1、土地法和房地产法练习试卷 1 及答案与解析一、单项选择题每题所给的选项中只有一个正确答案。本部分 1-50 题，每题 1 分，共 50 分。1 某企业的土地为划拨所得，企业效益不好，遂将一栋办公楼出租给一家电脑公司作办公楼使用，双方签订了书面租赁合同，以下说法正确的是：( )（A）企业的土地为划拨所得，企业不能将土地上的房屋出租，所以企业和电脑公司的租赁合同无效（B）企业的土地为划拨所得，电脑公司享有撤销权。电脑公司撤销租赁合同的，租赁合同自始无效（C）企业可以将划拨土地上的房屋出租，但是应将租金中所含土地收益上缴国家（D）企业和电脑公司应当到房产管理部门登记备案租赁合同，租赁合同自办理登记备
2、案之口起生效2 在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整，下列说法正确的是： ( )（A）承包者之间可以自由协商确定调整（B）须经村民会议半数以上成员或者半数以上村民代表同意（C）须报乡镇人民政府同意（D）须报县级人民政府同意3 某企业通过土地出让方式取得土地使用权，下列说法不正确的是：( )（A）应当签订书面土地出让合同（B）企业不按照约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并要求企业承担违约赔偿责任（C）企业超过合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，可以征收相当干土地出让金 20%以上的土地闲置费（D）企业超过合同约定的动工：开发日期满 2 年
3、未动工开发的，可以无偿收回土地使用权4 划拨是取得国有土地使用权的方式之一。下列关于划拨土地使用权的表述，正确的是：( )（A）土地使用权划拨的，土地使用者必须缴纳补偿、安置等费用后方能将该幅土地交付其使用（B）在以划拨方式取得土地使用权的土地上建造房屋，转让房地产时，必须经有批准权的人民政府审批（C）原则上划拨土地使用权有期限限制（D）在以划拨方式取得土地使用权的土地上建造房屋，在房地产上设定抵押的，不须经批准5 国家对下列人员实行资格认证的是：( )（A）房地产咨询人员（B）房地产销售人员（C）房地产价格评估人员（D）房地产经纪人员6 顺天公司与王庄村委会签订土地使用权转让合同，约定王庄村
4、将其集体所有土地50 亩以每亩 40 万元的价格转让给顺天公司，用于建造一别墅区。合同签订后，顺天公司支付了 2000 万元地价款，并先后投入 4000 万元工程建设款。随后，当地政府清理整顿房地产业的过程中，将该别墅区列为非法用地开发项目，下令停建。对于这一事件的以下评论，正确的是：( )（A）农村集体土地不能转让，顺天公司只有按照有关规定，报批国家建设项目，向政府土地管理部门申请用地，通过土地征用和国有土地使用权出让或划拨程序，才能使用这块土地（B）农村集体土地不能转让，但可以出租。顺天公司可以通过长期租用这块土地进行开发（C）农村集体土地不能转让、出租，但可以联营。本案如采用顺天出资、王
5、庄村出地的合作开发形式，即为合法，可以不经政府批准（D）农村集体土地可以依法转让，本事件合乎法律规定，但应补办有关手续7 甲公司与甲县人民政府土地管理部门签订了土地使用权出让合同后，取得土地使用权，由于资金短缺，甲公司将土地使用权转让给乙公司，乙公司要改变土地用途，下列说法不正确的是：( )（A）不须征得甲公司的同意（B）应征得甲县人民政府的同意（C）应取得相关城市规划主管部门的同意（D）必须重新签订土地使用权出让合同8 某乡甲村内有乡办副食品加工企业一家，村办林场一片。村内的耕地，过去山生产队集体耕种，以后生产队改为组，由各组发包给本组的农户。依照法律规定，以上土地的所有权归属应如何确定？
6、( )（A）乡办企业用地归某乡所有，林场土地归甲村所有，耕地归各组所有（B）林场土地归甲村所有，其余土地归某乡所有（C）乡办企业用地和林场土地归某乡所有，耕地归各组所有（D）所有这些土地都归某乡所有9 某企业因为资不抵债申请破产，其财产中有一栋办公楼，办公楼占用的土地为划拨所得，以下说法正确的是：( )（A）办公楼及所占用的土地使用权一起作为破产财产分配（B）办公楼及所占用的土地使用权一起作为破产财产分配，但是拍卖或者变卖所得的价款应把相当于土地出让金的部分上缴国家（C）办公楼作为破产财产分配，办公楼占用的土地使用权不能作为破产财产（D）市或县级人民政府无偿收回办公楼占用的土地使用权，对办公楼
7、给予适当补偿10 甲公司通过划拨方式在上海某区取得了国有土地使用权，在该土地上建成了一栋房屋，并将该房屋出租给乙公司，每月得租金 6 万元。后被土地管理部门发现。下列哪个选项是对甲公司的行为和取得的租金收入是正确的？( )（A）房屋租赁合同无效，甲公司应补交土地使用权出让金，但已取得的租金归甲公司（B）房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应另行向国家缴纳土地租金（C）房屋租赁合同有效，已取得的租金归甲公司，但甲公司应将租金中所含的土地收益上缴国家（D）房屋租赁合同无效，甲公司应先补交土地使用权出让金，然后再出租房屋，已取得的租金予以没收11 某省政府批准一大型基础建设项目，须占用耕
