1、房地产价格的影响因素分析练习试卷 9 及答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 在现实生活中,房地产价格的高低是由( )的结果。（A）经济因素和社会因素共同作用（B）房地产估价师评估（C）房地产权益因素与经济因素共同作用（D）众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用2 商业用途房地产的位置优劣,主要是看繁华程度和( )。（A）周围环境状况（B）安宁程度（C）临街状况（D）交通便捷程度3 房地产估价的主要难点是( )。（A）市场行情变化不定（B）供需变化引起价格变化（C）房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握（D）房地产价格的影响因素影响程度不同4 居住用途房地产
2、的位置优劣,主要是看( )和安宁程度。（A）周围环境状况（B）繁华程度（C）临街状况（D）附近是否有矿产资源5 人们普遍认为房地产投机对房地产价格的影响可能出现的情况是( )。（A）使房地产价格下降（B）使房地产价格上升（C）稳定房地产价格（D）没有影响二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。6 对供出租用的写字楼拟选用收益法进行估价,则需要搜集可供出租的( )。（A）面积（B）租金水平（C）出租率或空置率（D）运营管理费等方面的资料7 如某块土地拟选用假设开发法进行估价,则需要搜集
3、( )。（A）规划限定的用途,建筑高度（B）建筑容积率,规划设计方案（C）拟开发费用（D）租金水平8 搜集资料的渠道有( ) 。（A）委托人提供（B）实地查勘获得（C）致政府有关部门查阅（D）询问有关当事人、咨询公司等9 对所搜集的资料应进行核实,搜集完资料后应对其进行( )。（A）整理（B）分类（C）以便查阅（D）对资料进行分析10 实地查勘是就委托人介绍或提供的估价对象的有关情况到实地查明,亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣,查勘( )。（A）估价对象的外观（B）估价对象的建筑结构（C）估价对象的装修（D）设备等状况11 实地查勘需( ) 等资料进行核实。（A）估价对象的坐落
4、（B）估价对象的四至、面积（C）估价对象的用途（D）估价对象的产权12 估价人员首先应分析比较这些计算结果及差异,当这些计算结果差异较大时,应寻找并排除出现差异的原因,寻找和排除出现差异的原因,可按从低级错误到高级错误的顺序进行检查:( ) 。（A）计算过程是否错误（B）基础数据是否准确（C）公式选用是否恰当,参数选取是否合理（D）所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的 ,是否符合估价原则13 在确认所有的计算结果无误之后,应根据具体情况选用( )等数学方法之一。（A）简单算术平均数（B）加权算术平均数（C）中位数（D）众数三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本
5、大题总分最多扣至零分。14 高价格政策促进房地产价格上涨,低价格政策造成房地产价格下落。( )（A）正确（B）错误15 在影响房地产价格的各因素中,如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的,但随着该影响因素的变化,其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。( )（A）正确（B）错误16 人口的数量与房地产价格的关系是负相关的。( )（A）正确（B）错误17 房地产的位置优劣,取决于与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。( )（A）正确（B）错误18 人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。( )（A）正确（B）错误19 某一地带有一铁路,这一地带如果作为居民区,
6、铁路就可能成为增值因素。( )（A）正确（B）错误20 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素,在估价结果中可以不予反映。( )（A）正确（B）错误21 房地产估价的主要难点是影响房地产价格的因素极其复杂且难以把握。( )（A）正确（B）错误22 各种影响房地产价格的因素和房地产价格之间的影响关系都可以用数学模型来度量。( )（A）正确（B）错误23 房地产的位置是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和,其位置有自然地理位置与人文地理位置之别。( )（A）正确（B）错误24 城市土地价格高低几乎为位置优劣所左右,肥力对地价的影响几乎为零。( )（A）正确（B）错误25 地价与地质关系
7、的实质:地质条件的好坏决定建设费用高低。 ( )（A）正确（B）错误26 面积过于狭小而不利于经济使用的土地价格必然很低。( )（A）正确（B）错误27 随着家庭人口规模小型化,房地产价格有上涨的趋势。( )（A）正确（B）错误28 通常情况下,随着外来人口、流动人口的增加,对房地产需求必然增加,从而使房地产价格上升。( )（A）正确（B）错误房地产价格的影响因素分析练习试卷 9 答案与解析一、单项选择题每题的备选答案中只有 1 个最符合题意。1 【正确答案】 D【试题解析】 房地产价格的高低不是一种因素所能决定的,取决于许多复杂的因素,包括下列 9 类:自身因素 ;环境因素;人口因素;经济因
8、素;社会因素;行政因素;国际因素;心理因素;其他因素。现实生活中,房地产价格的高低就是由这些因素共同作用的结果。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析2 【正确答案】 C【试题解析】 商业用途的房地产是靠聚拢人气赚钱,人越多的地方越有利,所以距离街道越近,越容易吸引顾客。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析3 【正确答案】 C【试题解析】 房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握,是房地产估价的主要难点。市场行情变化不定、供需变化引起价格变化、房地产价格的影响因素影响程度不同只是各种影响房地产价格因素的一个方面,所以正确的说法应当是 C。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析4 【正确答案】
9、A【试题解析】 居住房地产与商业、工业等房地产不同,出于功能的需要,人们希望居住房地产有一个舒适的环境,而不同于商业是为了在临街、繁华的地方吸引顾客,不同于工业在附近有矿产资源的地方开矿。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析5 【正确答案】 B【试题解析】 关于房地产投机对房地产价格的影响,普遍认为它会引起房地产价格上涨。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析二、多项选择题每题的备选答案中有 2 个或 2 个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。6 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序7 【正确答案】 A,B
