1、全国自考（房地产法）模拟试卷 1 及答案与解析一、单项选择题1 下列属于房地产法关注的土地范围的是 ( )（A）林地（B）耕地（C）城镇建设用地（D）宅基地2 在城镇地区大多数房屋所有权人取得的权利是 ( )（A）建筑物区分所有权（B）建筑物的所有权（C）建筑物的承包经营权（D）建筑物的使用权3 不动产登记费 ( )（A）按面积收取（B）按体积收取（C）按件收取（D）按价款收取4 下列不属于进行房屋变更登记的情形的是 ( )（A）房屋所有权人的姓名或名称变更（B）房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更（C）房屋用途的变更（D）房屋面积的增加或减少5 土地被征收的，每一个需要安置的农业人口的安置补
2、助费标准为 ( )（A）该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍（B）该耕地被征收前两年平均年产值的四至六倍（C）该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍（D）该耕地被征收前两年平均年产值的六至十倍6 土地利用总体规划的规划期限一般为 ( )（A）5 年（B） 10 年（C） 15 年（D）20 年7 下列不属于国土资源部 2001 年的土地分类中对建设用地的分类的是 ( )（A）商服用地（B）旅游用地（C）工矿仓储用地（D）水利设施用地8 _组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。 ( )（A）省级人民政府确定的房屋征收部门（B）市、县级人民政府确定的房屋征收部门（C）省级人民政府的房屋管理部
3、门（D）市、县级人民政府的房屋管理部门9 申请人民法院强制执行征收补偿决定的申请应当自被执行人的法定起诉期间届满之日起_内提出。 ( )（A）1 个月（B） 2 个月（C） 3 个月（D）6 个月10 转让方虽未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，但仍应当认定合同有效的条件为 ( )（A）起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书（B）开庭审理前有批准权的人民政府同意转让（C）开庭审理前转让方已经取得出让土地使用权证书（D）法庭辩论终结前转让方已经取得出让土地使用权证书11 下列哪个说法是正确的? ( )（A）建设单位应当自领取施工许可证之日起 2 个月内开工（B）因故不能按期开
4、工的，应当向发证机关申请延期，以两次为限（C）既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证经主管部门吊销后失效（D）以上说法均不正确12 下列说法中有几个是正确的? ( )(1)开标，就是投标人提交投标文件时间截止后，招标人依据文件规定的时间和地点，开启投标人提交的投标文件，公开宣布投标人的名称、投标价格及投标文件中的其他主要内容。(2)评标，是指评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果达成一致意见的行为。(3)定标，即招标人根据评标委员会提出的建议和推荐的招标候选人确定中标人。(4)招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 日内，按照招标
5、文件和（A）1（B） 2（C） 3（D）413 下列哪项不属于实施建筑工程监理前，建设单位应当书面通知被监理的建筑施工企业的内容? ( )（A）委托的工程监理单位（B）监理时间与地点（C）监理内容（D）监理权限14 下列关于商品房销售的方式说法错误的是 ( )（A）商品房开发企业可以自行销售商品房（B）商品房开发企业不得委托房地产中介服务机构销售商品房（C）商品房销售的方式包括商品房现售和商品房预售（D）商品房销售多为预售15 面积误差比绝对值超出相关规定的，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。 ( )
6、（A）10 日（B） 20 日（C） 30 日（D）60 日16 下列不属于要约的商品房销售广告应同时具备的条件的是 ( )（A）广告内容是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺（B）广告说明中的允诺具体确定（C）说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响（D）购买人因为看到该广告而产生了购买意向17 下列不属于承租人请求解除租赁合同的条件的是( )（A）租赁房屋被司法机关依法查封的（B）租赁房屋被行政机关依法查封的（C）租赁房屋权属有争议的（D）租赁房屋装修未达承租人要求的18 下列选项中有几个主体有权承接房地产经纪业务?( )(1)当地房地产主管部门(2
7、)房地产经纪机构(3)房地产经纪机构设立的分支机构(4)房地产经纪人员（A）1（B） 2（C） 3（D）419 房地产估价机构资质有效期为_年。 ( )（A）1（B） 2（C） 3（D）420 下列哪个选项没有体现出包销商权限的广泛性?( )（A）有权获取包销基价与销售价之间的差价（B）开发商不能将约定范围的商品房再允许第三家销售（C）根据商品房市场的供求状况自行决定商品房的销售价格（D）组织商品房销售的广告宣传21 下列说法错误的是 ( )（A）建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人可以请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失（
