1、全国自考（房地产法）模拟试卷 8 及答案与解析一、单项选择题1 城市的土地所有权归属于 ( )（A）国家（B）集体（C）法人（D）其他组织2 建设用地使用权属于 ( )（A）所有权（B）用益物权（C）担保物权（D）地役权3 国有土地范围内房屋所有权登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日起 ( )（A）10 个工作日（B） 20 个工作日（C） 30 个工作日（D）60 个工作日4 李某和某房地产开发企业签订了花园小区 A 座 401 室的商品房预售合同，则预告登记权利人为 ( )（A）李某（B）该房地产开发企业（C）二者均可（D）房屋管理部门5 土地补偿费用和安置补助费的总和达到法定上限，
2、尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的 ( )（A）当地人民政府可以用国有土地的有偿使用收人予以补贴（B）当地人民政府可以适当降低土地补偿和安置补助费标准（C）由中央统一拨款予以补贴（D）当地人民政府不予补贴6 地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的建设用地总量_上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量_上一级土地利用总体规划确定的控制指标。 ( )（A）不得超过，不得低于（B）不得低于，不得超过（C）不得超过，不得超过（D）不得低于，不得低于7 房地产开发用地应当以_方式取得；但是法律和国务院规定可以采用_方式的除外。 ( )（A）协议；出让（B）出让；划拨（C）划拨；协议（D）
3、协议；划拨8 市县级人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见的期限 ( )（A）不得少于 18 日（B）不得少于 20 日（C）不得少于 25 日（D）不得少于 30 日9 人民法院裁定不准予执行征收补偿决定的，申请机关向上一级人民法院申请复议的期限为 ( )（A）10 日（B） 15 日（C） 30 日（D）60 日10 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但是应当将转让房地产所获收益中的土地收益上交国家或作其他处理的条件不包括 ( )（A）私有住宅转让后转为商用的（B）同一宗土地上部分房屋转让
4、而土地使用权不可分割转让的（C）根据城市规划土地使用权不宜出让的（D）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的11 下列关于房地产开发企业的说法有几个是正确的? ( )(1)专营企业长期从事房地产开发，经验丰富，资金雄厚，市场竞争力较强(2)兼营企业没有资质等级要求，国家尚无统一立法(3)项目公司只限于经批准的项目，项目开发经营完毕后，应办理注销手续(4)上述说法均不正确（A）1（B） 2（C） 3（D）412 我国建筑法、招标投标法以及合同法等对违法分包的行为，都有明确具体的禁止性规定。其中，违法分包签订的建设工程施工合同的效力为 ( )（A）有效（B）效力待定（C）可撤
5、销（D）无效13 下列选项中哪个不属于建设行政主管部门给予监理的行政处罚方式? ( )（A）停业整顿（B）资质降级（C）责令改正（D）行政拘留14 下列不属于商品房预售的特点的是 ( )（A）标的是正在建造中的商品房（B）具有较强的国家干预性（C）双务性（D）实践性15 商品房现售与预售的分界点在于 ( )（A）竣工验收合格（B）房屋主体框架已经成型（C）房屋经过简单装修可以人住（D）取得商品房预售许可证16 房地产经纪机构从事存量房买卖居间代理服务的，应到_办理网上用户备案手续，方可进行信息发布和合同网上签约。 ( )（A）房屋管理部门（B）土地管理部门（C）中介协会（D）房屋信息登记部门1
6、7 下列关于承租人的优先购买权的说法错误的是 ( )（A）出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利（B）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持（C）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院应予支持（D）出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人，承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持18 下列哪个选项
7、不是房地产经纪人员注册登记的条件? ( )（A）本人提出申请（B）经聘用的房地产经纪机构报送（C）经省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格（D）统一报住房和城乡建设部登记19 申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，申请人在_年内不得再次申请申请房地产估价机构资质。 ( )（A）1（B） 2（C） 3（D）420 下列关于商品房包销中的法律问题的说法不正确的是 ( )（A）包销商应是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构（B）商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖中约定（C）开发商与包销商就虚假广告问题对外承担连带赔偿责任（D）出卖人、包销人