8、地外的农田 30 公顷，关于审批手续，下列说法正确的是：( )（A）向国务院办理农用地转用审批手续，同时办理土地征收审批手续（B）向国务院办理农用地转用审批手续，向省级政府办理土地征收手续（C）向省级政府办理农用地转用审批手续，向国务院办理土地征收手续（D）向省级政府办理农用地转用审批手续，同时办理土地征收审批手续二、多项选择题每题所给的选项中有两个或两个以上正确答案，少答或多答均不得分。本部分 51-90 题，每题 2 分，共 80 分。12 下列处置集体土地的行为中，需经过人民政府审批的是：( )（A）农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员（B）农村集体经济组织将土地发包给本集体经
9、济组织以外的单位和个人（C）国家建设征用农村集体经济组织的土地（D）农村集体经济组织利用符合土地利用总体规划的建设用地设立乡 (镇)村企业13 福寿村位于甲区的近郊，经济比较发达，村办企业已经有几十家，现在有下列用地需求，其中可以使用集体土地的有：( )（A）村里的副食品加工厂办的越来越红火，想扩大厂房（B）村民王某急需用钱，将原有的房子卖了，想再申请一处宅基地建住房（C）甲区大华公司看到福寿村将来肯定是市区，和村里联系，想利用村里的土地建设商品房（D）村里经济发展了，想建一所养老院14 某房地产开发公司以出让方式取得一处土地进行房地产开发，关于公司转让房地产的条件，正确的是：( )（A）已支
10、付全部土地使用权出让金（B）取得土地使用权证（C）完成开发投资总额的 25%以上（D）权属没有争议15 下列项目需要占用农用地，需向国务院办理审批农用地转批手续的是：( )（A）国务院批准的建设项目（B）省级政府批准的道路工程（C）设区的市级政府批准的大型管线工程（D）占用土地超过 70 公顷16 大地公司欲扩展公司规模，建设一栋办公楼或者厂房，希望通过国有土地出让取得一块国有土地使用权，现在大地公司就有关事宜咨询了关律师，关律师的下列说法错误的有：( )（A）如果大地公司需要改变土地用途，只需土地管理部门同意（B）土地使用权出让金是国家作为城市土地所有者的收益，应当纳入国库，纳人财政预算，用
11、于国家大型建设项目投资、国防支出、教育拨款、转移支付等决算支出项目（C）土地使用权出让合同约定的使用年限届满，使用者要求续期的，应当批准，确认原出让合同继续有效，顺延原出让合同中规定的使用年限（D）取得国有土地使用权后，如果大地公司不想建设办公楼了，可以直接再把土地使用权再转让给其他单位17 和平公司欲新进一批楼盘，但资金不足，于是打算采取预售方式，先获取一笔资金支持后期建设，如果您是被咨询的律师，下列可以向和平公司提供的建议是：( )（A）房地产预售必须交付了大部分土地使用权出让金（B）房地产预售必须持有建设规划许可证（C）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金必须达到建设工程总投资的5
12、0%以上（D）商品房预售所得款项，必须用于有关工程建设18 依照土地管理法及有关行政法规的规定，下列有关土地权属的表述中正确的是：( )（A）国家依法征收的土地，属于国家所有（B）宅基地、自留地、自留山，属于农民个人所有（C）农村、城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有（D）城市市区的土地属于国家所有19 下列关于以划拨方式取得的土地使用权的说法，正确的有：( )（A）划拨土地使用权不可单独转让、出租和抵押（B）在取得划拨土地使用权的土地上修建房屋，转让、出租和抵押房地产的，应经批准（C）国家机关在以划拨方式取得土地使用权的土地上修建房屋的，经批准可以转让（D）以划拨
13、方式取得土地使用权，转让房地产时，必须办理土地使用权出让手续20 某县人民政府土地管理部门以拍卖方式将位于城区一幅 200 公顷的土地出让给风华房地产开发公司，风华房地产开发公司依法取得该幅土地的使用权，使用年限为 50 年。风华房地产开发公司可采用下列何种方式处分其土地使用权？( )，（A）无偿赠与给甲企业（B）因筹措建设资金而将土地抵押给银行（C）将土地使用权出租给乙公司（D）与丙企业的土地使用权进行置换21 甲村与乙村就临界的一块土地的所有权归属产生争议，下列说法正确的是：( )（A）可以山乡级人民政府处理（B）必须由县级以上人民政府处理（C）必须首先由人民政府处理，对人民政府处理决定不
14、服的，可以向人民法院起诉（D）可以直接向人民法院起诉22 某村青壮劳力大多外出打工，村集体决定将本村所有的耕地承包给其他村的村民耕种，下列说法正确的是：( )（A）应经村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表同意（B）应经村民会议半数以上成员或者半数以上村民代表同意（C）报乡级人民政府批准即可（D）报乡级人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准23 通过办理法定的审批和征收手续后，某房地产开发公司取得了原为某村所有的耕地，拟建没经济适用房，由于资金短缺，一时无法开工建设，下列说法正确的是：( )（A）1 年内不用的，该幅耕地又可以耕种并收获的，应恢复耕种（B）超过 1 年不动工建
