1、全国自考（房地产法）模拟试卷 3 及答案与解析一、单项选择题1 下列不属于城市房地产管理法中“城市” 含义的是 ( )（A）直辖市（B）市（C）镇（D）行政村2 不动产或动产物权的善意取得制度是对_的贯彻。 ( )（A）公示原则（B）公信原则（C）信赖保护原则（D）程序正义原则3 异议登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日起 ( )（A）1 个工作日（B） 3 个工作日（C） 5 个工作日（D）10 个工作日4 建设用地使用权转让、出租和抵押属于 ( )（A）土地一级市场（B）土地二级市场（C）土地三级市场（D）土地四级市场5 征地方案的实施需要经过的程序是 ( )（A）两公告一登记（B）
2、两公告两登记（C）一公告两登记（D）两公告三登记6 下列关于城乡规划编制的说法错误的是 ( )（A）县人民政府所在地镇的控制性详细规划，由县人民政府城乡规划主管部门组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案（B）重要地块的修建性详细规划由城市人民政府编制（C）乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，在报上一级人民政府审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意（D）省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前，审批机关应当组织专家和有关部门进行审查7 根据城乡规划法规定，在城市规划区进行建设需要申请用地的，应当依法向城市规划行政主管部门申请取得 ( )
3、（A）选址意见书（B）建设用地规划许可证（C）建设工程规划许可证（D）建设用地土地使用权证8 对于短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限 ( )（A）一般不超过三年（B）一般不超过五年（C）一般不超过七年（D）一般不超过十年9 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的 ( )（A）征收价格（B）政府定价（C）建筑成本（D）市场价格10 国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中增加的国有土地使用权出让方式为 ( )（A）招标（B）拍卖（C）挂牌（D）协议11 土地使用权的转让与项目公司股权转让相比，前者受让方需多交相当于成交
4、额_的契税。 ( )（A）2（B） 25（C） 3（D）512 下列关于房地产合作开发的表述错误的是 ( )（A）合作开发不设立新的房地产开发企业，而是以一方当事人的房地产公司为载体（B）合作开发当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效（C）合作开发当事人双方均应具备房地产开发经营资质（D）起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质，应当认定合同有效13 关于工程款优先权、工程抵押权和支付房价买受人权利之间的优先顺序为 ( )（A）工程款优先权、工程抵押权、支付房价买受人权利（B）工程抵押权、工程款优先权、支付房价买受人权利（C）支付房价买受人权利、工程款优先权、工程抵押权（D
5、）支付房价买受人权利、工程抵押权、工程款优先权14 下列关于质量保修期的说法中错误的是 ( )（A）建筑企业对建设单位在质量保修期内的建筑工程承担维修义务，由建设单位支付相应费用（B）质量保修期并不针对所有项目（C）保修期限应当按照保证修建筑物合理寿命年限内正常使用，维修使用者合法权益的原则确定（D）具体的保修范闱和最低保修期限由国务院规定15 依照城市房地产管理法的规定，预售商品房的，若预购人将其购买的未竣工的预售商品房再行转让的，由 ( )（A）土地管理部门规定（B）规划局规定（C）全国人大常委会规定（D）国务院规定16 买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失
6、的风险自_起由买受人承担。 ( )（A）合同约定的交付使用之日（B）书面交房通知确定的交付使用之日（C）办理房屋过户登记之日（D）签订购房合同之日17 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在_之前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 ( )（A）案件受理（B）开庭审理（C）一审法庭辩论终结（D）法院作出一审判决18 对符合要求的，直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当在_内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。 ( )（A）3 个工作日（B） 5 个工作日（C） 10 个工作（D）12 个工作日19 下列有几个选项属于房