8、和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位21 物业管理公司的管理权源于 ( )（A）房地产开发商（B）业主的委托（C）物业管理公司的章程（D）房地产管理部门22 下列关于管理规约的说法错误的是 ( )（A）管理规约是全体业主之间的个人行为（B）管理规约是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定（C）管理规约关系重大，需要全体业主共同制定和修改（D）管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定23 物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后_日内，到原资质审批部
9、门办理资质证书变更手续。 ( )（A）10（B） 20（C） 30（D）5024 _应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 ( )（A）业主（B）物业服务公司（C）物业管理委员会（D）建设单位25 债务人或第三人不能以通过_方式取得的荒地等土地的承包经营权进行抵押。 ( )（A）招标（B）拍卖（C）公开协商（D）自由买卖26 企业发行债券余额不得超过其净资产的 ( )（A）10（B） 20（C） 30（D）4027 经济适用住房开发贷款建设项目资本金不低于项目总投资的 ( )（A）10（B） 20（C） 30（D）4028 下列关于住房公积金贷款的说法错误的是 ( )（A）
10、缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款（B）住房公积金管理中心应当自受理申请之日起 15 日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人（C）住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担（D）申请人申请住房公积金贷款的，可以提供担保29 信托公司发放贷款的房地产项目的项目资本金比例不得低于 ( )（A）5 （B） 15（C） 20（D）3530 职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的 ( )（A）1（B） 3 （C） 5（D）731 下列各项中，应当征收土地增值税的是 ( )（A）公司与公司之间互换房产
11、（B）房地产开发公司为客户代建房产（C）兼并企业从被兼并企业取得房产（D）双方合作建房按比例分配房产后自用32 下列不属于免征房产税的情形的是 ( )（A）国家机关、人民团体、军队自用的房产（B）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产（C）个人出租的房产（D）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产33 某学校将其两年前购人的、已经免征契税的部分房产出售给相邻的企业，按照规定该学校应当 ( )（A）补缴已经减免的税款（B）补缴已经减免税款的 50（C）补缴已经减免的税款并缴纳 1 倍的罚款（D）补缴已经减免的税款并缴纳滞纳金二、多项选择题34 下列哪些情形不采用登记生效主义? ( )（A）不动产
12、物权的设立（B）依法属于国家所有的自然资源（C）因人民法院、仲裁委员会的法律文书导致物权变动（D）因人民政府的征收决定导致物权变动（E）因继承或者受遗赠取得物权35 下列关于土地用途变更的说法正确的有 ( )（A）使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地（B）土地用途可以任意变更（C）土地用途的改变如果涉及经批准的土地利用总体规划的，必须按法定程序修改土地利用总体规划，并报原批准机关批准（D）严禁私自改变土地利用总体规划确定的土地用途（E）土地用途的改变均应按法定程序修改土地利用总体规划，并报上一级机关批准36 下列哪些选项属于施工合同无效的范围? ( )（A）承包人
13、未取得建筑施工企业资质（B）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义（C）承包人超越资质等级（D）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效（E）非法转包，违法分包37 下列哪些属于经注册的房地产经纪人由原注册机构注销注册的情形? ( )（A）被宣布为无民事行为能力或者限制民事行为能力（B）受主管机关其他行政处罚（C）脱离房地产经纪工作岗位连续 2 年以上（D）受刑事处罚（E）同时在 2 个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动38 房产税的征税范围为 ( )（A）城市（B）县城（C）建制镇（D）工矿区（E）林区三、名词解释39 地役权40 土地使用权出让41 商品房预售42 业主43
14、实物配租四、简答题44 简述房地产业的基础产业地位。45 简述工程招标的适用范围。46 简述房地产估价的意义。47 简述个人住房抵押贷款的主要类型。五、论述题48 试论述房地产信托融资与 REITs 的区别。六、案例分析题49 王某是某建筑工程队经理。2009 年 3 月，王某因承包一项建筑工程急需资金，便找到刘某提出借款，刘某同意，双方签订了借款房产抵押合同，双方约定：刘某出借现金 50 万元给王某，借款期限为 1 年，利率 6，王某以其一栋房屋作抵押。合同订立后，王某从刘某处取得借款 50 万元，并出具了借据，但双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押物登记。2010 年 2 月，王某
