1、全国自考（房地产法）模拟试卷 6 及答案与解析一、单项选择题1 下列关于动产与不动产的说法正确的是 ( )（A）动产的转让以登记为生效要件（B）不动产的转让以交付为生效要件（C）动产的诉讼管辖地只能为动产所在地（D）不动产的诉讼管辖地只能为不动产所在地2 下列不属于处理相邻关系的原则的是 ( )（A）有利生产（B）方便生活（C）互利共赢（D）公平合理3 下列不属于禁止登记机构作出的事项的是 ( )（A）要求对不动产进行评估（B）就登记事项进行公告（C）以年检名义进行重复登记（D）超出登记职责范围的其他行为4 申请人在异议登记之日起_日内不起诉，异议登记失效。 ( )（A）10（B） 15（C）
2、 20（D）305 土地补偿费和安置补助费的总和 ( )（A）不得超过土地被征收前三年平均年产值的十五倍（B）不得超过土地被征收前三年平均年产值的二十倍（C）不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍（D）不得超过土地被征收前三年平均年产值的五十倍6 下列关于土地利用总体规划的编制的说法正确的是( )（A）土地利用总体规划分为国家、省、市、县、乡 (镇)和村六级（B）全国土地利用总体规划由国务院编制（C）省级土地利用总体规划由省级人民政府编制（D）省级土地利用总体规划编制后报国务院批准7 下列属于特殊用地的是 ( )（A）机场（B）矿场（C）墓地（D）医院8 市县级人民政府作出房屋征收决定的前
3、提是 ( )（A）发展本行政区域经济的需要（B）公共利益的需要（C）优化本行政区域城市结构的需要（D）吸引社会资金投资建设的需要9 申请机关对人民法院不予受理房屋征收申请的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起 15 日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院作出裁定的期限为自收到复议申请之日起 ( )（A）10 日（B） 15 日（C） 30 日（D）60 日10 有批准权的人民政府准予转让划拨土地使用权的，应当 ( )（A）由出让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金（B）由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金（C）由出让方和受让方一起办理土地使用权登记手续，并缴纳
4、土地使用权出让金（D）由出让方或者受让方办理土地使用权登记手续并缴纳土地使用权出让金11 下列哪个说法是错误的? ( )（A）在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起 1 个月内，向发证机关报告（B）建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告（C）中止施工满 1 年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证（D）建筑工程施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，施工许可证继续有效12 下列关于专业分包与劳务分包说法正确的是 ( )（A）专业分包是将建设工程的某一部分施工项目有限制地交由第三人施工建设，劳务分包则是将建设工程中的劳务部分转由第三人完成（B）除在施工总承
5、包合同中有约定外，专业分包与劳务分包均必须经建设单位即工程发包人许可（C）专业工程的分包人既不能将其分包的工程二次分包，也不能将劳务作业部分交由第三人完成（D）以上说法均不正确13 下列说法有几个属于现场监理工程师的决定权的内容? ( )(1)在工程承包合同议定的价格范围内，工程款支付的审核、签订(2)结算工程款的复核权(3)对索赔事项的审核、确认(4)发布工程施工的开工令、停工令、复工令（A）1（B） 2（C） 3（D）414 下列有关房屋预售条件的表述中，不符合法律规定的是 ( )（A）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书（B）持有建设工程规划许可证（C）按提供预售的商品房计算，
6、投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25以上并已经确定施工进度和竣工交付口期（D）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的15以上，并获房地产管理部门批准15 面积误差比绝对值超出相关规定的，买受人有权退房。下列说法错误的是 ( )（A）买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3以内(含 3) 部分的房价款由买受人补足（B）买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比超出 3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人（C）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3以内(含 3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
7、（D）产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出 3部分的房价款由房地产开发企业返还买受人16 商品房销售广告违反房地产广告发布暂行规定、广告法等规定的，相关当事人应当承担的责任不包括 ( )（A）通报批评（B）罚款（C）停止发布（D）补偿17 下列情形不适用买卖不破租赁规则的是 ( )（A）房屋在出租前已经设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的（B）房屋在出租后出卖给第三人发生所有权变动的（C）房屋在出租后设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的（D）房屋出租后因房屋所有人死亡将房屋遗赠给第三人发生所有权变动的18 下列关于房地产经纪服务合同的说法中有几个是不正确
