块】 土地法和房地产法8 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 依据城乡规划法第 39 条规定：“规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。”可知 A 项正确，B 项错误
31、。依据城乡规划法第 38 条第 3 款规定：“城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。”故 C 项错误。依据城乡规划法第 37 条第 2 款规定：“建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。”故 D 项错误。依题意，B、C、D 项当选。【知识模块】 土地法和房地产法9 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 根据土地管理法第 62 条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村
32、村民建住宅，应当符合乡(镇) 土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。故 A 项、B 项说法均错误，甲出卖住房后不再给予宅基地；宅基地可以在本村村民之间进行转让，并非完全禁止买卖，故 C 项说法错误；现行法律法规并未对宅基地转让合同规定经过政府批准的要件，故 D项说法错误(但部分地方政府出台的农村宅基地管理办法有相关规定)。【知识模块】 土地法和房地产法10 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 根据城市房
33、地产管理法第 30 条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件： (一) 有自己的名称和组织机构；(二) 有固定的经营场所；(三)有符合国务院规定的注册资本； (四) 有足够的专业技术人员；(五)法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。设立有限责任公司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。房地产开发企业在领取营业执照后的 1 个月内，应当到登记机关所在地的县级以
34、上地方人民政府规定的部门备案。”及第 31 条规定：“房地产开发企业的注册资本与投资总额的比例应当符合国家有关规定。房地产开发企业分期开发房地产的，分期投资额应当与项目规模相适应，并按照土地使用权出让合同的约定，按期投入资金，用于项目建设。”可知 B、C 、D 项当选。【知识模块】 土地法和房地产法11 【正确答案】 C,D【试题解析】 根据土地管理法第 58 条的规定，有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。故A 正确。第 55 条第 1 款规定：“以出让等有偿使用
35、方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。”故 B 正确。第 54 条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：(一)国家机关用地和军事用地；(二)城市基础设施用地和公益事业用地；(三) 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；(四)法律、行政法规规定的其他用地。第 5 条第 2 款规定：“县级以上地方人民政府土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。故 C、D 错误。【知识模块】
36、 土地法和房地产法【知识模块】 土地法和房地产法12 【正确答案】 C【试题解析】 土地管理法第 14 条第 1 款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为 30 年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”故本题应选 C。【知识模块】 土地法和房地产法13 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 土地管理法第 14 条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产
37、。土地承包经营期限为 30 年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议 23 以上成员或者 23 以上村民代表的同意，并报乡(镇) 人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。”本题应选 ACD。【知识模块】 土地法和房地产法14 【正确答案】 A,C【试题解析】 土地管理法第 15 条规定：“国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经
38、济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议 23 以上成员或者 23 以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。 ”故本题应选 AC。【知识模块】 土地法和房地产法【知识模块】 土地法和房地产法15 【正确答案】 C【试题解析】 土地管理法第 45 条第 l 款规定： “征收下列土地的，由国务院批准： (一) 基本农田； (
39、二) 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。”故本题应选 C。【知识模块】 土地法和房地产法16 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 土地管理法第 16 条第 1、2、3 款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”故 ABC 正确。【知识模块】 土地
40、法和房地产法17 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 城市房地产管理法第 26 条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”故 BCD 三项皆正确。【知识模块】 土地法和房地产法【知识模块】 土地法和房地产法18 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 城市商品房预售管理办法第