15、又将其房屋以 60 万元的价格出售给张某，并在房产管理部门办理产权转移登记。刘某知道后，即要求王某在 30 天内还清欠款本息。借款期满后，王某因承包工程严重亏损无力偿还，全国自考（房地产法）模拟试卷 8 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 A【试题解析】 城市的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除法律规定属于同家所有的外，属于农村集体经济组织所有；个人、法人和其他组织只能取得国有和集体所有土地的用益物权，其中与房地产密切相关的是建设用地使用权。2 【正确答案】 B【试题解析】 建设用地使用权是指依法对国家所有的土地享有占有、使用、收益的权利；建没用地使用权人有权利用该土地建造建筑物
16、、构筑物及其附属设施。建没用地使用权是用益物权的一种。3 【正确答案】 C【试题解析】 国有土地范围内房屋所有权登记的时限为自房屋登记机构受理登记申请之日起 30 个工作日。4 【正确答案】 A【试题解析】 有权申请办理预告登记的人，即预告登记权利人，通常为即将通过登记获得物权的一方，在本题中即为李某。5 【正确答案】 A【试题解析】 土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。6 【正确答案】 A【试题解析】 下级土地利脂总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。地方各级人民政府编制的土地利用总体规划中的
17、建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。7 【正确答案】 B【试题解析】 城市房地产开发经营管理条例第 12 条明确规定：“房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。”8 【正确答案】 D【试题解析】 市、县级人民政府组织有关部对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于 30 日。9 【正确答案】 B【试题解析】 人民法院裁定不准予执行征收补偿决定的，应当说明理由，并在 5日内将裁定送达申请机关。申请机关对不准予执行的裁定有异议的，可以自收到裁定之日起 15
18、 日内向上一级人民法院申请复议，上一级人民法院应当自收到复议申请之日起 30 日内作出裁定。10 【正确答案】 A【试题解析】 根据城市房地产转让管理规定第 12 条：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，但应当将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。土地收益的缴纳和处理的办法按照国务院规定办理。(1)经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于建设中华人民共和国城市房地产管理法第 24 条规定的项目的；(2)私有住宅转让后仍用于居住的；(3)按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；(4)同一宗
19、土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；(5)转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；(6)根据城市规划土地使用权不宜出让的；(7)县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。依照前款规定缴纳土地收益或作其他处理的，应当在房地产转让合同中注明。11 【正确答案】 C【试题解析】 房地产开发专营企业是指依法登记注册成立，长期从事房地产开发经营业务的企业。房地产开发专营企业在经营期限之内，可对各项允许开发的房地产项目进行投资建设、经营管理。房地产开发专营企业由于长期从事房地产开发，经验丰富，资金较为雄厚，技术力量较强，管理水平较高，在房地产市场
20、上竞争力较强，(1)正确。房地产开发兼营企业是指某些主营其他行业的公司，在注册过程中，申请兼营并经批准从事房地产开发经营业务的企业。对于兼营企业没有资质等级要求，但也有其他条件要求。不过国家日前尚未统一立法，各地方埘兼营企业的规定要求不太一样。12 【正确答案】 D【试题解析】 根据最高人民法院施丁合同解释第 4 条的规定，不仅承包人违法分包签订的建没工程施丁合同的行为是无效的，而且人民法院可以根据民法通则第 134 条的规定，收缴当事人已经取得的非法所得。13 【正确答案】 D【试题解析】 监理的行政责任由行政机关予以认定，一般由各级建设行政主管部门给予相应的处罚，包括责令改正、罚款、停业整
21、顿、资质降级、吊销资质证书等形式。14 【正确答案】 D【试题解析】 商品房预售除具有一般买卖的双务性、有偿性、诺成性的特点外，还具有如下特点：(1)商品房预售的标的是正在建造中的商品房；(2)商品房预售具有较强的国家干预性。15 【正确答案】 A【试题解析】 商品房现售与预售的分界点在于“竣工验收合格”即房地产开发企业在商品房竣工验收合格前出售的是预售，在商品房竣工验收合格后出售的是现售。16 【正确答案】 C【试题解析】 房地产经纪机构从事存量房买卖居间代理服务的，应到中介协会办理网上用户备案手续，方可进行信息发布和合同网上签约。17 【正确答案】 C【试题解析】 出租人出卖租赁房屋未在合
22、理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，应当在合理期限内通知承租人，承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。18 【正确答案】 D【试题解析】 取得房地产经纪人资格证书后，房地产经纪人必须经过注册登记才能以注册房地产经纪人名义执业。房地产经纪人执业资格注册，由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门初审合格后，统一报住房和城乡建设部或其授权的部门注册。准予注册的申请人
