1、全国自考（房地产法）模拟试卷 7 及答案与解析一、单项选择题1 下列土地属于国家所有的是 ( )（A）宅基地（B）自留山（C）城市市区的土地（D）自留地2 不动产登记依申请为原则，但是也有例外，下列不属于这种例外的是 ( )（A）查封登记（B）登记机关依职权进行的注销登记（C）已登记的不动产所在地的名称发生变更而进行的变更登记（D）因继承或者遗赠取得不动产权利的登记3 下列关于权属证书和不动产登记簿的关系说法正确的是 ( )（A）不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致（B）二者记载不一致的，只能以不动产权属证书记载为准（C）二者记载不一致的，只能以不动产登记簿为准（D）二者记载不一致的
2、，以不动产登记簿为准，且不得被推翻4 下列不属于土地违法行为的是 ( )（A）无权批准和越权批准（B）违反规划确定的用途批准征收、占用土地（C）违反法定程序批准用地（D）批准农用地转用5 承包地被征收的，土地承包经营权人 ( )（A）有权获得相应的赔偿（B）有权获得相应的补偿（C）有权获得一块新的土地（D）丧失该土地的所有权6 2012 年，国土资源部牵头联合 14 个部委对小产权房进行清理整治，确立的清理整治原则是 ( )（A）区别对待，分类处理（B）区别对待，整体治理（C）统一对待，整体治理（D）统一对待，分类处理7 我国土地的基本国策是 ( )（A）实行国有土地有偿使用制度（B）十分珍惜
3、、合理利用土地和切实保护耕地（C）建立土地统计制度（D）实现土地管理的科学化和规范化8 根据国有土地上房屋征收与补偿条例第 27 条规定，实施房屋征收应当 ( )（A）先搬迁，后补偿（B）先补偿，后搬迁（C）边搬迁，边补偿（D）先征收，后补偿9 下列关于挂牌的说法正确的是 ( )（A）挂牌的时间不得少于 15 日（B）挂牌期间不得调整挂牌价格（C）国有土地使用权挂牌出让的范围与招标出让一致（D）国有土地使用权挂牌出让的范围与拍卖出让不同10 下列哪个选项不应该在项目工程施工招标的中标通知书上签章? ( )（A）建设主管机关指定的公证机构（B）建设主管机关（C）招标代理公司（D）房地产开发企业1
4、1 下列关于招标方式的说法正确的是 ( )（A）公开招标是招标人以投标邀请书的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标的招标方式（B）公开招标是招标人以招标公告的方式邀请特定的法人或者其他组织投标的招标方式（C）邀请招标是招标人以投标公告的方式邀请特定的法人或者其他组织投标的招标方式（D）邀请招标是招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标的招标方式12 下列哪个选项不属于必须实行监理的大中型公用事业工程? ( )（A）学校、影剧院、体育场馆项目（B）科技、教育、文化等项目（C）体育、游泳、商业等项目（D）卫生、社会福利等项目13 下列不属于国家对房地产交易的管制的是 ( )（A）禁止
5、特定种类的房地产的交易（B）规定特定种类的房地产交易的前置条件（C）价格管理（D）质量控制14 房屋交付时，套型与设计一图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的 ( )（A）买受人可以退房（B）买受人应当退房（C）买受人只能与房地产开发企业重新约定总价款（D）买受人应当与房地产开发企业重新签订购房合同15 下列关于商品房质量保修责任的说法错误的是 ( )（A）房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任（B）当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定（C）保修期从签订购房合同之日起计算（D）商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的
6、质量保修书约定的保修期的存续期16 张某将一套住房出租给刘某，双方签订了租赁合同，为期一年，但未到房地产管理部门办理登记。半年后，张某因儿子结婚要求刘某搬出，刘某不同意，双方发生争议。根据最高人民法院的司法解释，应当认定为 ( )（A）合同无效，因为未办理登记备案手续（B）合同无效，因为张某未经批准就将住房出租（C）合同有效，因为房屋租赁登记备案不应当作为租赁合同的生效要件（D）合同有效，因为合同一经签订就不得变更17 房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权 ( )（A）只转让房屋所有权（B）只转让土地使用权（C）同时转让（D）可由转让合同约定18 下列选项中关于房地产估价机构资质的说法不正确
7、的是 ( )（A）房地产估价机构依法设立并取得房地产估价机构资质是从事房地产估价活动的前提（B）一级房地产估价机构的资质许可由国务院建设行政主管部门负责核准（C）二、三级房地产估价机构资质许可由省级人民政府建设行政主管部门负责核准（D）新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应该设。 1 年的暂定期，暂定期内不予核定资质19 下列哪个选项不属于法定的房地产估价机构的禁止行为? ( )（A）出借资质证书（B）违反房地产估价规范和标准（C）出具有遗漏的估价报告（D）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务20 业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以_利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共