8、B）擅自进行经营性活动，权利人可以请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途（C）业主对成本的支出及其合理性承担举证责任（D）在没有特别规定或当事人约定的情况下，部分共有人共有部分所需费用由该部分的共有权人负担，产生的收益由该部分业主分享22 业主大会分为定期会议和临时会议，经一定比例以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，该比例是 ( )（A）10（B） 20 （C） 30 （D）5023 物业服务企业一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为_个工作日。 ( )（A）10（B）
9、20（C） 30（D）5024 以下情况可以采用协议方式选聘物业服务企业的是 ( )（A）住宅规模较小的（B）涉及面大的（C）涉及数量众多的（D）投标人数少于 2 人的25 我国的住房抵押贷款不包括 ( )（A）住房公积金贷款（B）商业银行贷款（C）个人贷款（D）住房公积金贷款与商业银行贷款组合贷款26 直接融资是房地产企业发行_以获得资金的方式。 ( )（A）债券（B）股票（C）基金（D）以上均不正确27 申请房地产开发贷款的项目资本金不低于申请贷款项目总投资的 ( )（A）15（B） 20（C） 30（D）3528 缴存住房公积金的职工，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积
10、金管理中心应当自受理申请之日起_日内作出准予贷款或者不准贷款的决定。 ( )（A）5（B） 10（C） 15（D）2029 置业担保公司的组织形式是 ( )（A）有限责任公司（B）股份有限公司（C）合伙企业（D）有限责任公司或者股份有限公司30 无正当理由连续_以上未在所承租的廉租住房居住的，享受实物配租的家庭应当按合同约定退回廉租住房。 ( )（A）3 个月（B） 6 个月（C） 9 个月（D）12 个月31 某企业占用林地 140 万平方米建造花园式厂房，所占耕地适用的定额税率为 20元平方米。该企业应缴纳耕地占用税 ( )（A）800 万元（B） 1400 万元（C） 2000 万元（D
11、）2800 万元32 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起_日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 ( )（A）5（B） 7（C） 10（D）1533 下列哪种情况下不能减征、免征契税? ( )（A）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产（B）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认（C）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，省、自治区、直辖市人
12、民政府决定减征或者免征契税（D）经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途的二、多项选择题34 下列关于不动产登记簿的说法正确的有 ( )（A）不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力（B）我国除少数实行房地统一登记的地方外，房屋登记簿和土地登记簿分别设立，由房屋登记机构统一管理（C）房屋登记簿应当采取纸介质（D）不动产登记簿是物权归属和内容的根据（E）房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项35 下列属于土地管理法规定的建设用地的有( )（A）城乡住宅和公共设施用地（B）工矿用地（C）交通水利设施用地（D）
13、旅游用地（E）军事设施用地36 下列哪些建设工程必须实行监理? ( )（A）高科技并能带动行业技术进步的项目（B） 5 万平方米以下的住宅建设工程（C）卫生、社会福利等项目（D）学校、影剧院、体育场馆项目（E）使用国际组织或者国外政府援助资金的项目37 下列对物业管理特征表述正确的是 ( )（A）物业管理关系具有无偿性（B）物业管理关系是民事关系（C）物业管理关系是不平等关系（D）物业管理关系具有有偿性（E）物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系38 土地增值税实行四级超率累进税率，下列对四级超率累进税率表述正确的是 ( )（A）增值额未超过扣除项目金额 50的部分，税率为 20（B）
14、增值额超过扣除项目金额 50、未超过扣除项目金额：100的部分，税率为 30（C）增值额超过扣除项目金额 100、未超过扣除项目金额 200的部分，税率为 50（D）增值额超过扣除项目金额 200的部分，税率为 60（E）以上均正确三、名词解释39 预告登记40 房地产合作开发41 存量房42 前期物业管理43 住房公积金四、简答题44 简述搬迁补偿的方式。45 简述房地产交易的特征。46 简述业主大会的职责。47 简述土地增值税计算中法定扣除项目。五、论述题48 试述我国房地产法的渊源。六、案例分析题49 2011 年 5 月，张某因工作原因到甲市居住，遂与刘某签订房屋买卖合同，购置刘某位于
15、古城路上的三间平房，并请邻居王某作为见证人，张某在合同签订后遂交付 5 万元购房款并装修入住，并认为已有见证人而不必办理房屋过户登记手续。2012 年 3 月，因甲市要在古城路修建示范性公租房工程，遂委托 A 房地产开发公司负责古城路街区的拆迁工作。张某以房屋所有权人的名义要求置换一套同等价值的住宅，刘某以房屋所有人的身份要求获得征收补偿款。根据案例回答下列问题：(1)A 房地产开发公司能否参与古城路街区的拆迁工作? 为什么?(2)张某和刘某二人谁的要求应该得到满足? 为什么?全国自考（房地产法）模拟试卷 1 答案与解析一、单项选择题1 【正确答案】 C【试题解析】 虽然土地的范围及其广泛，但