23、，由住房和城乡建设部或其授权的注册管理机构核发房地产经纪人注册证。19 【正确答案】 A【试题解析】 依据规定，申请人隐瞒有关情况或提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，资质许可机关不予受理或者不予行政许可，并给予警告，申请人在 1 年内不得再次申请房地产估价机构资质。20 【正确答案】 C【试题解析】 如果产生了虚假广告的问题，根据合同的相对性原则，对外应当由开发商承担违约责任，对内则应根据双方的过错承担责任。21 【正确答案】 B【试题解析】 依据物权法第 82 条，物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。22 【正确答案】 A【试题解
24、析】 管理规约是全体业主之间的共同行为，是业主自我管理、自我约束、自我规范的规则约定。管理规约关系重大，需要全体业主共同制定和修改(物权法第 76 条)。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。23 【正确答案】 C【试题解析】 物业服务企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在办理变更手续后 30 日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。24 【正确答案】 D【试题解析】 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。25 【正确答案】 D【试题解析】 物权法对土地承包经营权的抵押
25、进行了严格的规定。债务人或第三人只能以通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地的承包经营权进行抵押。26 【正确答案】 D【试题解析】 企业发行债券余额不得超过其净资产的 40。27 【正确答案】 C【试题解析】 经济适用住房开发贷款建设项目资本金(所有者权益)不低于项目总投资的 30，并在贷款使用前已投入项目建设。28 【正确答案】 D【试题解析】 根据住房公积金管理条例第 26、27 条，缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起 15 日内作出准予贷款或者不准贷款的决定，并通知申请人；
26、准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。29 【正确答案】 D【试题解析】 根据中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知，信托公司发放贷款的房地产项日必须满足“四证”齐全，开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例不低于 35的条件。30 【正确答案】 C【试题解析】 职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的 5；有条件的城市，可以适当提高缴存比例。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级人民政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准。31 【正
27、确答案】 A【试题解析】 本题考核土地增值税的征税范围。土地增值税的征收范围是转让的国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物，这里的“转让”是指以出售或其他方式有偿转让房地产的行为，只有 A 项为有偿转上。32 【正确答案】 C【试题解析】 下列房产免纳房产税：(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产：(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产：(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；(4)个人所有非经营用的房产；(5) 经财政部批准免税的其他房产。但是，以上免税单位或个人出租的房产以及非本身业务用的生产经营用的房产不属于免税范围，故 C 错误。33 【正确答案】 A【试题解析】 经批准
28、减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于以上规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。二、多项选择题34 【正确答案】 B,C,D,E【试题解析】 登记生效主义存在以下例外：(1)依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记(物权法第 9 条第 2 款)。(2) 非依法律行为而发生的不动产物权变动，主要包括：因人民法院、仲裁委员会的法律文书，人民政府的征收决定等，导致物权变动的，自法律文书生效或者人民政府的征收决定等行为生效时发生效力( 物权法第 28 条)； 因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力(物权法第 29 条)； 因合法建造、拆除房
29、屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力(物权法第 30 条)。35 【正确答案】 A,C,D【试题解析】 使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地用途的改变如果涉及经批准的土地利用总体规划的，必须按法定程序修改土地利用总体规划，并报原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。36 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 最高人民法院施 JT 合同解释明确了合同无效的范围：(1)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；(2)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；(3)建设工程必须进行招标而未招标或