8、有部分。 ( )（A）无偿（B）有偿（C）经其他业主同意无偿（D）经其他业主同意有偿21 下列哪一项不需要专有部分占建筑物总面积 1/2 以上的业主并且占总人数 1/2以上的业主同意? ( )（A）制定和修改管理规约（B）筹集和使用专项维修资金（C）制定和修改业主大会议事规则（D）选举业主委员会22 新设立的物业服务企业自领取营业执照之日起_日内，向工商注册所在地直辖市、社区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。 ( )（A）10（B） 15（C） 30（D）4523 下列关于物业管理服务的转委托的表述错误的是( )（A）物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人（B）委托所得收益
9、，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用（C）委托给业主造成损失的，依法承担赔偿责任（D）违反有关规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人情节严重的，由工商部门吊销资质证书24 业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并通知所在地直辖市、市、县人民政府建设房地产主管部门直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起_日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专
10、项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。 ( )（A）10（B） 15（C） 20（D）3025 关于抵押物的出租和出让，下列说法错误的是 ( )（A）房地产抵押设立后，抵押人依然享有对该房地产出租的权利（B）房地产抵押设立后，抵押人没有丧失对房地产的处分权（C）抵押期间，抵押人经抵押权人同意可以转让抵押的财产（D）抵押期间，抵押人未经抵押权人同意一律不得转让抵押的财产26 其他房地产开发贷款最长不超过_年(含本数)。 ( )（A）1（B） 3（C） 5（D）727 在传统模式下，购房人取得房产证并办理抵押登记前，开发商需承担阶段性保证责任，并要向银行缴纳贷款额的_作为保证金。 ( )（
11、A）5（B） 10（C） 15（D）2028 住房置业担保公司的设立要有不少于_万元的实有资本。 ( )（A）500（B） 1000（C） 2000（D）1000029 经济适用住房购买后_，不得上市交易。 ( )（A）不满 5 年（B）不满 10 年（C）不满 3 年（D）不满 30 年30 经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区城镇土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过规定最低税额的 ( )（A）50（B） 40（C） 30（D）2031 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住_的，免予征收土地增值税。 ( )（A）未满 3 年（
12、B）满 3 年未满 5 年（C）满 5 年或 5 年以上（D）满 10 年32 某建筑公司与甲企业签订一份建筑承包合同，合同金额 6000 万元(含相关费用50 万元)。施工期间，该建筑公司又将其中价值 800 万元的安装工程转包给乙企业，并签订转包合同。该建筑公司此项业务应缴纳印花税 ( )（A）1785 万元（B） 18 万元（C） 2025 万元（D）204 万元33 根据企业所得税法规定，依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业，是 ( )（A）本国企业（B）外国企业（C）居民企业（D
13、）非居民企业二、多项选择题34 下列选项中，有权制定有关房地产的行政规章的有 ( )（A）国土资源部（B）广东省政府（C）武汉市政府（D）深圳市人民代表大会（E）河南省人民代表大会常务委员会35 下列属于区片综合地价或年产值标准的有 ( )（A）土地补偿费（B）安置补偿费（C）青苗补偿费（D）地上附着物补偿费（E）综合补偿费36 下列关于房地产开发企业的设立条件正确的是( )（A）有符合公司法人登记的名称和组织机构（B）注册资本 100 万元以上（C）外商投资设立房地产开发企业的，和国内设立开发企业统一标准（D）有适应房地产开发经营需要的固定的经营场所（E）应当具有 4 名以上持有资格证书的房
14、地产专业、建筑工程专业的专职技术人员37 承租人主张行使优先购买权，人民法院不予支持的情形包括 ( )（A）房屋共有人行使优先购买权的（B）出租人将房屋出卖给近亲属的（C）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的（D）出租人履行通知义务后，承租人在十日内未明确表示购买的（E）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的38 经济适用住房开发贷款的条件为 ( )（A）借款人已取得贷款证(卡)并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户（B）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高（C）借款人实收资本不低于人民币 2000 万元，信用良好，具有按
15、期偿还贷款本息的能力（D）建设项目已列入当地经济适用住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设（E）建设项目资本金( 所有者权益 )不低于项目总投资的 30，并在贷款使用前已投入项目建设三、名词解释39 异议登记40 城市房地产开发41 商品房现售42 物业服务企业43 保障性住房四、简答题44 简述国有土地上建设用地使用权的特征。45 简述建设工程监理的基本准则。46 简述业主委员会的职责。47 简述住房公积金提取的条件。五、论述题48 试述不动产登记的公信力。六、案例分析题49 居住于北京市的刘某于 2010 年购买了一套限价商品住房，并已经进行了房屋权属登记。2012 年