10、,C【知识模块】 房地产估价程序8 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序9 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序10 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序11 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序12 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序13 【正确答案】 A,B,C,D【知识模块】 房地产估价程序三、判断题请判断下列各题正误。不答不得分，判断错误倒扣 1 分。本大题总分最多扣至零分。14 【正确答案】 A【试题解析】 做这道题考生首先要理解什么是高价格政策,什么是低价格政策。所谓高价格政策,一
11、般是指政府对房地产价格放任不管,或者有意通过某些措施来抬高房地产价格;低价格政策,一般是指政府采取种种措施来抑制房地产价格上涨。高价格政策和低价格政策都属于政府对房地产价格高低的态度以及采取的干预方式、措施。政府对房地产价格干预的方式,可能是直接制定价格,也可能是通过其他一些措施或手段来调节价格。由此看来,高价格政策只能促使房地产价格的上涨,低价格政策则会造成房地产价格下落。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析15 【正确答案】 A【试题解析】 这是 2003 年的考题。影响房地产价格的各种因素非常复杂,变化无常,题中所讲到的只是其中变化之一。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析16 【正
12、确答案】 A【试题解析】 这是 2002 年的考题。房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析17 【正确答案】 A【试题解析】 通过杜能圈的研究分析可以看出,房地产的价值并不单纯取决于自然地理位置,还取决于它的社会经济位置。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析18 【正确答案】 A【试题解析】 在大量低收入者涌入某一地区的情况下,生活环境得不到改善,反而会恶化,所以会出现这一地区的房地产价格不升反降的现象。【知识模块】 房地产价格
13、的影响因素分析19 【正确答案】 B【试题解析】 铁路对居民区的影响只能是负面的,因为其噪声会影响人们的休息,这对居住房地产来说不但不会成为增值因素,反会降低这里居住房地产的价格。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析20 【正确答案】 B【试题解析】 某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化,但更多的房地产价格影响因素对房地产价格的影响虽然可以感觉到,却难以用数学公式或模型将其表达出来。至于它们对房地产价格究竟有多大程度的影响,主要依靠估价人员长期积累的丰富经验作出量的判断。所以说,房地产估价必须借助科学的估价理论和方法,但又不是简单地套用某些计算公式就能够解决的;
14、估价需要定性分析与定量分析相结合,测算需要以综合分析房地产价格影响因素为基础,测算结果往往也需要通过对房地产价格影响因素做综合分析后再做适当调整才能作为估价结果。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析21 【正确答案】 A【试题解析】 在现实中,房地产价格的高低是由众多的房地产价格影响因素对房地产价格综合作用的结果。因此,为做好房地产估价,估价人员必须知晓各种房地产价格影响因素,认识它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析22 【正确答案】 B【试题解析】 某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或模型来量化,但更多的房地产价格影响因素对
15、房地产价格的影响虽然可以感觉到,却难以用数学公式或模型将其表达出来。至于它们对房地产价格究竟有多大程度的影响,主要依靠估价人员长期积累的丰富经验作出量的判断。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析23 【正确答案】 B【试题解析】 房地产的位置是与特定的区位相联系的自然因素与人文因素的总和。因此,房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别(而非人文地理位置)。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析24 【正确答案】 A【试题解析】 肥力即土地肥沃程度,是土地提供植物生长、繁殖所需养分的能力。肥力对于农业是极为重要的,但对于其他产业并不重要,所以,肥力这个因素主要是与农地的价格有关。对于农地而
16、言,显而易见,土地肥沃,地价就高;相反,土地贫瘠,地价就低。在农地价格的决定因素中,肥力甚至是最重要的因素,而且越是偏僻的地区,肥力对地价的决定作用越大。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析25 【正确答案】 A【试题解析】 地质条件决定着土地的承载力。对于建设用地,特别是对于城市建设用地来说,地质条件对地价的影响较大,尤其在现代城市建设向高层化发展的情况下更是这样。对于建设用地来说,一般情况下,地质坚实,承载力较大,有利于建筑使用,地价就高;反之,地质条件差,地价则低。现代建筑技术进步在一定程度上可以克服不良地质条件所造成的承载力小、地基不稳定等问题,因此,地价与地质条件关系的实质,是地质
17、条件的好坏决定着建设费用的高低。建造同样的建筑物,地质条件好的土地,需要的基础建设费用低,从而地价高;相反,则需要的基础建设费用高,地价则低。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析26 【正确答案】 B【试题解析】 同等位置的两块土地,由于面积大小不等,价格会有高低差异。一般来说,凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地,价格较低。但在特殊情况下可能有例外,即面积狭小的土地有很高的价格。例如,如果这块土地与相邻土地合并后会大大提高相邻土地的利用价值,则该土地的拥有者可能以居奇的心态,待价而沽,而相邻土地的拥有者为求其土地得到有效利用,则可能不惜以高价取得。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析2
18、7 【正确答案】 A【试题解析】 家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般来说,随着家庭人口规模小型化,即家庭平均人口数的下降,家庭数量增多,所需住房的总量将增加,房地产价格有上涨的趋势。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析28 【正确答案】 A【试题解析】 房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。在城市,特别是随着外来人口、流动人口的增加,对房地产的需求必然增加,从而会引起城市房地产价格上涨。【知识模块】 房地产价格的影响因素分析
