1、江西财经大学 2012年资产评估专业基础真题及答案解析(总分：150.00，做题时间：90 分钟)一、名词解释(总题数：5，分数：20.00)1.资产评估 （分数：4.00）_2.重置成本 （分数：4.00）_3.资产评估的市场途径 （分数：4.00）_4.路线价估价法 （分数：4.00）_5.收益途径 （分数：4.00）_二、简答题(总题数：4，分数：40.00)6.简述资产评估的常用假设。 （分数：10.00）_7.简述成本途径含义、优缺点及其适用前提。 （分数：10.00）_8.简述资产评估的工作(执业)原则。 （分数：10.00）_9.简述无形资产评估中的评估基本事项的内容。 （分数：
2、10.00）_三、计算题(总题数：2，分数：30.00)10.某市有一块土地面积为 15000平方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每平方千米 15万元。土地开发费为每平方米 200元，土地开发周期为两年，土地开发费两年内均匀投入，土地开发费利息为每平方米 25元，开发商要求的投资回报率为 10%，银行贷款年利率为 6%，写出评估该土地的方法并评估其价值。 （分数：15.00）_11.某被评估设备购置于 2008年，当时的购置价格为 76000元。2011 年进行评估。该类设备 2008年到2011年的环比价格指数分别为 103%，99%，112%。请用价格指数
3、法计算该设备自身购置价格。 （分数：15.00）_四、论述题(总题数：3，分数：60.00)12.论述机器设备评估的市场途径和方法的内涵、基本步骤和应用市场途径评估机器设备价值时假设前提。（分数：20.00）_13.论述影响资产评估价值的重要因素。 （分数：20.00）_14.论述资产评估结论的多样性及其产生原因。 （分数：20.00）_江西财经大学 2012年资产评估专业基础真题答案解析(总分：150.00，做题时间：90 分钟)一、名词解释(总题数：5，分数：20.00)1.资产评估 （分数：4.00）_正确答案：()解析：资产评估是指专业机构和人员按照国家法律、法规以及资产评估准则，根据
4、特点的目的，遵循评估原值，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估，简单的说就是对资产价值进行评定和估算的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定过程要经历若干具体评估步骤。2.重置成本 （分数：4.00）_正确答案：()解析：重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。重置成本一般包括复原重置或本和更新重置成本。复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现实价格水平重新构建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的材料、现
5、代建筑或制造标准、设计、规格和技术等，以现行价格水平购置与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。3.资产评估的市场途径 （分数：4.00）_正确答案：()解析：资产评估的市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场途径是资产评估中若干评估思路中的一种，也是实现该评估技术思路的若干评估技术方法的集合。供求决定价值论是市场途径的理论基础。市场途径是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。4.路线价估价法 （分数：4.00）_正确答案：()解析：路线价法是根据土地价值高低随距接到距离增大递减的
6、原理，在特定街道上设定单价，并以此单价配合深度百分率表及其他修正率表，用数学方法来计算临接同一街道的宗地地价的一种评估方法。与市场法、收益法等对个别宗地地价评估方法相比，这种方法能对大量土地迅速进行评估，是评估大量土地的一种常用方法。路线价法认为，市区内各宗土地的价值与其临街深度大小关系很大，土地价值随临街深度而递减。5.收益途径 （分数：4.00）_正确答案：()解析：收益途径是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值，来判断资产价值的各种评估方法的总称。它服从资产评估中将利求本的思路，即采用资本化和折现的途径及其方法来判断和估算资产价值。这种评估技术思路认为，任何一个理智的投资者在购置或投资
7、于某一资产时，所愿意支付或投资的货币数额不会高于所购置或投资的资产在未来能给其带来的回报。二、简答题(总题数：4，分数：40.00)6.简述资产评估的常用假设。 （分数：10.00）_正确答案：()解析：(1)交易假设。交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。交易假设一方面为评估得以进行创造了条件，另一方面它明确限定了资产评估的外部环境，即资产是被置于市场交易之中。 (2)公开市场假设。公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件，以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定说明或限定。公开市场假设是资产评估中的一个重要假设，其他都是以公