15、设的，该企业应缴纳土地闲置费（C）连续 2 年不使用的，经原批准机关批准，无偿收回该土地的使用权（D）收回土地后，可以再次出让土地使用权24 下列关于宅基地的说法，不正确的有： ( )（A）一户村民只能拥有一处宅基地（B）宅基地不得转让（C）农民住宅用地，不用乡级人民政府批准（D）农民确有正当理由转让宅基地的，可以再申请一处宅基地25 下列用地，有条件的必须采取拍卖、招标方式出让土地使用权的有：( )（A）商业用地（B）旅游用地（C）娱乐场所用地（D）豪华住宅用地26 某企业用企业厂房抵押，抵押登记后，企业又在厂房内新建了一个仓库，债务到期时，企业无力清偿债务，下列说法正确的是：( )（A）新
16、增仓库不是抵押物（B）债权人拍卖企业厂房时，不能将仓库一起拍卖（C）债权人拍卖企业厂房时，可以将仓库一起拍卖（D）拍卖仓库的价款归企业所有27 下列说法正确的是：( )（A）以出让方式取得土：地使用权的，应当向县级以上人民政府土地行政部门中请登记，由同级政府办发土地使用证（B）以划拨方式取得土地使用权的，不须领取土地使用证（C）在土地上建造房屋的，应当凭土地所有权证书向房产管理部门领取房屋所有权证书（D）房地产转让的，应当先办理土地使用权证书的变更，再办理房屋所有权证书的变更27 永安市人民政府土地管理部门欲出让一幅位于该市北区的农民集体所有的土地，华天房地产开发公司正拟开发商品住宅小区而需用
17、土地。请根据下列各问中给定的条件回答 l 至 4 题：28 设该幅土地为非耕地，面积为 300 公顷，则其征地审批程序应通过下列何种方式完成？( )（A）该市人民政府批准（B）该市所在地的省人民政府批准（C）国务院批准（D）该市所在地的省人民政府批准，报国务院备案29 华天房地产开发公司欲取得该幅土地使用权。可以通过下列哪些方式取得？( )（A）由市人民政府划拨取得（B）由华天公司与市人民政府土地管理部门协议取得（C）由市人民政府土地管理部门招标，华天公司参加投标取得（D）由市人民政府土地管理部门拍卖，华天公司参加竞买取得30 假设华天公司在取得土地使用权 3 年后与圣达公司达成土地使用权转让
18、协议，下列有关转让行为的表述哪些是错误的？( )（A）华天公司必须已进行投资开发，且已完成开发投资总额 25%以上（B）华天公司在该地上已建有楼房一幢，该楼房的所有权不必随土地使用权转移而转移（C）圣达公司受让的土地使用权期限最长可以为 70 年（D）圣达公司受让后在取得华天公司同意的前提下可以改变土地用途31 假设华天公司与圣达公司签订土地使用权转让合同，但尚未办理土地使用权变更登记。1 年后，在合同约定的转让金支付期到来之前，华天公司又与顺通公司签订土地使用权转让协议，双方办理了土地使用仪变更登记。圣达公司提出异议。对此情况的下列说法，正确的是：( )（A）由于华天公司与圣达公司的土地转让
19、合同签订在先，故顺通公司不能取得该土地使用权（B）山于圣达公司对土地使用权属提出异议，故顺通公司的土地使用权变更登记应予撤销，待查清事实后再予确认登记（C）顺通公司已有效取得该土地使用权（D）圣达公司现在只能主张债权保护，而不能取得土地使用权三、简析题32 在我国目前的商品房买卖中，存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用 ”理解不同而发生的争议。对于这个问题，出卖人往往认为“房屋交付使用”就是 “交钥匙”，而买受人则认为，“房屋交付使用 ”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。因为这主要涉及出卖人应否承担违约责任的问题，所以买卖双方对此问题非常关注。请根据你所
20、掌握的合同法和城市房地产管理法的知识，谈一谈对“房屋交付使用” 这一问题的认识。土地法和房地产法练习试卷 1 答案与解析一、单项选择题每题所给的选项中只有一个正确答案。本部分 1-50 题，每题 1 分，共 50 分。1 【正确答案】 C【试题解析】 中华人民共和国城市房地产管理法(以下简称城市房地产管理法)第 55 条规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。根据该条规定，C 选项正确。该法第 53 条规定，房屋租赁合同应向房产管理部门备案，但是备案不是合同生效条件，合同自双方签字盖章之日起生效
21、，所以 D 选项不正确。【知识模块】 土地法和房地产法2 【正确答案】 C【试题解析】 根据中华人民共和国土地管理法 (以下简称土地管理法)第14 条第 2 款的规定，在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议 2/3 以上成员或者 2/3 以上村民代表的同意，并报乡 (镇 )人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。由此可见，本题的正确选项应为 C。而其他三个选项均不符合上述法律规定。【知识模块】 土地法和房地产法3 【正确答案】 C【试题解析】 见城市房地产管理法第 14 条、第 15 条、第 25 条。C 选项中应当是相当于土地出让金 20%以下