16、刘某欲将其购买的此套限价商品住房卖出。但是在出卖过程中，北京市住房保障管理部门禁止刘某出卖该房屋，并要求回收刘某的限价商品住房的使用权。刘某不服，遂诉诸法院。(1)请问刘某是否可以出售其居住的限价商品住房?(2)假如刘某确需转让其所居住的限价商品住房，其应该怎么做?全国自考（房地产法）模拟试卷 7 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 根据宪法(第 10 条)、物权法(第 47 条)和土地管理法(第 8 条 )的规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。2 【正确答案】
17、 D【试题解析】 依申请登记的例外主要有三：(1)查封登记；(2)已登记的不动产所在地的名称发生变化而进行的变更登记；(3)登记机关依职权进行注销登记。3 【正确答案】 A【试题解析】 依物权法第 17 条，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。4 【正确答案】 D【试题解析】 目前典型的土地违法行为包括：(1)无权批准和越权批准；(2)违反规划确定的用途批准征收、占用土地；(3)违反法定程序批准用地。非法批准农用地转用才是土地违法行为。5 【正确答案】 B【试题解析】 根据物权法第 132 条，承包地被征收的，
18、土地承包经营权人有权依照本法第 42 条第 2 款的规定获得相应补偿。6 【正确答案】 A【试题解析】 2012 年，国土资源部牵头联合 14 个部委对小产权房进行清理整治，并确立了“区别对待、分类处理”的清理整治原则。7 【正确答案】 B【试题解析】 土地管理法第 3 条把“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”规定为基本国策。所谓合理利用土地，简单地说，就是要求建设用地使用权人充分发挥土地效能，土地使用权人在法律规定或约定期限内不使用土地，或滥用建设用地使用权的，应承担相应的法律责任。8 【正确答案】 B【试题解析】 国有土地上房屋征收与补偿条例第 27 条对搬迁规定了以下几点：(1)实施
19、房屋征收应当先补偿、后搬迁；(2) 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收入给予补偿后，被征收入应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁；(3)任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。9 【正确答案】 C【试题解析】 挂牌时间不得少于 10 日。挂牌期间可根据竞买人竞价情况调整增价幅度。挂牌出让的适用范围与招标、拍卖出让一致。10 【正确答案】 A【试题解析】 项目的工程施工招标，一般情况下必须由招标代理公司组织，在建设主管部门指定的“交易大厅”中进行，最后向中标单位发出由建设主管部
20、门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书。11 【正确答案】 D【试题解析】 招标的方式有两种：(1)公开招标：招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。(2)邀请招标：招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。12 【正确答案】 A【试题解析】 根据建设工程质量管理条例第 12 条规定，必须实行监理的大中型公用事业工程主要包括：(1)供水、供电、供气、供热等市政工程项目；(2)科技、教育、文化等项目；(3)体育、旅游、商业等项目；(4)卫生、社会福利等项目；(5)其他公用事业项目。13 【正确答案】 D【试题解析】 国家对房地产交易的管制主要体现在以下
21、三个方面：(1)禁止特定种类的房地产的交易；(2)规定特定种类的房地产交易的前置条件；(3)价格管理。14 【正确答案】 A【试题解析】 房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。15 【正确答案】 C【试题解析】 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算。商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位
22、向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。16 【正确答案】 C【试题解析】 根据法律规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。17 【正确答案】 C【试题解析】 房屋所有权和土地的使用权必须一同处分。18 【正确答案】 D【试题解析】 依据房地产估价机构管理办法，新设立中介服务机构的房地产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设 1 年的暂定期。19 【正确答案】 C【试题解析】 房地产估价机构管理办法第 32 条禁止房地产估价机构的下列行为：(1)涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；(2)超越资质等级业