8、开市场假设为基本参照。 (3)持续使用假设。持续使用假设是对资产拟进入的市场条件，以及在这样的市场条件下的资产状态的一种假定性描述或说明。该假设首先设定被评估资产正处于使用状态，其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。 (4)清算假设。清算假设是对资产拟进入的市场条件的一种假定说明或限定，是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。由于清算假设假定被评估资产处于被迫出售或快速变现条件下，被评估资产的评估值通常要低于在公开市场假设前提下或持续使用前提下同样资产的评估值。7.简述成本途径含义、优缺点及其适用前提。 （分数：10.00）_正确答案：()解析
9、：(1)含义：成本途径，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中予以扣除，而得到被评估资产价值的各种方法的总称。 (2)成本途径的优缺点： 优点：能比较充分地考虑到资产的各种损耗，评估结果更趋于公平合理； 适用范围广泛；它除了适合于单项资产和具有特定用途的专项资产评估外，对于那些不易计算资产未来收益、无法重置特殊资产及难以取得市场参照物的资产评估也可以使用此法。 缺点：计算复杂、工作量大；各种贬值，尤其是经济性贬值不易计算，难以把握，往往影响评估结果的准确性。 (3)成本途径的适用前提： 被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置
10、全新资产具有可比性； 应当具备可利用的历史资料。成本法的应用是建立在历史资料的基础上； 形成资产价值的各种损耗是必要的； 被评估资产必须是可以再生的或者是可以复制的。被评估资产能够继续使用并且在持续使用中为潜在所有者或控制者带来经济利益。8.简述资产评估的工作(执业)原则。 （分数：10.00）_正确答案：()解析：资产评估的工作原则是指资产评估师在从事资产评估相关工作时应该遵守的相关原则，具体有： (1)独立性原则。独立性原则包含两层含义：评估机构本身应该是一个独立的、不依附于他人的社会公正性中介组织，在利益及厉害关系上与资产业务各当事人没有任何联系。评估机构及其评估人员在职业过程中应始终坚
11、持独立的第三者地位，评估工作不受委托人及外界的意图及压力的影响，进行独立公正的评估。 (2)客观公正性原则。本原则要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。资产评估结果是评估人员认真调查研究，通过合乎逻辑的分析、推理得出、具有客观公正性的评估结论。 (3)科学性原则。本原则要求资产评估机构和评估人员必须遵循科学的评估标准，使评估工作做到科学合理、真实可信。9.简述无形资产评估中的评估基本事项的内容。 （分数：10.00）_正确答案：()解析：进行无形资产评估，一般来说要明确基本事项有： (1)明确评估目的。评估目的由评估的经济行为决定，从目前所发生的情况看，无形资产评估目的一般包括转让、许可使用
12、、出资、拍卖、质押、诉讼、损失赔偿、财务报告和纳税。 (2)确认无形资产。通过无形资产的确认，应当解决以下问题：一是确认无形资产的存在；二是区别无形资产种类；三是确定其有效期限。 (3)收集相关资料。 (4)确定评估方法。应该根据评估无形资产的具体类型、特点、评估目的、评估前提条件、评估原则及外部市场环境等具体情况，选用合适的评估方法。 (5)做出评估结论，整理并撰写评估报告。无形资产评估报告中要注重评估过程的陈述，明确阐述评估结论产生的前提、假设及限定条件，各种参数的选用依据，评估方法适用的理由及逻辑推理方式。三、计算题(总题数：2，分数：30.00)10.某市有一块土地面积为 15000平
13、方米，该地块的土地征地费用(含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税)为每平方千米 15万元。土地开发费为每平方米 200元，土地开发周期为两年，土地开发费两年内均匀投入，土地开发费利息为每平方米 25元，开发商要求的投资回报率为 10%，银行贷款年利率为 6%，写出评估该土地的方法并评估其价值。 （分数：15.00）_正确答案：()解析：土地取得费用=15 万元/平方千米15 平方千米=225 万元 土地开发费=200 元/平方米15000 平方米=300 万元 利息费用=225(1+6%) 2 -1+251.5=65.31万元 利润=(225+300)10%=52.5 万元 土地总价=225+
14、300+65.31+52.5=642.81 万元 土地单价=642.8115000=428.54 元/平方米11.某被评估设备购置于 2008年，当时的购置价格为 76000元。2011 年进行评估。该类设备 2008年到2011年的环比价格指数分别为 103%，99%，112%。请用价格指数法计算该设备自身购置价格。 （分数：15.00）_正确答案：()解析：评估值=76000103%99%112%=86796.86 元四、论述题(总题数：3，分数：60.00)12.论述机器设备评估的市场途径和方法的内涵、基本步骤和应用市场途径评估机器设备价值时假设前提。（分数：20.00）_正确答案：()