16、是作为房地产法关注的土地范围十分狭窄，主要是用于房地产开发的城镇建设用地。2 【正确答案】 A【试题解析】 在城镇地区，除少数房屋所有人外，大多数房屋所有权人所取得的都是建筑物区分所有权。3 【正确答案】 C【试题解析】 依物权法第 22 条的规定，不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或价款的比例收取。4 【正确答案】 C【试题解析】 房屋变更登记包括：(1)房屋所有权人的姓名或名称变更；(2)房屋坐落的街道、门牌号或房屋名称变更的；(3)房屋面积增加或减少的；(4)同一所有权人分割、合并房屋的；(5)法律法规规定的其他情形。5 【正确答案】 A【试题解析】 根据土地管理法第 47
17、 条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。6 【正确答案】 C【试题解析】 土地利用总体规划的规划期限一般为 15 年。7 【正确答案】 B【试题解析】 国土资源部 2001 年的土地分类在此基础上把建设用地分为：(1)商服用地；(2) 工矿仓储用地； (3)公用没施用地；(4) 公共建筑用地；(5)住宅用地；(6)交通运输用地；(7) 水利设施用地； (8)特殊用地。其中 B 项为土地管理法规定的建设用地分类。8 【正确答案】 B【试题解析】 市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋
18、征收与补偿工作。9 【正确答案】 C【试题解析】 强制执行的申请应当自被执行人的法定起诉期间届满之日起 3 个月内提出；逾期申请的，除有正当理由外，人民法院不予受理。10 【正确答案】 A【试题解析】 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。11 【正确答案】 B【试题解析】 建设单位应当自领取施工许可证之日起 3 个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，以两次为限，每次不超过 3 个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。12 【正确答案】
19、A【试题解析】 评标，是指评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认的行为，故(2)错。定标，即招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的招标候选人确定中标人，故(3)错。招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 口内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，并送工程所在地的县级以上建设行政主管部门备案。合同订立后，招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议，故(4)错。13 【正确答案】 B【试题解析】 根据建筑法规定，实施建筑工程监理前，建设单位应当将委托的工程监理单位、监理的内容及监理权限，书面通知被监理的建筑施工
20、企业。14 【正确答案】 B【试题解析】 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。商品房销售的方式包括商品房现售和商品房预售，现以预售居多。15 【正确答案】 C【试题解析】 按套内建筑面积计价或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，面积误差比绝对值超出 3时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。16 【正确答案】 D【试题解析】 属于要约的商品房销售广告应间时具备以下三个条件：(1)广告内容是针
21、对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；(2)广告中的说明和允诺具体确定；(3)说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。17 【正确答案】 D【试题解析】 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人可以请求解除合同：(1)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；(2)租赁房屋权属有争议的；(3)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。18 【正确答案】 A【试题解析】 根据房地产经纪管理办法第 14 条规定，房地产经纪业务应当南房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取；分支机构应当以设立分支机构的房地产经纪机构名
22、义承揽业务。换言之，虽然合同中会出现具体从事业务的房地产经纪人员的情况并有其签名，但承接业务的只能是其所在的经纪机构。19 【正确答案】 C【试题解析】 房地产评估机构资质有效期为 3 年。资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应在资质有效期届满 30 日前向资质许可机关提出资质延续申请。20 【正确答案】 B【试题解析】 相对于普通的代理而言，包销商拥有更为广泛的销售权限。包销商对包销的商品房享有销售权，不仅有权获取包销基价与销售价之间的差价，还可以根据商品房市场的供求状况自行决定商品房的销售价格。包销商具有相对独立的销售权限，在一定程度上不受开发商的制约，如包销商可以