23、务范围承接房地产估价业务；(3)以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争；(4)违反房地产估价规范和标准；(5)出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告；(6)擅自设立分支机构；(7)未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务；(8)法律、法规禁止的其他行为。20 【正确答案】 A【试题解析】 共有部分需要共有人合理使用。业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权，但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。21 【正确答案】 B【试题解析】 依据物业管理条例第 11、12 条，业主大
24、会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积 23 以上的业主并且占总人数 23 以上的业主同意：(1)筹集和使用专项维修资金；(2) 改建、重建建筑物及其附属设施。业主大会作出以下决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2) 制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业；(5)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。22 【正确答案】 C【试题解析】 资质管理办法第 6 条要求新设立的物业服务企业自领取营业执照之日起 30 日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产
25、主管部门申请资质。23 【正确答案】 D【试题解析】 违反有关规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款 30以上 50以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。24 【正确答案】 D【试题解析】 直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起 30 日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。25 【正确答案】 D【试题解
26、析】 房地产抵押设立后。抵押人没有丧失对房地产的处分权，抵押人依然享有对该房地产出租的权利，在这种情况下，同一房地产上就存在着抵押权和租赁权两种权利。物权法第 191 条规定：抵押期间，抵押人经抵押权人同意可以转让抵押的财产；抵押人未经抵押权人的同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿的除外。26 【正确答案】 C【试题解析】 其他房地产开发贷款，是指住房、商业用房开发贷款以外的土地开发和楼宇装饰、修缮等房地产贷款，最长不超过 5 年(含 5 年)。27 【正确答案】 B【试题解析】 传统模式下，在购房人取得房产证并办理抵押登记前，开发商需承担阶段性保证责任，并要向银行缴纳贷款额的 10作为保
27、证金。在直贷式个人住房抵押贷款中则由购房人寻找专业的住房置业担保公司，向其缴纳一定数额的担保费用(贷款额的 08左右)后由住房置业担保公司扮演担保人的角色。28 【正确答案】 B【试题解析】 设立住房置业担保公司的条件除了满足公司法中对公司设立的一般性要求外，还必须具备以下几个条件：(1)有不少于 1000 万元人民币的实有资本；(2)有一定数量的周转住房；(3) 有适应工作需要的专业管理人员。29 【正确答案】 A【试题解析】 城市低收入住房困难家庭购买经济适用住房后，取得的只是有限产权。具体地说：(1)经济适用住房购买后不满 5 年，不得上市交易，确需转让的，由政府按照原价、考虑折旧等因素
28、回购；购买后满 5 年，可以转让，但要按规定交纳增值收益，并规定在同等条件下政府优先回购。(2)已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。(3)在取得完全产权前，经济适用住房只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。30 【正确答案】 C【试题解析】 经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额的 30。31 【正确答案】 C【试题解析】 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满 5 年或 5 年以上的，免予征收土地增值
29、税；居住满 3 年未满 5年的，减半征收土地增值税。居住未满 3 年的，按规定计征土地增值税。32 【正确答案】 D【试题解析】 总包合同应该贴花，新的分包转包合同又发生了新的纳税义务，也应该贴花。该建筑公司应纳印花税(6000800)0 3204(万元)。33 【正确答案】 D【试题解析】 在我国境内的企业和其他取得收入的组织(以下统称企业)为企业所得税的纳税人，但不包括个人独资企业和合伙企业。企业分为居民企业和非居民企业。居民企业，是指依法在中国境内成立，或者依照外国(地区)法律成立但实际管理机构在中国境内的企业。非居民企业，是指依照外国(地区)法律成立且实际管理机构不在中国境内，但在中国
30、境内设立机构、场所的，或者在中国境内未设立机构、场所，但有来源于中国境内所得的企业。二、多项选择题34 【正确答案】 A,B,C【试题解析】 行政规章指国务院各部委以及各肯、自治区、直辖市的人民政府和省、自治区的人民政府所在地的市以及国务院批准的较大市的人民政府根据宪法、法律和行政法规等制定和发布的规范性文件。其中部委制定的是部门规章，地方各级有权人民政府制定的是地方政府规章。35 【正确答案】 A,B【试题解析】 区片综合地价或年产值标准由上地补偿费和安置补偿费组成，但不含青苗补偿费和地上附符物补偿费，36 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 外商投资没立房地产开发企业的，除应当满足我