7、地产网上服务平台的服务内容? ( )(1)房地产经纪机构备案信息公示(2)房地产交易信息查询(3)房地产交易合同网上签订(4)房地产经纪人职业资格注册(5)房地产等级信息查询（A）5（B） 4（C） 3（D）220 下列关于建筑物区分所有权的特征表述错误的是( )（A）建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权组成（B）建筑物区分所有权共有部分不可以单独转让（C）建筑物区分所有权关系并非单纯的财产关系，其中管理关系占相当的比重（D）建筑物区分所有权的客体，包括专有部分，也包括共有部分21 下列关于业主大会的性质说法错误的是 ( )（A）业主大会是自治组织（B）业主大会是独立的社会组织（C）我
8、国法律赋予了业主大会法人人格（D）业主大会可作为独立民事主体及诉讼主体22 负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理的是 ( )（A）省、自治区人民政府建设主管部门（B）直辖市人民政府房地产主管部门（C）设区的市的人民政府房地产主管部门（D）国务院建设主管部门23 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用 ( )（A）由购房业主交纳（B）暂不收取，待房屋交给买受人后由买受人交纳（C）由建设单位交纳（D）由地方人民政府房地产行政主管部门交纳24 利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积_以上的业主且占总人
9、数_以上业主同意。 ( )（A）1/2 1/2（B） 2/3 2/3（C） 1/2 2/3（D）2/3 1/225 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物 ( )（A）仍属于抵押物（B）不属于抵押物（C）仍属于抵押物，但要重新办理登记（D）应予拆除26 住房开发贷款最长不超过_年(含本数)。 ( )（A）1（B） 3（C） 5（D）727 政府投资建设的公共租赁住房项目贷款期限原则上不超过_年。 ( )（A）5（B） 10（C） 15（D）2028 关于我国置业担保的特征表述错误的是 ( )（A）我国的住房置业担保具有垄断性（B）置业担保公司由工商部门进行管理（C）政府对住房置业担保进行了
10、严格的规制（D）住房置业担保公司具有较充分的专业优势29 经济适用住房的套型面积目前控制在_平方米以内。 ( )（A）40（B） 60（C） 80（D）10030 根据城镇土地使用税法律制度的有关规定，下列各项中，不应征收城镇土地使用税的是 ( )（A）某公园内的索道公司经营用地（B）某镇村民局住用地（C）某市区外资企业生产车间用地（D）纳税单位无偿使用免税单位的土地31 下列哪种情况不属于土地增值税的征收范围? ( )（A）购买房地产（B）出售房地产（C）有偿转让房地产（D）继承房地产32 某公司职员刘某，购买了一套住宅，合同成交价格 80 万元，并办理了产权转移手续。按照当地政府的规定，个
11、人首次购买普通住房的契税税率为 3。请问刘某应缴纳多少契税?( )（A）8 万元（B） 24 万元（C） 3 万元（D）24 万元33 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金_以下的土地闲置费。 ( )（A）10 （B） 15（C） 20（D）30二、多项选择题34 下列关于地役权的说法错误的是 ( )。（A）地役权的客体仅限于土地（B）地役权的成立必须是需役地与供役地同时存在（C）地役权可以单独转让（D）地役权可以通过书面或口头形式设立（E）地役权具有从属性和不可分性35 下列关于土地用途规划变更的说法正确的
12、是( )（A）建设单位确需变更规划的，必须向省级人民政府城乡规划主管部门提出申请（B）变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准（C）省级人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示（D）建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案（E）土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意36 建设工程发包方式包括 ( )（A）招标发包（B）拍卖发包（C）直接发包（D）间接发包（E）肢解发包37 设立房地产中介服务机构应具备的条件包括( )（A）有自己的名称、组织
13、机构（B）有固定的服务场所（C）有必要的财产和经费（D）有足够的专业人员（E）有二年以上的从业资历38 下列哪种情况属于优先配售限价商品住房的情形? ( )（A）家庭成员中含有 60 周岁以上(含 60 周岁)老人（B）自愿放弃经济适用住房购买资格的家庭（C）多次参加摇号均未摇中且轮候 3 年以上(不含 3 年)的申请家庭（D）患有大病人员的家庭（E）严重残疾人员的家庭39 下列哪些情形下可以免征耕地占用税? ( )（A）军事设施占用耕地（B）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地（C）铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地（D）学校、医院职工住房占用耕地（E）学校内经营性场所