8、的? ( )(1)委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构可以拒绝接受委托(2)房地产经纪机构及其分支机构在其经营场所醒目位置公示政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同示范文本(3)房地产经纪机构在接受委托提供服务时，与委托人签订房地产经纪服务合同，一般应采取书面形式，特殊情况下可以采取口头或其他形式(4)房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，或者由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名（A）1（B） 2（C） 3（D）419 下列关于期限的说法哪个是不正确的? ( )（A）房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的
9、，应当在资质有效期届满 30日前向资质许可机关提出申请（B）房地产经纪人职业资格注册有效期届满前 30 日，持证者应到原注册管理机构办理再次注册（C）房地产估价机构新设立分支机构的应当自领取分支机构营业执照之日起 30日内，到分支机构工商注册所在地的省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门备案（D）房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起 30 日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设主管部门备案20 在确定基价包销情况下，下列哪个选项不是开发商与包销商约定由包销商决定的事项? ( )（A）付款方式（B）包销基价（C）付款期限（D）对外销售价格21 在物业管理中物业管理的主体是 (
10、)（A）业主（B）物业管理公司（C）业主管理公司（D）业主委员会22 召开业主大会会议，应当于会议召开_日以前通知全体业主。 ( )（A）5（B） 7（C） 15（D）2023 物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后_日内，到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。 ( )（A）10（B） 20（C） 30（D）5024 在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是 ( )（A）房地产开发企业（B）房屋管理部门（C）房地产中介机构（D）房地产承建企业25 下列不属于房地产开发融资采取的主要方式的是(
11、)（A）股权融资（B）债权融资（C）合作开发（D）个人住房贷款26 1999 年，国家暂停了正常的企业债券发行工作。目前，只有_才能够通过国务院特批发行企业债券。 ( )（A）国有企业（B）大型企业（C）外资企业（D）上市企业27 房地产开发贷款担保，以在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，抵押率不得超过 ( )（A）20（B） 30（C） 40 （D）5028 关于中国个人住房抵押贷款保险制度强制性、捆绑性的现状说法错误的是 ( )（A）是否投保，借款人没有选择权（B）向谁投保，没有选择（C）投保多少，没有选择（D）抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险29 关于置业担
12、保中的保证和抵押反担保表述错误的是( )（A）住房置业担保当事人应当签订书面保证合同（B）住房置业担保的保证期间，由担保公司与贷款人约定，可以短于借款合同规定的还款期限，但不得超过担保公司的营业期限（C）借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保（D）设定住房置业担保，借款人未按借款合同约定偿还贷款本息的，贷款人可以依保证合同的约定要求担保公司在其保证范围内承担债务清偿责任30 限价商品住房购房人取得房屋权属证书后_年内不得转让所购住房。 ( )（A）5（B） 10（C） 15（D）2031 下列各项中，应当征收土地增
13、值税的是 ( )（A）公司与公司之间互换房产（B）房地产开发公司为客户代建房产（C）兼并企业从被兼并企业取得房产（D）双方合作建房按比例分配房产后自用32 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为 ( )（A）12（B） 2（C） 12 （D）2033 纳税人应当自纳税义务发生之日起_日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。 ( )（A）5（B） 10（C） 15（D）20二、多项选择题34 下列属于土地登记办法规定的土地登记类型的有 ( )（A）土地总登记（B）初始登记（C）转移登记（D）注销登记（E）查封登记35 下列属于可以收回国有土地使用权的情形的有( )（A）为公共利
14、益需要使用土地的（B）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的（C）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的（D）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的（E）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的36 按照国际惯例，现场监理工程师应具有下列哪些权利? ( )（A）咨询权（B）决定权（C）控制权（D）审批监督权（E）建议权37 下列哪些情形可以撤销物业服务企业的资质证书? ( )（A）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的（B）超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的（C）违反法定程序作出物业服务企业资质审
15、批决定的（D）物业服务企业将一个物业管理区域内的部分物业管理委托给他人（E）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的38 房地产印花税的征税对象主要包括 ( )（A）书立房地产买卖、建设工程承包、房地产租赁、房地产保险合同或者具有合同性质的凭证（B）书立房地产产权转移书据（C）书立房地产营业账簿（D）领受房地产权利、许可证照（E）领受或书立经财政部确定征税的其他凭证三、名词解释39 相邻关系40 建设用地使用权划拨41 质量保修期42 物业管理43 REITs四、简答题44 简述人民法院裁定不予执行征收补偿决定的情形。45 简述预售合同登记备案和预告登记的区别。46 简述