23、根据开发商提供的基础资料，根据广告法和其他相关法律的规定，组织商品房销售的广告宣传，负责售房广告的策划、发布及宣传，并可以对广告的内容进行必要的加工。B 体现的是排他性。21 【正确答案】 C【试题解析】 依据建筑物区分所有权司法解释第 14 条的规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于上述擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任
24、。22 【正确答案】 B【试题解析】 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经 20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。23 【正确答案】 B【试题解析】 一级资质审批前，应当由省、自治区人民政府建设主管部门或者直辖市人民政府房地产主管部门审查，审查期限为 20 个工作日。24 【正确答案】 A【试题解析】 投标人少于 3 个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业(物业管理条例第 24 条)。25 【正确答案】 C【试题解析】 我国的住房抵押贷款
25、分为住房公积金贷款、商业银行贷款以及包含前两种的组合贷款三种。26 【正确答案】 A【试题解析】 直接融资就是房地产企业发行债券以获得资金的方式。在资本市场上发行债券，可以在短时间内筹集大量资金，满足商业地产开发的需求。27 【正确答案】 D【试题解析】 申请房地产开发贷款的项目资本金不低于申请贷款项目总投资的35，全部到位并先于贷款投入项目开发。28 【正确答案】 C【试题解析】 根据住房公积金管理条例第 26、27 条缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。住房公积金管理中心应当自受理申请之日起 15 日内作出准予贷款或者不准贷
26、款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。29 【正确答案】 D【试题解析】 设立置业担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向 T 商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照。其组织形式为有限责任公司或者股份有限公卅。30 【正确答案】 B【试题解析】 在下列情况下享受实物配租的家庭应当按合同约定退回廉租住房：(1)将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的；(2)无正当理由连续 6 个月以上未在所承租的廉租住房居住的；(3)无正当理由累计 6 个月以上未交纳廉租住房租金的。31 【正确答案】 D【试题解析】 占用林地、牧草地、农田水利用地
27、、养殖水而以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，按规定征收耕地占用税。该企业建造花园式厂房占地属于从事非农业建设，应缴纳耕地占用税一 14020=2800(万元)。32 【正确答案】 B【试题解析】 税人应当自转让房地产合同签订之日起 7 日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。33 【正确答案】 D【试题解析】 契税暂行条例细则中规定了下列项目减征、免征契税：(1)土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定；(2)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用
28、权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税；(3)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外罔驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于以上规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。二、多项选择题34 【正确答案】 A,D,E【试题解析】 我国除少数实行房地统一登记的地方外，房屋登记簿和土地登记簿分别设立，由房屋登记机构和土地登记机构分别管理。房屋登记簿可以采取纸介质，也可以采取电子介质。采用电子介质的，
29、应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。35 【正确答案】 A,B,C,D,E【试题解析】 按土地管理法第 4 条的规定，建设用地作为建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。36 【正确答案】 A,C,D,E【试题解析】 根据国务院颁布的建设工程质量管理条例第 12 条，下列建设工程必须实行监理：(1)国家重点建设工程，主要包括：基础设施、基础产业和支柱产业中的大型项目；高科技并能带动行业技术进步的项目； 跨地区并对全国经济发展或者区域经济发展有重大影响的项目；对社会发展有重大影响的项目；其他骨干项目。(2) 大