14、三、名词解释40 不动产41 土地利用总体规划42 房地产交易43 房地产经纪44 房地产开发融资四、简答题45 简述相邻关系的特征。46 简述违法分包的情形。47 简述商品房包销的特征。48 简述与住房抵押贷款有关的三种保险。五、论述题49 试论述房地产开发中涉及的费用。六、案例分析题50 某市一房地产开发企业开发建造了一处住宅使用商品房，并将该商品房抵押给银行进行融资，之后又将商品房预售，在建期间，由于开发企业擅自挪用资金发生资金条断裂，拖欠承包人工程款。请分析本案中如果开发企业宣告破产，则各方当事人的受偿顺序。全国自考（房地产法）模拟试卷 3 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 D
15、【试题解析】 城市房地产管理法名称中“城市”一词包括国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。2 【正确答案】 B【试题解析】 物权法第 106 条规定的不动产或动产物权的善意取得制度，规定第三人在法律规定的条件下可以信赖物权的公示而从无权处分人处取得物权，正是对公信原则的贯彻。3 【正确答案】 A【试题解析】 异议登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日起 1 个工作日。4 【正确答案】 B【试题解析】 土地市场包括土地一级市场和二级市场，其中二级市场主要是建设用地使用权转让、出租和抵押。5 【正确答案】 A【试题解析】 征地方案的实施要经过“两公告一登记”的程序。6 【正确答案】 B【试题解析
16、】 县人民政府所在地镇的控制性洋细规划，由县人民政府城乡规划主管部门组织编制，经县人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。重要地块的修建性详细规划由城市、县人民政府城乡规划主管部门和镇人民政府组织编制。乡、镇人民政府组织编制乡规划、村庄规划，在报上一级人民政府审批前，应当经村民会议或者村民代表会议讨论同意。省域城镇体系规划、城市总体规划、镇总体规划批准前。审批机关应当组织专家和有关部门进行审查。7 【正确答案】 B【试题解析】 在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人
17、民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围。核发建设用地规划许可证。8 【正确答案】 B【试题解析】 对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过五年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁具体租赁期限南租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限。9 【正确答案】 D【试题解析】 依国有土地上房屋征收与补偿条例第 19 条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。10 【正确答案】 C【试题解析】 城镇国有土地出让和转让暂行条例
18、规定，土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中增加了国有土地使用权挂牌出让的方式。11 【正确答案】 C【试题解析】 土地使用权或项目或在建工程的转让与项目公司股权转让相比，前者受让方须多交相当于成交金额 3的契税和房地产交易中心的交易手续费05。转让方也须承担转让的营业额 5的营业税和土地增值税。12 【正确答案】 C【试题解析】 按最高院解释，合作开发当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。
19、13 【正确答案】 C【试题解析】 法律为了保护承包人利益，赋予了其工程款优先受偿权；为了保护消费者利益，又使支付房价的买受人的权利优先于工程款；承包人的工程款优先于一般抵押权，一方面是基于法律规定产生，另一方面是基于对承包人劳动的特殊保护而产生。14 【正确答案】 A【试题解析】 法律规定建筑企业对建设单位的在质量保修期内的建筑工程承担免费维修义务，因为这种义务是法律规定的建筑企业对建设单位承担的义务。15 【正确答案】 D【试题解析】 根据城市房地产管理法第 46 条，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。16 【正确答案】 B【试题解析】 买受
20、人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。17 【正确答案】 C【试题解析】 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。18 【正确答案】 A【试题解析】 对符合要求的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在 3 个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。19 【正确答案】 B【试题解析】 根据房屋经纪管理办法第 30 条规定，直辖市、市、
21、县人民政府建设主管部门构建统一的房地产经纪网上交易平台，为备案的房地产经纪机构提供下列服务：(1)房地产经纪机构备案信息公示；(2)房地产交易与等级信息查询；(3)房地产交易合同网上签订；(4) 房地产经纪信用档案公示；(5)法律、法规和规章规定的其他事项。20 【正确答案】 B【试题解析】 建筑物区分所有权的三要素原则上结为一体，在转让、抵押、继承等场合，应将它们视为一体，不宜保留其一或其二而转让、抵押。因此。建筑物区分所有权具有整体性。不过某些共有部分可以单独转让的。如作为共有部分的停车位、停车库、会所等，只要不损害业主的权益，法律就没必要禁止。21 【正确答案】 C【试题解析】 业主大会