16、业主和物业使用人在物业管理中的义务和责任。47 简述契税的减免情形。五、论述题48 试论发包人与承包人的一般义务。六、案例分析题49 2008 年 5 月，天水村村民马某在自家宅基地上建起一栋楼房，由于天水村临近河阳市区且交通便利，故天水村的房屋得到了在河阳市工作的王某的青睐，在多方考察之后，王某认为马某的房屋风水更优，故而决定购买马某的房屋。双方于2008 年 9 月份签订了房屋买卖合同，王某于 2008 年 11 月份装修入住。根据案例回答下列问题：(1)王某与马某的购房合同是否发生效力?(2)王某能否取得房屋的所有权?全国自考（房地产法）模拟试卷 6 答案与解析一、单项选择题1 【正确答
17、案】 D【试题解析】 不动产物权变动一般以登记为生效要件，动产物权变动则一般以物的交付为要件；不动产发生的纠纷。由不动产所在地法院专属管辖，而动产的诉讼管辖则比较灵活。2 【正确答案】 C【试题解析】 物权法第 84 条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。3 【正确答案】 B【试题解析】 物权法第 13 条禁止登记机构为下列行为：(1)要求对不动产进行评估；(2)以年检等名义进行重复登记；(3) 超出登记职责范围的其他行为。4 【正确答案】 B【试题解析】 物权法第 19 条第 2 款规定，申请人在异议登记之日起 15 日内不起诉，异
18、议登记失效，如果异议登记不当(异议登记不成立)，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求赔偿。5 【正确答案】 C【试题解析】 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。6 【正确答案】 D【试题解析】 土地利用总体规划分为国家、省、市、县和乡(镇)五级，根据需要可编制跨行政区域的土地利用总体规划。全国土地利川总体规划，由国务院土地行政主管部门会同同务院有关部门编制，报国务院批准。省、自治区直辖市的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人民政府组织本级土地行政丰管部门和其他有关部门编制，报围务院批准。7 【正确答案】 C【试题解析】 国土资源部 2001 年的土地
19、分类中特殊用地指军事设施、使领馆、宗教、监教、墓地等用地。8 【正确答案】 B【试题解析】 只有为了公共利益，确需征收房屋的，市、县级人民政府才能作出房屋征收决定。9 【正确答案】 B【试题解析】 作出房屋征收决定的市县人民政府提出申请后，人民法院应当在法定期限内立案受理或裁定不予受理。申请机关对不予受理的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起 15 日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起 15 日作出裁定。10 【正确答案】 B【试题解析】 城市房地产管理法第 40 条规定：“以划拨方式取得土地使用权的。转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有
20、批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”11 【正确答案】 D【试题解析】 建筑工程施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。12 【正确答案】 A【试题解析】 专业分包工程除在施工总承包合同中有约定外，必须经建设单位即工程发包人许可，而工程的劳务作业分包则无须经过发包人或者总承包人的同意，故 B 错。专业工
21、程的分包人不能将其分包的工程二次分包，但可以将劳务作业部分交由第三人完成，故 C 错。13 【正确答案】 C【试题解析】 根据国际惯例，现场监理工程师的决定权主要包括在工程承包合同议定的价格范围内，工程款支付的审核、签订；结算工程款的复核权，对索赔事项的审核、确认；对设计、施工总包单位选定的分包单位的批准或否定。14 【正确答案】 D【试题解析】 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。15 【正确答案】 D【试题解析】 按套内建筑面积计价或者
22、建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，面积误差比绝对值超出 3时，买受人有权退房。若买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3以内(含 3)部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在 3以内(含 3)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出 3部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。因规划设计变更造16 【正确答案】 D【试题解析】 商品房销售广告违反房地产广告发布暂行规定、广告法等规定的，相关当事人应承担通报
23、批评、罚款、停止发布等责任，构成犯罪的，还应依法承担刑事责任。17 【正确答案】 A【试题解析】 租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定时不适用买卖不破租赁的规则：(1)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。18 【正确答案】 C【试题解析】 根据房地产经纪管理办法第 23 条规定，委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托故(1)错误。根据房地产经纪管理办法笫 15 条规定，房地产经纪机构及其分支机构在其经营场所醒目位置公示政府主管部门或者行业组织制定的房地产经纪服务合同示范文本，故(2)正