22、的土地闲置费。【知识模块】 土地法和房地产法4 【正确答案】 B【试题解析】 根据城市房地产管理法第 22 条规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。所以 AC 选项不正确。根据该法第 39 条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。所以 B 选项正确。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例(以下简称城镇国有土地使用权出让和
23、转让暂行条例)第 45 条的规定，在以划拨方式取得的土地使用权上建造房屋，转让、出租、抵押房地产的，须经批准。所以 D 选项不正确。【知识模块】 土地法和房地产法5 【正确答案】 C【试题解析】 城市房地产管理法第 58 条规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。【知识模块】 土地法和房地产法6 【正确答案】 A【试题解析】 我们从土地管理法第 63 条的规定可以看出，农村集体土地不能转让、出租，甲公司只有按照有关规定，报批国家建设项目，向政府土地管理部门申请用地，通过土地征用和国有土地使用权出让或划拨程序，才能使用这块土地。据此， A 项的评论是正确的，BD 项的评论是错误的。另外，以
24、集体土地使用权联营共同举办的企业应符合土地管理法第 43 条限定的企业，即为乡镇企业，同时也要符合土地管理法第 63 条限定的农业建设用途。因此，C 项的评论是错误的。【知识模块】 土地法和房地产法7 【正确答案】 D【试题解析】 城市房地产管理法第 17 条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。变更土地用途的，不是一定要重新签订土地使用权出让合同，所以 D 选项不正确。【知识模块】 土地法和房地产法8 【正确答案】 A【试题解
25、析】 根据土地管理法第 10 条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内务该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。由此可见，A 项将土地的所有权归属确定为 “乡办企业用地归某乡所有，林场土地归甲村所有，耕地归各组所有”是正确的，应为本题的选项。【知识模块】 土地法和房地产法9 【正确答案】 D【试题解析】 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 47 条规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、
26、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。根据该条规定，D 选项正确。【知识模块】 土地法和房地产法10 【正确答案】 C【试题解析】 根据城市房地产管理法第 55 条的规定，以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。据此，本题的 ABD 选项对甲公司的行为和取得的租金收入进行处置的方式是错误的。根据上述规定，甲公司应将租金中所含的土地
27、收益上缴国家，所以 C 选项正确。【知识模块】 土地法和房地产法11 【正确答案】 A【试题解析】 根据土地管理法第 44 条、第 45 条可知，A 选项正确。【知识模块】 土地法和房地产法二、多项选择题每题所给的选项中有两个或两个以上正确答案，少答或多答均不得分。本部分 51-90 题，每题 2 分，共 80 分。12 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 根据土地管理法第 14 条的规定，农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员无须经过人民政府审批。据此，A 项的表述是不符合题意要求的。根据该法第 15 条的规定，农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织以外的单位和个人须报乡(镇)
28、人民政府批准。据此， B 项的表述是符合题意要求的。根据该法第 45 条的规定，国家建设征用农村集体经济组织的土地须经过人民政府审批。据此，C 项的表述是符合题意要求的。根据该法第 60 条的规定，农村集体经济组织利用符合土地利用总体规划的建设用地设立乡(镇)村企业须经过人民政府审批。据此，D 项的表述是符合题意要求的。由此可见，本题的正确选项应为BCD。【知识模块】 土地法和房地产法13 【正确答案】 A,D【试题解析】 根据土地管理法第 43 条的规定，兴办乡镇企业和乡村公益事业建设，可以使用集体所有的土地，所以 AD 选项正确，C 选项不正确。该法第62 条规定，农村村民出卖、出租住房后
29、，再申请宅基地的，不予批准。所以 B 选项不正确。【知识模块】 土地法和房地产法14 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 城市房地产管理法第 38 条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； (2)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。由此可见，本题的 ABC 三个选项均正确。根据该法第 37 条的规定，D 选项正确。【知识模块】 土地法和房地产法15 【正确答案】 A,B【试题解析】 根据土