22、在法国、新加坡等国法律上是独立法人，在德国等国法律上则不具有法人人格。我国物权法及物业管理条例未赋予、业主大会法人人格。22 【正确答案】 B【试题解析】 根据资质管理办法第 4 条的规定。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督；设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。23 【正确答案】 C【试题解析】 物业
23、服务的一般收费对象是取得房屋所有权的业主；已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳(物业管理条例第 42 条)。24 【正确答案】 B【试题解析】 利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积 2/3 以上的业主且占总人数 2/3 以上业主同意。25 【正确答案】 B【试题解析】 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。物权法第 200 条规定了这一原则，并进一步规定：建设用地使用权实现抵押时，应将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无偿优
24、先受偿。26 【正确答案】 B【试题解析】 住房开发贷款，是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房(包括限价商品住房)的贷款，最长不超过 3 年(含 3 年)。27 【正确答案】 C【试题解析】 根据中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务_T 作的通知的规定：政府投资建设的公共租赁住房项目贷款期限原则上不超过 15 年。28 【正确答案】 B【试题解析】 我国的住房置业担保的具有以下特征：(1)我国的住房置业担保具有垄断性；(2)政府对住房置业担保进行了严格的规制；(3)住房置业担保公司具有较充分的专业优势。根据住房置业担保管理试
25、行办法，国务院建设行政主管部门归口管理全国住房置业担保管理工作。省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内住房置业担保管理工作。直辖市、市人民政府房地产行政主管部门负责管理本行政区域内住房置业担保管理工作。29 【正确答案】 B【试题解析】 经济适用住房的套型面积(建筑面积)目前控制在 60 平方米以内。30 【正确答案】 B【试题解析】 本题考核城镇土地使用税的征税范围。城镇土地使用税的征税范围为城市、县城、建制镇、工矿区。村民居住用地为集体土地，不属于城镇土地范围无须缴纳城镇土地使用税。31 【正确答案】 D【试题解析】 土地增值税的征收范围是转让的国有土地使用权、地上的建筑物及其附着
26、物。这里的“转让”是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。32 【正确答案】 D【试题解析】 在我国，房屋买卖中契税的应纳税额为：成交价格契税税率。所以刘某应缴纳的契税为 80324(万元)。33 【正确答案】 C【试题解析】 根据城市房地产管理法第 26 条的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。二、多项选择题34 【正确答案
27、】 A,C,D【试题解析】 地役权的客体不限于土地，而且不限于需役地所有权人与供役地所有权人之间，供役地、需役地的用益物权人也可以约定设立地役权。地役权通过书面形式的地役权合同设立。这是地役权和相邻关系的最大区别，因为相邻关系是法定的。地役权不得单独转让；土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。35 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 城乡规划法第 43 条要求建设单位按照规划条件进行建设。建设单位确需变更规划的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当
28、及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。36 【正确答案】 A,C【试题解析】 建设工程发包方式可分为招标发包和直接发包两种。为了保障建设工程的质量和安全，法律禁止肢解发包。37 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 设立房地产中介服务机构必须具备法定条件，根据城市房地产管理法的规定，设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构。(2)有同定的服务场所。(3) 有必要的财产和经费。(4)有足够多数量的专业人员。(5)法律、行政法规规定的其他条件。38 【正确答案】 A,B,D,E【试