24、确。根据 房地产经纪管理办法第 16 条规定，在接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时，应与委托人签订书面房地产经纪服务合同，故(3)错误。根据该法第 20 条规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名，故(4)错误。19 【正确答案】 B【试题解析】 房地产经纪人执业资格注册有效期一般为 3 年，有效期满前 3 个月，持证者应到原注册管理机构办理冉次注册手续。再次注册的，必须提供受继续教育和参加业务培训的证明。20 【正确答案】 A【试题解析】 确定基价包销是指开发商与包销商只约
25、定包销基价、付款期限、对外销售价格由包销商决定。21 【正确答案】 A【试题解析】 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。因此，物业管理的主体是业主。22 【正确答案】 C【试题解析】 召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。23 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务企业发生分立、合并的，应当在向工商行政管理部门办理变更手续后 30 日内，到原
26、资质审批部门申请办理资质证书注销手续，并重新核定资质等级。24 【正确答案】 D【试题解析】 依据物业管理条例第 2l 条，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。25 【正确答案】 D【试题解析】 房地产开发融资采取的主要方式有股权融资、债权融资和合作开发，房地产消费融资则主要是个人住房贷款。26 【正确答案】 B【试题解析】 1999 年，国家暂停了正常的企业债券发行工作。日前，只有大型企业才能够通过国务院特批发行企业债券。27 【正确答案】 D【试题解析】 房地产开发贷款担保要合法、有效、足值，并符合贷款银行贷款担保的有关规定。以
27、在建工程作为抵押的，只能用已建成的工程部分设定抵押权，且抵押率不得超过 50。28 【正确答案】 C【试题解析】 保险业务的强制性体现在三个方面：(1)是否投保，借款人没有选择权。以房产作为抵押的，借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。这种保险是强制性的，不容当事人自愿选择。(2)向谁投保，没有选择。在购买保险时，银行和保险公司往往“联姻”，在购买贷款保险时通常由银行指定一家保险公司。因此，投保人根本无法自由选择保险公司。(3)抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。29 【正确答案】 B【试题解析】 住房置业担保的保证期间，由担保公
28、司与贷款人约定，但不得短于借款合同规定的还款期限，且不得超过担保公司的营业期限。30 【正确答案】 A【试题解析】 限价商品住房购房人取得房屋权属证书后 5 年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定，回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。31 【正确答案】 A【试题解析】 本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税的征收范围是转让的国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物，这里的“转让”是指以出售或其他方式有偿转计房地产的行为，只有 A 项为有偿转上。32 【正确答案】 A【试题解析】 房产税的税率，依
29、照房产余值计算缴纳的，税率为 12；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12。33 【正确答案】 B【试题解析】 纳税人应当自纳税义务发生之日起 10 日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报。并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。二、多项选择题34 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 土地登记办法规定的土地登记类型包括土地总登记、初始登记、变更登己、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记和查封登记；房屋登记办法规定的初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记。35 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 依土地管理法第 58 条，有下列情形之一
30、的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(1)为公共利益需要使用土地的；(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；(4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。依第(1)、(2)项收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。36 【正确答案】 B,D,E【试题解析】 按照国际惯例，现场监理工程师应当具有以下权利：(1)决定权；(2)审批监督权；(3) 建议
31、权。37 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 依据资质管理办法第 18 条的规定，有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：(1)审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业服务企业资质审批决定的；(2)超越法定职权作出物业服务企业资质审批决定的；(3)违反法定程序作出物业服务企业资质审批决定的；(4)对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的；(5)依法可以撤销审批的其他情形。物业服务企业可以将一个物业管理区域内的部分物业管理委托给他人。38 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 房地产印花税的征税对象