15、解析：市场法是根据公开市场上与被评估设备相似的或可比的参照物的价格通过比较分析来确定被评估设备价格的一类评估方法。如果参照物与被评估设备并不完全相同，需要根据被评估设备与参照物之间的差异对价值的影响做出调整。市场法是评估机器设备中若干评估思路中的一种，也是实现该评估技术思路的若干评估技术方法的集合。市场法是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。任何一个正常的投资者在购置某项机器设备时所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。 运用市场法评估机器设备的基本步骤： (1)鉴定被评估对象。评估人员通过鉴定被评估机器设备，了解机器设备的类别、名称、规
16、格型号、生产厂家等基本资料，从而为市场数据资料的搜集及参照物的选择提供依据。 (2)选择参照物。根据评估目的、待评估机器设备的有关经济技术参数，遵循可比性原则选取两个或者两个以上的参照物。 (3)对被估机器设备和参照物之间的差异进行比较、量化和调整。 (4)汇总各因素差异量化值，调整差异，求出评估值。汇总上述各差异因素量化值，再结合定性分析，最后确定被评估机器设备的评估值。 运用市场法评估机器设备需具备两个前提条件：市场条件和参照物的可比性。 首先，一个发达活跃的设备交易市场是市场法应用的前提。这种方法是借助于参照物的市场成交价或变现价运作的，因而市场条件至关重要。 其次，运用该方法确定机器设
17、备市场价值的合理性与公允性，在很大程度上取决于参照物的可比性如何。可比性包括两方面的内容：一是被评估机器设备与参照物的之间在规格、型号、用途、性能、新旧程度等方面应具有可比性；二是参照物的交易情况与被评估机器设备将要发生的情况具有可比性。13.论述影响资产评估价值的重要因素。 （分数：20.00）_正确答案：()解析：对于不同的资产，影响其评估价值的因素并不相同。对于房地产，影响其价格的因素众多而复杂。由于这些因素本身具有动态性，因此它们对房地产价格的影响因素也是动态的。影响房地产价格的因素通常可划分为： (1)一般因素。是指影响一定区域范围内所有房地产价格一般的、普遍的、共同的因素。这些因素
18、通常会较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。 (2)区域因素。是指某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性，对该区域内的各块土地的价格水平产生影响的因素。这类因素可细分为商服繁华因素、道路通达因素、交通便捷因素、城市设施状况因素和环境状况因素等。 (3)个别因素。分为土地个别因素和建筑物个别因素。 对于无形资产，影响其价值的因素主要有： (1)无形资产的成本。无形资产与有形资产一样，也具有成本。对于企业来说，外购无形资产较易确定。而自创成本计量更困难些。 (2)机会成本。是指该项无形资产
19、转让、投资、出售后所失去的市场以及损失收益的大小。 (3)预期效益。成本是对无形资产补偿角度考虑的，但无形资产更重要的是他所能创造的收益。 (4)使用期限。无形资产一般都有使用期限。使用期限的长短，一方面取决于该无形资产的先进程度；另一方面取决于其无形损耗的大小。 (5)技术成熟程度。一般而言，科技成果都有一个发展成熟衰退的过程。科技成果的成熟程度如何，直接影响到评估值的高低。 (6)转让内容。从转让内容看，无形资产转让一般包括转让所有权和使用权转让。 (7)无形资产的发展趋势、更新换代情况和速度。一项无形资产的寿命期，主要取决于其损耗程度。该项无形资产的更新换代越快，无形损耗越大，其评估值越
20、低。 (8)无形资产的供需状况。市场供需状况一般反映在两个方面：一是无形资产市场需求情况；二是无形资产的适用程度。 (9)同行业同类无形资产的交易方式无形资产评估值的高低，还取决于无形资产交易、转让的价款支持方式、各种支付方式的提成基数、提成比例等。14.论述资产评估结论的多样性及其产生原因。 （分数：20.00）_正确答案：()解析：资产评估结论多样性的特点：(1)相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异；(2)相同或同一资产在同一评估基准日可能面对着不同的细分市场，例如正常交易市场或拍卖市场；(3)相同或同一资产即使在同一细分市场中，也可能面对着不同的交易主体，不同
21、的交易主体拥有着不同的交易动机和交易地位；(4)相同或同一资产即使在同一细分市场中可能面对着不同的交易时限和交易方式等。 影响评估结论多样性因素的分析： 相同或同一资产因环境或条件所限，存在着使用方式和利用程度上的差异而导致使用价值和价格及其价值方面的差异。相同或同一资产市场中的不同市场条件下的具体市场。同一市场中交易条件的差异主要是指同一市场中交易主体、交易动机、交易时间约束、交易方式等方面的差异。交易主体差异主要是指市场中交易主体的数量，或者称为市场活跃程度。交易动机是参与交易的当事人的交易意愿，甚至是一种交易计划。交易时间约束包括了被交易商品或资产的展示时间、交易当事人了解市场行情和信息的时间、交易当事人讨价还价及决策的时间。交易方式包括了一次性付款交易或分期付款交易，单个资产交易或批量资产交易等。