29、题解析】 对解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、重点工程等公益性项目涉及的被拆迁或腾退家庭和家庭成员中含有 60 周岁以上(含 60 周岁)老人、严重残疾人员、患有大病人员、复转军人、优抚对象的家庭及自愿放弃经济适用住房购买资格的家庭可优先配售；对其他符合条件的家庭，按照住房困难程序，优先配售给无房家庭。对多次参加摇号均未摇中且轮候 3 年以上(不含 3 年)的申请家庭，区县住房保障管理部门可直接为其配售。39 【正确答案】 A,B【试题解析】 下列情形免征耕地占用税；(1)军事设施占用耕地；(2)学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。但学校内经营性场所和教职工住房、医院内职工住房占用耕地，
30、应按照当地适用税额缴纳耕地占用税。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米 2 元的税额征收耕地占用税。三、名词解释40 【正确答案】 学理上把不能移动或者移动会损害其用途和价值的物称为不动产。不动产主要指土地及土地上的定着物。41 【正确答案】 土地利用总体规划是在一定行政区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地的自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体安排和布局。42 【正确答案】 房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动。43 【正确答案】 房地产经纪是指房地产经纪机构和
31、房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。44 【正确答案】 房地产开发融资是指房地产开发企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称。四、简答题45 【正确答案】 (1)相邻关系发生在两个以上的不动产相邻的所有人或使用人之间。(2)相邻关系的客体一般不是不动产和动产本身，而是由行使所有权或者使用权所引起的和邻人有关的经济利益或者其他利益。(3)相邻关系的发生常与不动产的自然条件有关，即两个以上所有人或者使用人的财产应当是相邻的。46 【正确答案】 违法分包，是指下列行为：(1)总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的；(2)建设工程总
32、承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的；(3)施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的；(4)分包单位将其承包的建没工程再分包的。47 【正确答案】 (1)合作性与分工性。商品房包销实际上是开发商对其销售业务的分出，通过这种方式，开发商集中精力进行商品房开发，而不用在销售环节耗费精力。商品房包销使开发商和包销商在分工和合作的基础上实现共赢。(2)风险性。开发商对商品房销售的外包，不仅是业务的分出。更重要的是一种风险的分出。(3)排他性。与一般的委托代理不同商品房包销下，包销商拥有独家销售权，其包销行为具有排他性。(4)包销商权限的
33、广泛性。相对于普通的代理而言，包销商拥有更为广泛的销售权限。包销商对包销的商品房享有销售权，包销商具有相对独立的销售权限，在一定程度上不受开发商的制约。48 【正确答案】 与住房抵押贷款有关的保险基本上可分为三种：(1)财产保险。是指为防止由于意外灾祸造成较重房屋损失而以房屋或其有关利益作为保险对象的保险。(2)信用保险。是指借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房产不致被收回或拍卖。与借款人贷款本金余额相称，保额逐年递减。(3)保证保险。是指由保险公司对购房者提供违约保证，当借款者不能还清本息时由保险公司负责偿还或当房地产作为抵押物贷款时
34、，由保险公司对抵押物进行保险。五、论述题49 【正确答案】 (1)土地使用权出让金和土地闲置费土地使用权出让金是指，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时，土地使用者需向国家支付的土地出让的全部价款。土地闲置费是指向依法取得土地使用权但未按照规定动工建设满一年、不满二年的建设单位和个人征收闲置土地的费用。(2)房地产行政性收费房地产行政性收费是指房地产行政管理机关或其授权机关，履行行政管理职能，管理房地产业所收取的费用。房地产行政性收费中主要有房屋登记费和交易手续费。房屋登记费房屋登记费是指县级以上地方人民政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时，向申请人收取的费用。房地产交易手续费房地产交易手续费是房地产交易双方在办理房地产交易时，房地产交易中心所收取的服务性费用。(3)房地产事业性收费房地产事业性收费是指房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用。目前房地产事业性收费主要就是房屋估价收费。六、案例分析题50 【正确答案】 本案中，银行享有工程抵押权，承包人享有工程优先权，支付房价的买受人依据房屋买卖合同享有债权。根据法律规定，为了保护消费者的利益，支付房价的买受人的权利优先于工程款，承包人的工程款优先于一般抵押权，因此本案中各方当事人的受偿顺序为：支付房价的买受人先受偿，之后为工程承包人，最后为银行。