30、地管理法第 44 条的规定，省。自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。所以 AB 选项正确。注意：国务院和省级政府划分农用地转批手续审批权的根据是建设项目的重要性，不是所占农用地的数量。征地手续审批权的划分是根据所占农用地的种类和数量。【知识模块】 土地法和房地产法16 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 根据土地管理法第 56 条的规定，以出让方式取得土地使用权的，如果要改变土地用途，必须经有关土地管理部门同意，报原批准用地的人民政府批准，涉及在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先
31、经有关城市规划行政主管部门同意。所以 A 选项不正确。根据城市房地产管理法 第 18 条规定，出让金应当全部上缴财政，列入预算，用于城市基础设施建设和土地开发。土地使用权出让金上缴和使用的具体办法由国务院规定。所以选项 B 说法错误。根据该法第 21 条规定，土地使用权出让合同使用年限届满，需要续期的，不是原合同继续生效，而是要重新签订土地使用权出让合同，所以选项 C 说法错误。根据该法第 38 条规定，国有土地使用权的出让不可以直接转让，必须符合法律规定的条件，所以选项 D 说法也错误。【知识模块】 土地法和房地产法17 【正确答案】 B,D【试题解析】 根据城市房地产管理法第 44 条规定
32、，商品房预售，应当符合下列条件：(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(2)持有建设工程规划许可证；(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。由此可见，可以向和平公司提供的正确建议是 BD 两个选项。【知识模块】 土地法和房地产法18 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 根据土地管理法第 8
33、条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有，所以 CD 选项正确。该条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有，不是农民个人所有，所以 B 选项不正确。根据中华人民共和国土地管理法实施条例(以下简称土地管理法实施条例)第 2 条的规定，国家征收的土地属于国家所有。所以 A 选项正确。注意：土地管理法实施条例 并未随土地管理法作相应的修订，土地管理法中明确区别了“征收”和“征用”这两个概念，条例中此处的“征用”应为“征收”。【知识模块】 土地法和房地产法19 【正确答案】 A,B【试题解析】 根据城镇国有土地使用权出让和转让暂
34、行条例第 44 条、第 45条可知，以划拨方式取得的土地使用权，只有在该土地上建造有建筑物、其他附着物的，经批准，划拨土地使用权和地上物才可以一起转让、出租或抵押，划拨土地使用权不能单独转让、出租或抵押，所以 AB 选项正确。根据第 45 条可知，划拨土地使用权人必须是经济组织和个人的，才能对划拨土地使用权转让、出租或抵押，使用权人为国家机关的，不能转让、出租、抵押划拨土地使用权，所以 C 选项不正确。根据城市房地产管理法第 39 条，一般情况下划拨土地使用权转让的，应当办理土地使用权出让手续，但是按照国务院的规定也可以不办理，所以 D 选项不正确。【知识模块】 土地法和房地产法20 【正确答
35、案】 A,B,C,D【试题解析】 根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 19 条、第 28条、第 32 条可知，以出让方式取得的土地使用权可以出售、交换、赠与、出租和抵押。【知识模块】 土地法和房地产法21 【正确答案】 B,D【试题解析】 土地管理法第 16 条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起 30 日内，向人民法院起诉。根据该条规定，BD 选项正确。【知识模块】 土
36、地法和房地产法22 【正确答案】 A,C【试题解析】 土地管理法第 15 条第 2 款规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议 2/3 以上成员或者2/3 以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。注意：可以将该条规定与土地管理法第 14 条结合起来记忆。【知识模块】 土地法和房地产法23 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 土地管理法第 37 条规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1 年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；1年以上未动工建设