30、者中标无效的；(4)非法转包，违法分包的。37 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 经注册的房地产经纪人有下列情况之一的，由原注册机构注销注册：(1)被宣布为无民事行为能力或限制民事行为；(2) 受刑事处罚；(3)脱离房地产经纪工作岗位连续 2 年(含 2 年)以上；(4) 同时在 2 个及以上房地产经纪机构进行房地产经纪活动的；(5)严重违反职业道德和经纪行业管理规定的。38 【正确答案】 A,B,C,D【试题解析】 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。三、名词解释39 【正确答案】 地役权是按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益的权利。40 【正确答案】 土地使
31、用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向围家支付土地使用权出让金的行为。41 【正确答案】 商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。42 【正确答案】 业主足指依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人。43 【正确答案】 实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。四、简答题44 【正确答案】 房地产业的基础产业地位可以从下面四个方面理解：(1)房地产业是社会经济活动的基本物质前提是同民经济发展的基本保证。(2)房地
32、产业是人口素质提高和社会全面进步的基本条件。(3)房地产业是城市经济发展和城市现代化的重要基础。(4)房地产业是社会财富创造的重要源泉。45 【正确答案】 招标的适用范围：施工单项合同估算价在 200 万人民币以上，或者项目总投资在 3000 万元人民币以上的项目；同时，法律规定了例外情形，即强制招标的项目有：(1)大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；(2)全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；(3)使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。46 【正确答案】 (1)有利于规范房地产交易市场秩序，保障国家利益不受损失；同时也有利于维护房地产权利人的合法权益，
33、防止各种欺诈行为的发生。(2)通过房地产价格评估，可以确认房地产基准价格，为建设用地使用权的出让和房地产的转让提供基础价格。(3)有利于促进房地产抵押业务的发展。对房地产进行价格评估可以确定房地产作为抵押物时的价值，以保障抵押权人和抵押人的利益。(4)有利于国家的税收征收。房地产是一个价值量极大的商品，房地产税收是政府的重要财政收入来源。目前我国涉及房地产的税种。如土地增值税、土地使用税等都是以房地产的价值或价格作为课税依据。因此，实行房地产价格评估，有利于政府确定房地产的基础价格，保证税收收入。(5)房地产价格评估可以为房屋征收补偿、解决房地产纠纷案件、企业兼并、企业破产清算等提供依据。47
34、 【正确答案】 个人住房抵押贷款的主要类型有：(1)商品住宅贷款；(2)存量房贷款；(3)个人商业用房贷款；(4)个人自建房贷款；(5)个人住房转按贷款；(6)个人住房加按贷款。五、论述题48 【正确答案】 (1)REITs 实质为证券化的产业投资基金，主要通过持有并运营不动产来获得收益，REITs 的投资者通过持有 REITs 份额而间接投资不动产，是真正意义上的投资行为；国内现有的房地产信托主要以集合资金信托计划的方式发行，资金运用上虽然包括信托贷款，持有企业股份、购买资产收益权凭证等投资方式，但实践中大多是作了债权融资安排，收益主要为贷款利息。(2)REITs 既可以直接持有运营不动产，
35、也可以间接投资不动产。RE-ITs 对直接持有运营的不动产享有法律上的权属(包括所有权或他物权)。房地产信托融资不转移信托财产的权属。(3)REITs 的发行方式包括公募、私募，参与主体广泛，包括各种中小投资者；而集合资金信托计划只能通过私募方式发行，对自然人成为投资者设置有收入、人数、投资数额等方面的限制。机构投资者虽然不受数量的限制，但也必须是符合一定条件的“合格 ”机构投资者。(4)REITs 通过专业化的经营管理，从事多样化的投资，以实现投资风险分散化。(5)中国的房地产信托计划融资产品周期较短，一般为 13 年；而国际上发行的大部分的 REITs 产品周期在 810 年，也有无固定期
36、限的。(6)REITs 的投资份额具有较高的流动性和变现性，投资者可以在资本市场交易、柜台转让或者要求管理公司赎回；而房地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行，只能由信托公司提供受益权转让服务，流动性较差。(7)在税收待遇上，我国法律尚未给予信托特殊的税收待遇。六、案例分析题49 【正确答案】 (1)抵押权未成立。根据我国相关法律规定。抵押权自办理登记时成立，本题中双方未能持房屋抵押合同到房产管理部门办理抵押的登记，故抵押权不成立。(2)张某和王某的房屋买卖合同有效。因为二者均是在意思表示一致、真实的前提下签汀的房屋买卖合同，且合同的形式、内容均合法。合同效力不会受抵押权成立与否的影响。