30、中型公用事业项目，主要包括： 供水、供电、供气、供热等市政工程项目；科技、教育、文化等项目； 体育、旅游、商业等项目；卫生、社会福利等项目； 其他公用事业项目。 (3)成片开发建设的住宅小区工程。其中建筑面积在 5 万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理；5 万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理。(4)利用外国政府或者围际组织贷款、援助资金的工程，主要包括：使用世界银行、亚洲开发银行等同际组织贷款资金的项目；使用国外政府及其机构贷款资金的项目； 使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。(5)国家规定必须实行监理的其他工程，主要包括：项目总投资额在 3000 万元以上关系社会公共利益、公众安
31、全的基础设施项目；学校、影剧院、体育场馆项目。37 【正确答案】 B,D【试题解析】 物业管理关系基于物业服务合同产生，是通过营利性的企业专业化的物业管理服务公司来实施的。物业管理服务公司实行的管理、提供的服务是有偿的。38 【正确答案】 C,D【试题解析】 土地增值税实行四级超率累进税率：(1)增值额末超过扣除项日金额50的部分，税率为 30；(2)增值额超过扣除项目金额 50、未超过扣除项目金额 100的部分，税率为 40；(3)增值额超过扣除项目金额 100、未超过扣除项目金额 200的部分，税率为 50；(4)增值额超过扣除项目金额 200的部分。税率为 60。三、名词解释39 【正确
32、答案】 预告登记，是指为保全旨在使物权于未来发生变动的债权所为的登记，以及个别情况下保全尚未髓记的物权所为的预备登记。40 【正确答案】 房地产合作开发，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。41 【正确答案】 存量房是相对于房地产开发商投资新建造的商品房增量房而言的，它是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，即通常所说的二手房。42 【正确答案】 前期物业管理是指在物业管理区域内的业主大会成立之前由建设单位选聘的物业服务企业所实施的物业管理服务。43 【正确答案】 住房公积金，是指国家机关、同有企业、城镇集体企业、外商投
33、资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办作企业单位、社会团体(以下统称单位) 及其在职职工缴存的长期住房储金。四、简答题44 【正确答案】 依条例第 21 条，房屋征收的补偿方式有两种，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿是指政府将被征收房屋的价值，以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有人；房屋产权调换是指政府用自己建造或购买的产权房屋与被征收房屋进行调换产权。被征收入可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。45 【正确答案】 房地产交易具有下面的特征：(1)房地产交易是平等主体问的法律关系。(2)房地产交易中的房地产转让和抵押交易的完成，既要求当事人签订合同，还要求当事人办理权属登记
34、手续。(3)房地产交易行为受到政府的管制和调控。46 【正确答案】 (1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(4)选聘和解聘物业服务企业；(5)筹集和使用专项维修资金；(6)改建、重建建筑物及其附属设施；(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。47 【正确答案】 (1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。五、论述题48 【正确答案】 依立法机关的不同，即法的效力渊源，实质意义上的房地产
35、法主要包括下面几个层次：(1)宪法。宪法是国家根本大法、具有最高的法律效力。(2)法律。这里的法律是狭义上的法律，是指由全围人大及其常委会制定的规范性文件。(3)行政法规。行政法规是国务院为领导和管理国家各项行政工作，根据宪法和法律制定的政治、经济、教育、科技、文化、外事等各类法规的总称。(4)地方性法规。地方性法规是指地方国家权力机关为保证宪法、法律和行政法规的遵守和执行，结合本行政区内的具体情况和实际需要，依照法律规定的权限通过和发布的规范性法律文件。(5)行政规章。行政规章指国务院各部委以及各省、自治区、直辖市的人民政府和省、自治区的人民政府所在地的市以及国务院批准的较大市的人民政府根据
36、宪法、法律和行政法规等制定和发布的规范性文件。(6)司法解释和指导性案例。司法解释是由国家最高司法机关在适用法律过程中对具体应用法律问题所作的解释。指导性案例中涉及房地产的案例，也是房地产法的重要渊源。习惯和各类合同示范文本也在房地产实践中发挥着重要作用。示范合同文本在调整房地产关系也起着不可忽视的作用。在房地产领域，还有一个处于最重要地位的规范渊源就是党和国家的政策。六、案例分析题49 【正确答案】 (1)A 房地产开发公司不能参与古城路街区的拆迁工作。因为国有土地上房屋征收与补偿条例明确规定了政府是征收补偿的责任主体，房屋征收是政府行为，并禁止建设单位参与搬迁。(2)刘某的要求应该得到满足，因为房屋征收的被征收人为房屋的所有人，本案例中张、刘双方签订房屋买卖合同，但是为办理房屋过户登记手续，房屋的所有权不发生转移，故刘某仍然为房屋的所有权人，所以应该由刘某获得房屋征收补偿款。