37、的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续 2 年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。根据该条规定，ABC 选项正确。【知识模块】 土地法和房地产法24 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 见土地管理法第 62 条。【知识模块】 土地法和房地产法25 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 见城市房地产管理法第 12 条。【知识模块】 土地法和房地产法26 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 见城市房地产管理法第 51 条。【知识模块】 土地法和房地产法27 【正确答案】 A
38、,C【试题解析】 见城市房地产管理法第 60 条。【知识模块】 土地法和房地产法【知识模块】 土地法和房地产法28 【正确答案】 C【试题解析】 根据土地管理法第 45 条的规定，征收下列土地的，由国务院批准：(1)基本农田； (2)基本农田以外的耕地超过 35 公顷的；(3)其他土地超过 70公顷的。由此可见，本题的正确选项是 C。【知识模块】 土地法和房地产法29 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 根据城市房地产管理法第 12 条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。第 23 条规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)
39、国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3) 国家重点扶持的能源；交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。由此可见，本题的正确选项应为 BCD，而 A 选项是不符合法律规定的。【知识模块】 土地法和房地产法30 【正确答案】 B,C,D【试题解析】 根据城市房地产管理法第 38 条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 25%以上，据此，本题 A 选项的表述正确。该法第 31 条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。所以 B 选
40、项的表述错误。根据该法第 42 条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第 12 条的规定，居住用地的最高使用年限为 70 年，本题中华天公司已经取得使用权 3 年，所以圣达公司的土地使用权年限不可能为 70 年。据此，C 选项的表述错误。根据该法第 43 条规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，据此，本题的 D 选项的表述也是
41、错误的。【知识模块】 土地法和房地产法31 【正确答案】 C,D【试题解析】 根据土地管理法第 12 条、第 13 条的规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续；依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。由此可见；本题的 CD 选项的说法是正确的。【知识模块】 土地法和房地产法三、简析题32 【正确答案】 根据中华人民共和国合同法的规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移房屋所有权的义务。房屋的交付使用，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。对于不动产，根据我国城市房地产管理法的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。因此，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙” 。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有，就视为出卖人履行了“房屋交付使用”的义务，但这并不表示房屋所有权移转义务的履行。根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用” 的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“ 房屋交付使用 ”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。【知识模块】 土地法和房地产法