31、国设立房地产开发企业的条件外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。37 【正确答案】 A,B,C,E【试题解析】 优先购买权具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：(1)房屋共有人行使优先购买权的；(2)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；(3)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；(4)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。38 【正确答案】 A,B,D,E【试题解析】 经济适用住房开发贷款的条件为：(1)借款人已取得贷款证(卡)并在贷款银行开立基本存款账户或一
32、般存款账户；(2)借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高；(3)借款人实收资本不低于人民币 1000 万元，信用良好，具有按期偿还贷款本息的能力；(4)建设项日已列入当地经济适川住房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设；(5)借款人已取得建设项目所需的国有土地使用证、建没用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证；(6)建设项目资本金(所有者权益) 不低于项目总投资的 30，并在贷款使用前已投入项目建设；(7)建设项目规划设计符合国家相关规定；(8) 货款人规定的其他条件。三、名词解释39 【正确答案】 异议登记是指在不
33、动产登记簿记载的事项有错误的情况下，把真实的权利人及其利害关系人对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿，使登记簿记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不能主张依据登记的公信力受到保护。40 【正确答案】 房地产开发，即房地产企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。41 【正确答案】 商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。42 【正确答案】 物业服务企业是指依法设立接受委托从事物业管理服务的企业法人。从事物业管理活动的企业应具有独立的法人资格，以自己名义独立从事管理服务
34、业务。43 【正确答案】 保障性住房是指由政府直接出资或授权、委托其他单位出资建设、管理、经营，向城镇中低收入和住房困难家庭出租或出售的住房。保障性住房属于直接保障中的实物保障。四、简答题44 【正确答案】 国有土地上的建设用地使用权有以下特征：(1)国有建设用地使用权是存在于国家所有的土地上的权利；(2)国有建设用地使用权是以建造并保存建筑物、构筑物及其附属设施为目的的权利；(3)建没用地使用权是用益物权的一种。45 【正确答案】 建设工程监理活动必须遵循下面的准则：(1)从事工程监理活动，应当遵循守法、诚信、公正、科学的准则。(2)监理单位应按照 “公正、独立、自主”的原则开展工程建设监理
35、工作，公平地维护项目法人和被监理单位的合法权益。(3)监理单位不得转让监理业务。(4)监理单位不得承包工程、不得经营建筑材料、构配件和建设机械、设备。监理单位也不得与被监理工程的承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系。46 【正确答案】 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。47 【正确答案】 (1)购买、建
36、造、翻建、大修自住住房的；(2)离休、退休的；(3)完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；(4)出境定居的；(5)偿还购房贷款本息的；(6)房租超出家庭工资收入的规定比例的。五、论述题48 【正确答案】 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，统称物权变动。不动产登记作为不动产物权变动的公示方式，具有公信力。(1)公示原则。公示原则要求物权的变动，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。物权作为对特定的物享有的直接支配和排他的权利，具有优先权和物上请求权的效力，如果不以一定的可以从外部查知的方式表现物权变动，就可能给第三人带来不测的损害，难以保证交易的安全。民法上以“ 登记” 为不动产物权变
37、动的公示方式，以“交付”为动产物权变动的公示方式。(2)公信原则。公信原则包括两方面的内容：除非有相反的证据证明，登记权利人 (记载于不动产登记簿的权利人)推定为该不动产的权利人，动产酌占有人推定为该动产的权利人，即“权利的正确性推定效力” 。凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认此行为产生的物权变动的效力。公信原则是公示原则的必要补充。有了公示原则，我们在进行物权交易时，就不必顾虑他人主张未公示的物权。但公示原则不能解决真实的物权状态与公示的物权状态不相符合的情况。依据公信原则，行为人可以信赖登记与占有所公示的物权状态，进行交易，而不必担心其实际权力的状态，从而大大降低了交易成本。六、案例分析题49 【正确答案】 (1)购房人取得房屋权属证书后 5 年内不得转让所购住房，刘某于2010 年购买该限价商品住房，2012 年卖出，没有达到 5 年的时间要求，因此刘某不得转让其居住的限价商品住房。(2)刘某应当向其户口所在区县住房保障部门申请回购，由该住房保障部门确定回购价格，并将该房继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