32、是书立和领受应税房地产凭证的行为，主要包括以下几种：(1)书立房地产买卖、建设工程承包、房地产租赁、房地产保险合同或者具有合同性质的凭证；(2)书立房地产产权转移书据；(3)书立房地产营业账簿；(4)领受房地产权利、许可证照；(5) 领受或书立经财政部确定征税的其他凭证。三、名词解释39 【正确答案】 相邻关系是指两个以上相邻不动产的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、处分权利时因给对方提供必要便利而发生的权利义务关系。40 【正确答案】 建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建没用地使用权无偿交付给土地使用者使用的
33、行为。41 【正确答案】 质量保修期是指建筑企业保障交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准，或者符合开发商房屋质量保证书等材料中承诺的质量标准，若在该期限出现质量问题建筑企业负责免费维修。42 【正确答案】 物业管理。是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。43 【正确答案】 房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，简称为 RE-ITs)是一种以发行受益凭证的方式汇集多数投资人资金，由专门投资机构进行投资、经营和管理，并将投资收
34、益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。四、简答题44 【正确答案】 征收补偿决定存在下列情形之一的，人民法院应当裁定不准予执行：(1)明显缺乏事实根据；(2) 明显缺乏法律、法规依据；(3)明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；(4)明显违反行政目的，严重损害公共利益；(5)严重违反法定程序或者正当程序；(6)超越职权； (7)法律、法规、规章等规定的其他不宜强制执行的情形。45 【正确答案】 两者的性质、功能、强制性、适用范围都明显不同：(1)性质不同。预售合同登记备案属于行政管理制度。预告登记作为一种不动产登记制度，属于民事制度。
35、(2)功能不同。预售合同登记备案不仅具有保护预购人的功能，还有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场秩序。预告登记制度的主要目的是为了保障购房人的利益。(3)强制性不同。预售合同登记备案具有强制性，开发商必须办理预售合同登记备案。预告登记是当事人自愿的行为。(4)适用范围不同。预售合同登记备案只适用于商品房预售。预告登记则适用于不动产的买卖和抵押。46 【正确答案】 (1)交纳物业服务费。(2)装饰装修事先告知义务。(3)法律责任。物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反法律法规及管理规约的规定
36、，有关业主应当承担连带责任。47 【正确答案】 (1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职丁按规定第一次购买公有住房的免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；(4)财政部规定的其他减征、免征契税的项目。五、论述题48 【正确答案】 (1)发包人的义务：按照合同约定做好施工前准备工作。包括提供资金、原材料、设备、技术资料和施工所需证件及各项施工批准手续、使场地具备施工条件及保证施工道路的畅通等。与承包人相互配合，保证工程建设顺利进行。因发包人原因致使工程中途停建、缓建的。发包人应当及时采取弥补
37、措施以减少损失，并赔偿承包人因此造成的停工、窝工、倒运、机械设备调迁、材料和构件积压等实际损失和费用。组织共程验收。发包人接到承包人的隐蔽工程验收通知后，应及时对对其检查。建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸、施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。接受建设工程并且按照约定支付工程价款。建筑工程完成并经验收合格，发包人应当及时接受并支付工程价款。未支付价款的，经催告后在合理期限内仍未支付的，承包人可以根据合同法第 286 条行使优先权，以工程折价或者拍卖的价款优先受偿。(2)承包人的义务：按照设汁文件和施工合同严格施工。严格按照工程设计图纸、施工技术标准和施工合同进行施工，不得擅自修改工程设
38、计，不得偷工减料。接受发包人的必要监督。发包人在不妨碍承包人正常作业的情况下，可以随时对作业进度和工程质量进行检查。承包人应当协助和支持发包人的监督工作，接到整改指令后及时进行修复或返工。按期完成和交付合格工程。因承包人原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权要求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。承包人拒绝的，发包人可以要求承包人支付修复费用或请求减少工程价款。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。保修责任和损害赔偿责任。建设工程实行质量保修制度。建筑工程竣工验收后，在保修范围和保修期限内出现质量问题的，承包人应当及时履行保修义务，因保修不及时造成人身或财产损害的，应当承担赔偿责任。因承包人原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身和财产损害的，承包人应当承担赔偿责任。六、案例分析题49 【正确答案】 (1)王某与马某的购房合同生效，因为我国合同法规定，合同自双方协商一致签订时即发生效力。(2)工某不能取得该房屋的所有权。因为该房屋属于是建于宅基地上的，而根据我国相关法律法规，城镇居民购买农民宅基地上房屋的，不能取得房屋的所有权，房屋仍然归农民所有，故该栋楼房的所有权人仍然为马某。