41、6 条规定，商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。故 A选项的说法正确。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 5 条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第16 条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。商品房销售管理办法第 16 条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所； (二
42、)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式； (四) 商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五 )交付使用条件及日期； (六) 装饰、设备标准承诺； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九) 面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二) 违约责任；( 十三)双方约定的其他事项。从题目中来看，该认购书并未具备上述第 16 条规定的内容，故不能被认定为商品房买卖合同，而且也符合社会实际情况。故 B 选项的说法正确。结合上述分析，C 选项的说法当然正确。综合
43、上述分析，既然商品房买卖合同有效，房屋当然不可另售他人。故 D 选项错误。【知识模块】 土地法和房地产法19 【正确答案】 B【试题解析】 城市商品房预售管理办法第 10 条规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起 30 日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。由该规定可知，商品房预售必须备案，开发商负有备案的义务，备案与合同的效力无关。故唯有 B 选项是正确的。【知识模块】 土地法和房地产法20 【正确答案】 C,D【试题解析】 综合上述二个问题的分析可知，商品房预售认购书以及商品房预售合同均具有法律效力，开
44、发商的行为是违约行为，其理由均无法律依据。高某同意解除商品房预售合同是一种协议解除的行为。故 AB 选项错误，而 CD 选项正确。【知识模块】 土地法和房地产法【知识模块】 土地法和房地产法21 【正确答案】 C【试题解析】 根据城市房地产管理法第 40 条第 1 款的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。故 A 项说法错误，划拨土地转为出让土地再行转让符合现行法律规定。B 项说法错误，有批准权的人民政府批准的情况下，才由受让方办理手
45、续，何况乙公司将该土地作为出资，其有义务出资并办理手续。C 项说法正确。划拨土地使用权转为出让地后，可以依法再行转让作为出资与他人合作开发，故 D 项说法错误。【知识模块】 土地法和房地产法22 【正确答案】 A【试题解析】 选项中的合同均不属于合同法中的有名合同，因而在判断归属的时候应当结合合同的实际内容来判断合同的实质。在合作协议中涉及房地产的投资、开发和建设的相关安排，因而属于房地产开发合同，不是单纯的有关房地产或土地使用权的转让。故 A 正确，B 项、C 项错误。合作协议涉及的是房地产公司与乙国有工业公司共同出资设立企业从事房驰产开发的问题，不属于国有资产合作经营合同。故 D 项错误。
46、【知识模块】 土地法和房地产法23 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 合作协议只要符合生效要件即为有效合同，不因双方主体的签字人员的任免而影响其效力。故 A 项说法不能成立。签订合同时， 双方均了解土地为划拨性质，同时也约定了由乙方负责办理相关手续，该情形不导致合同无效，故 B 项说法不能成立；C 项说法不能成立，事后发生的事项不能影响之前对房地产价值的判断，只要乙公司在将该土地作为出资投入到玫园公司时，履行了合法的评估手续，则属于合法情形，不存在损害国家利益的情况。D 项说法不成立，作为合作设立房地产开发企业玫园公司的股东，乙公司不需要具备房地产开发资格。【知识模块】 土地法和房地产
47、法【知识模块】 土地法和房地产法24 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 根据城市房地产管理法第 13 条第 1 款规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。本题可以直接根据法条得出答案。应选BCD。【知识模块】 土地法和房地产法25 【正确答案】 C【试题解析】 土地管理法第 45 条第 1 款规定：“征收下列土地的，由国务院批准： (一) 基本农田； (二) 基本农田以外的耕地超过 35 公顷的；(三)其他土地超过70 公顷的。”所以，本题为 C。【知识模块】 土地法和房地产法26 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 城市房地产管理法第 37 条规定：“房地产转让
48、，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”答案中所列明的这四种处分行为均为合理的转让房地产的行为，均合法。【知识模块】 土地法和房地产法27 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 根据城市房地产管理法第 39 条的规定，“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”故
49、 A 错误。第 42 条规定： “房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”故 B 错误。第 43 条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”故 C 错误。第 44 条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”故 D 错误。本题四个答案均不符合法律规定，所以答案为 ABCD。【知识模块】 土地法和房地产法【知识模块】 土地法和房地产法28 【正确答案】 C【试题解析】 根据土地管理法第 45 条第 1 款的规定，征收下列土地的，由国务院批准： (1)基本农田；(2) 基本农田以外的耕地超过 35 公顷的；(3)其他土地超过 70 公顷的。由此可见，本题的正确选项是
